销售遇冷显季节性回调，政策破冰或催生楼市转机（2025年1-4月） | 月读数据【第87期】

销售创2016年来单月次低，库存压力缓慢缓解

4月，商品房销售情况创2016年以来单月次低，单月销售金额和销售面积仅优于2024年7月，市场整体冷淡。具体而言，4月商品房销售面积和销售额分别为0.64亿平米和0.62万亿元，同比分别下降2.1%和6.7%。

1-4月，商品房销售面积和销售额分别为2.8亿平米和2.7万亿元，同比分别下降2.8%和3.2%，降幅较1-3月分别收窄0.2和扩大1.1个百分点。销售金额的降幅重新超过销售面积，说明开发商面对资金压力，仍存在以价换量的情况。

库存方面，截至4月末，商品房待售面积约7.8亿平米，连续两个月下降，但仍是历史高位。

5月7日，央行宣布个人住房公积金利率下降0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，为历史最低水平。随着公积金贷款利率的破冰，部分刚需和改善性住房的购房需求或将被打开。

预计，后续各城市将逐步落实公积金贷款的宽松政策，短期内对楼市实现提振。5月，销售面积和销售额环比或在核心城市率先回升，进而带动整体市场回升。

图表：2021.02-2025.04全国商品房单月销售面积及同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。

图表：2021.02-2025.04全国商品房累计销售面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.04全国商品房累计销售额及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.04全国商品房待售面积

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：待售面积为截至月末的累计数值。

开发投资同比降幅回到两位数，单月新开工面积创2017年以来新低

4月，开发投资继续磨底。新开工面积0.48亿平米，创2017年以来新低，同比下降22.1%，降幅较3月扩大1.0个百分点。施工面积0.66亿平米，同比下降25.1%，降幅较3月收窄7.63个百分点。竣工面积0.26亿平米，同比下降27.9%，降幅较3月扩大16.4个百分点。单月开发投资0.78万亿元，同比下降11.3%，降幅较3月扩大1.3个百分点，已连续下降40个月。

1-4月，房地产开发企业房屋施工面积62.03亿平米，同比下降9.7%，降幅较1-3月扩大0.2个百分点。其中，住宅施工面积43.19亿平米，下降10.1%。

房屋新开工面积1.78亿平米，同比下降23.8%，降幅较1-3月收窄0.6个百分点。其中，住宅新开工面积1.32亿平米，下降22.3%。

房屋竣工面积1.56亿平米，下降16.9%，降幅较1-3月扩大2.6个百分点。其中，住宅竣工面积1.14亿平米，下降16.8%。

1-4月，固定资产投资增长4.0%，增速较1-3月收窄0.2个百分点，但相较2024年同期相差0.2个百分点。其中，基础设施投资同比增长5.8%，制造业投资增长8.8%。房地产开发投资总额为2.8万亿元，为2018年以来同期最低，同比降幅10.3%，降幅已连续2个月扩大，再次回到两位数，继续拖累整体投资增速。

4月25日，政治局会议召开，增量市场态度明确，首次提出“加大高品质住房供给”，土地市场“缩量提质”，新增优质土地占比逐渐提高；对于存量，会议提出“优化存量商品房收购政策” ，存量去化仍是重点。预计较长时间内，土地市场或会在进一步缩量的同时增加优质宅地供应占比，开发投资规模或将继续随土地成交规模下降而维持低位。只有在价格稳住、销售规模稳住的时候，房企开发投资的信心才能真正恢复。

图表：2020.02-2025.04单月房地产开发投资、新开工面积同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.04房屋累计新开工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.04房屋累计竣工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.04房地产开发投资额累计值及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

国内贷款和利用外资同比由负转正，到位资金同比降幅维持在5%以内

1-4月，房地产开发企业到位资金3.3万亿元，已连续下降36个月，同比下降4.1%，降幅虽然较1-3月扩大0.4个百分点，但连续3个月维持在5%以内，是2022年以来同比降幅较低的水平。其中，国内贷款5619亿元，同比增长0.8%，为2021年6月以来首次转正。利用外资17亿元，同比增长82.0%，也由负转正，改善明显。

5月7日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会三部门“一揽子”金融政策出台。金融监管总局也表示“近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势”。

15日，降准正式落地，银行可贷资金进一步增加。预计，国内贷款金同比或继续回升，到位资金的压力，将继续随着金融支持政策的推出、落地，呈现缓慢缓解的势头。

2025年1-4月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

国内贷款5619亿元，同比为0.8%；

利用外资16亿元，同比为82.0%；

自筹资金10953亿元，同比为-6.8%；

定金及预收款9683亿元，同比为-3.0%；

个人按揭贷款4518亿元，同比为-8.5%。

图表：2021.02-2025.04房地产开发企业累计到位资金及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

M2同比增长8.0%，M2-M1剪刀差扩大至6.5个百分点

4月末，广义货币(M2)余额325.17万亿元，同比增长8%。狭义货币(M1)余额109.14万亿元，同比增长1.5%。流通中货币(M0)余额13.14万亿元，同比增长12%。M2同比增速较3月末上升1个百分点，M1同比增速较3月末收窄0.1个百分点。

图表：2024.01-2025.04 M1和M2同比增速

资料来源：亿翰智库、中国人民银行

注：中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。我们据此调整了2024年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。

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