2.15亿！「商改保」？上海老牌房企六折拿下北京昌平SOHO

作者 I 宋溪 选址960

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上海老牌房企，缘何北京「商改保」？

5月15日，上市公司新黄浦发布公告称，拟收购北京市昌平区硅谷SOHO-2号楼，产权对价2.15亿元，每平米单价约9880元。

根据最近成交，该区域商办楼面价普遍在1.2万-1.8万元/平方米。

图源：公司公告

根据公开资料，硅谷SOHO-2号楼位于北京市昌平区南部，紧挨京藏高速，毗邻京北创新高地昌平科技园。

项目建筑面积约2.17万平方米，土地性质为商业办公，楼体2017年建成，目前状态为毛坯，物业管理为封闭式社区型。房产权属清晰但有抵押，抵押权人为中国长城资产北京分公司。

项目实景 图源：北交所集团

根据评估报告，该项目估值3.31亿元，单价1.52万元/平方米。按此计算，成交为估值的64%。新黄浦称，项目总成本预计为2.83亿元，包括契税645万元和装修改造费用6204万元。

另外，交易协议显示，卖方博兴众业需在标的资产尾款支付完毕当日或次日，提交资产解押申请。

天眼查信息显示，博兴众业母公司为北京正宏置业集团，是一家注册在昌平的民营开发商，代表项目有北京「创意大厦」「龙山景园」等，并曾与中国电子合作开发了广西「中国电子北部湾信息港」、温州「浙江云谷磐石云数据中心」等。

关于为何买楼，新黄浦在公告中并未明确，但提到了这样一点：卖方博兴众业有义务配合公司将标的资产纳入北京市保障性住房体系。

新黄浦进一步称，通过本次资产收购交易将进一步提高公司业务规模，扩大公司业务区域布局，强化市场开拓能力，增强公司持续经营能力和盈利能力。

新黄浦1992年成立，1993年在上海证券交易所挂牌上市，是上海最早上市的房地产公司之一，主营业务包括住宅、商业、园区等地产开发、物业管理及酒店经营，并涉足过期货、信托等金融业务。核心资产有上海黄浦区优质地块、虹口北外滩项目等。

除了房地产与金融业务协同发展外，其还在政策红利下参与上海保障房、长租公寓、城市更新等。

作为上海老牌国企，新黄浦为何来京购楼，参与北京市保障性住房？

穿透股权发现，该公司控股股东为上海新华闻投资有限公司。新华闻投资大股东为北京国际信托，后者最终实控人为北京市人民政府。

近年来，随着商办类物业去化压力进一步加剧，多地「商改住」政策陆续放开，市场出现了一批「商改住」典型案例。

比如，2024年上海徐汇滨江「小米退地」，随即变身13.1万每平方米的单价地王，且开盘即售罄。近日，上海历史风貌区衡复风貌区051-11地块再次由商办调整为二类住房用地，有望重演小米地块溢价奇观。

上海之外，武汉嘉里建设旗下高端城市综合体产品线「嘉里中心」、复星集团旗下的复星外滩中心、保利维塔地块、金茂项目A3地块、长江中心B2地块、卓越大江商业地块、光谷中建大公馆项目四期东侧、华侨城欢乐天际商业地块等均进行了「商改住」调整。

聚焦到北京，5月9日，北京市住房和城乡建设委员会发布《2025年北京市住房发展年度计划》提到，重点向产业聚集区和交通便利区域倾斜，并通过盘活存量商业办公用房、城中村改造等渠道拓展保障房供给。

市场分析认为，将闲置的商业办公楼、商场等非住宅物业，改造成保障性租赁住房，相当于给「库存压力大」的商业地产开了一剂药方。

2023年1月，位于丰台区郭公庄中街18号院的京投港·西华府办公楼项目「商改保」完成。京投港·西华府由京投轨道交通置业开发有限公司开发，建筑面积2.89万平方米。2022年3月，该项目通过北交所挂牌出租交易，龙湖冠寓摘牌后通过改建的方式打造成有728套房屋的保障性租赁住房。京投港·西华府是北京市首例非居住建筑改建租赁住房项目。

京投港·西华府项目 图源：国资京京

此后，参与北京「商改保」项目的还有顺义天竺万科中心、2025年新入市的密云绿地朗山。

根据第一太平戴维斯预估，2025年到2027年北京办公楼市场年均供应约51万平方米。2024年底，甲级、乙级写字楼存量约2300万平方米。

值得关注的是，今年3月，一只名为「汇添富上海地产租赁住房REIT」在上海证券交易所挂牌上市。该只基金从获批到上市仅用18天，公众认购狂飙494倍，创下公募REITs市场新纪录，被业内视为中国房地产转型的「里程碑」事件。

图源：上交所发布

根据了解，该只REIT的底层资产为「璟耀公寓」「耀华公寓」，两个产品均由商业办公项目改造而成，改造后可提供3000套房源，租金为同地段80%-90%，平均入住率超94%。

分析认为称，全国有超1亿平方米商办物业空置，若10%改造为租赁住房，将催生千亿级REITs市场。目前北京、深圳、武汉、长沙多地已出台相关政策。未来 ，在政策东风下，可能会诞生更多「商改住」「商改保」产品。