西安，满城都是99折！

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问大家一个问题：西安现在“以价换量” 卖房，到底是二手房降的猛，还是新房降的猛？

毫无问题，就是新房，相比二手房东，找一套成交价，磨磨蹭蹭，拉拉扯扯的状况，开发商显然想的更明白，渠道优惠，特价房，工抵房满天飞，满城尽是99折。

大门，会所，外立面的比拼还不够，折扣给足才是杀招！

全城99折

因此，也就有了早买晚享受，晚买有折扣的群众共识，我很理解，也感同身受，因为压根没人知道，开发商还会额外给什么折扣？

没人想站在山顶，但总有人想找到谷底，于是关于价格的博弈和盲猜就开始了，满城的99折序幕也就此展开。

（数据来源：镐京楼观）

整理近期全城主流新房的优惠情况看，清一色99折，区别只在于力度的大小，唯一不打折的是港务的陆港云启，慢慢卖，就是佛系，折扣最猛的，已经是18个99折，几乎相当于八折卖房。

但这到底是不是新房的最低优惠，折扣，对不起，不知道，价格指导放开以后，你去买，中介带你去买，找开发商熟人去买，开发自己买，工抵房，特价房，团购房，都是什么价，已经没几个人能说清楚了。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

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这是2024年，西安取消限购和价格指导，房价由开发企业根据市场自主定价后的结果。

大家呼吁的商品房回归商品属性，自由买卖，自由定价，看似自由了，但催生了更多的不透明，尤其是房价。

从这个角度，还是挺怀念那个限价，严格指导价的时代，一个小区，一套房子，卖多钱，清清楚楚，非常透明，就像超市买菜一样。

而今，虽然顶着去看房就有折扣，但谁也不能保证不会背刺，不会折扣之外还有折扣。

这种心理对房价的不确定性，也导致了不少人有买房需求，但始终在观望状态，就怕买贵，就怕背刺，就怕被邻居嘲讽。

止跌回稳

说白了，还是没有实现真正的止跌回稳，大家对西安房价，尤其是自己手里的房子，还抱着下跌的预期。

这种预期之下，体现在新房就是全城99折，体现在二手房，就是看房先砍一刀，这是多数普通房子的当下现状。

有外地朋友说，不对呀，你们西安明明四月红盘不断，你看港务区的招商西安玺，开盘了三次，售罄了三次，400万的门槛下，掩盖不住的买房热情。

曲江的金茂府，璞逸东方开盘，超500万的门槛，卖的也相当火热，选房现场人凑窜动，大有重回2021的抢房势头。

但一个西安玺，一个金茂府能代表西安的普遍行情吗？显然不能，SKP里排队的是少数，康复路里买一送一的才是多数。

个位数的红盘下，是双位数的降价新房，由于缺品牌价值，缺地段卖点，缺配套优势，成不了红盘，也没有名气，更讲不好故事，只有降价一条出路。

于是，也就有了西安无论新房，二手，无论城北，城南，满城16000+的场景，这都是降价降出来的性价比。

新房，遍地16000+

过往的曲江，高新，航天，雁塔，未央，港务，经开等是有明确房价梯队的，如今折扣下，都有16000+供应，虽然产品老一点，或者小开发商，但总归门槛确实低了。

次新房，破发不是个例

曲江二期，16000+门槛牢固，航天城，15000+也有机会，西沣路，17000+，五年房龄的各种二手房眼花缭乱，都说自己最有性价比。

包括热门的软件新城，交房即破发，手握20000+预算，天谷雅舍能看，西派国樾可谈，苏宁云著有房，云水天境也能再砍，很多是刚交付，次新房，业主可是一天不住，住都是体验，不住都是成本，想卖就是降价。

