不搞“一刀切”，楼市继续着力稳信心稳预期

继海南之后，又一地方宣布将全面落实现房销售。

5月13日，河南信阳市住建局官网显示，为持续推动房地产市场止跌回稳，抓好房地产市场化风险、去库存、控增量工作，信阳市住建局起草了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，现将该工作措施面向社会公示，公开征集意见。公示时间为2025年5月6日至2025年5月15日。

该文件中最引发关注的便是，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。据此，信阳将成为今年首个全面落地现房销售模式的城市。

不过，据了解，因该举措尚处于公示阶段，还在收集各方面反馈意见，后续内容可能会作出调整。

此事件引发了现房销售模式能否全面推行的大讨论。据多方了解，现房销售制度将有力有序推进，这是大趋势，但并不意味全国“一刀切”地立即取消预售制。未来相当长一段时间内，将是期房与现房并存的时代。

“信阳发布这个政策的时间点，正好是中国要全国推行现房销售的新闻之后，加剧了市场上的恐慌，我了解到某省的一些计划跟进，不是说现房销售不好，而是要做好分段推进和支持政策的安排。”一位不愿具名的房地产人士表示。他建议，房地产市场稳定态势的基础还需要进一步巩固，任何收紧性政策要做好引导，提前创造有利条件。

多城试点现房销售

根据信阳市住建局起草的文件，严控预售许可条件，严格预售资金缴存，严格实行项目开发公司制。

按照“新老有别”原则，对于已取得施工许可证的项目，在“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”或“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，可申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，需施工进度达到主体封顶方可申报预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，则一律实行现房销售。

“新老有别”