二手房，一降再降没人问

而更的房子，诸如曾经的御锦城，高科麓湾，浐灞半岛，万科金色悦城，二手房一降再降。

新房99折尚可一站，次新房八折卖还有人问，而更老的小区，则完全失声，且不说四代住前景如此，甚至很多房子都比不上三代宅，连名字都叫不上的。

都不是降价的问题，而是降价后没有人问，没有人看，怎么办的问题，这类小区经历着无效降价。

很多人总说西安这个城市房价很稳，相比全国普跌，西安甚至有逆势上扬的，但时间越久后发现在，只是西北人面吃多了，反应慢一步而已。

回归自住不是简单的四个字，而是经历房价狂飙，全民摇号后，买房心态的回归，西安人吃多了买了就涨的细糠多年，如今买了就降的粗糠，不少人还未适应。

从这点看，不住不买四个字的含金量还在提高。

不住不买

回归自住，再谈买房，再看房价，再看折扣本身，或许思路会清晰很多，如同摇号时代，选不到最佳时机一样，折扣时代，同样没有最佳时机。

（四月百城二手住宅价格监测）

西安在价格指导前的时期，新房同样是自由定价，特价房， 团购房，工抵房，总经理特批，这些玩法早已成熟，一定有买的贵，买的便宜的，只不过后来房价普涨后，大家都赚到钱，压盖了价格差异。

但如今不同，普跌是当下共识，谁买更贵，谁更便宜，对心态的冲击，甚至大于房价本身。

再无可能出调整政策，严控指导价，这算开历史倒车，也无可能再迎百万人口，房价不降反涨，这也违反市场规律。

对普通人而言，除了回归自住，正视涨跌的心态，需要长期调整外，一些对市场降价风向的判断直觉也是要有的，即便买贵了，买早了，也能做到透明消费。

壹

看区域，缺房，缺地还是缺人

港务区的秦汉大道北，高新三期的CID，软件新城，都算当下新房供大于求的区域，房源总量不少，但去化率很一般。

（高新CID在售新房去化率统计）

对开发商而言，降价卖是趋势，毕竟时间，资金成本极大，半年卖完和两年卖完，是完全不同的收益，求快的情况下，特价房，工抵房的出现不可避免，各种企业员工团购的活动，也就习以为常。

贰

看产品，三代，四代还是N代

虽然四代和三代住宅的争议至今存在，但在新房市场，以好房子为标准的四代销量是强于三代的，不仅是露台面积，而是会所，户型，车库，大堂的全面升级。

虽然没交房，但已经落后的案例就在眼前，买房人嘴上说着三代好，转身掏钱去了隔壁，留下风中凌乱的开发商，或许降价卖，性价比也是机会。

保不齐那天又出五代，六代，N代住宅了，潮流总是追赶不上的。

叁

看开发商，热销，滞销还是平销

下行周期，热销的只有极少数的六边形战士，多数新房还得折扣里拼刺刀，渠道里找贝壳。

大家都是四代宅，户型都好，大门，会所，外立面都修的漂亮，老板都很有情怀，都要深耕西安。

出发点都很好，但卖的好不好，卖不动会不会降价，都是未知，似乎这个问题，也没有人敢打包票。

没有决定的不降价，只有相对的折扣房，换个名字叫工抵，也叫团购，也叫特价，他们都有一个名字，变相降价卖房。

当下， 为了照顾市场情绪，为了照顾老业主心情，为了 不落背刺口实，还有各种包装，但总有一天，装也不装了，就是降价卖，你来就行。

对于买房人，这也是购房之路成长的一步，当房子回归消费品，回归商品属性，回归市场定价的现在么，想想你用过的手机，换过的新能源车，再到买到的房子，体验为王，还是涨价为王，答案不言而喻。

不管我们承不承认，那个涨了才买房的时代已经过去了，2025年，当我们还在为谁有更多99折唏嘘时，殊不知这就是往后的日常。

还记得小时候流行的九元店吗，永远是最后一天，清仓处理，但最后一天却是每一天，原来，这只是套路的一种。

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作者：晴明

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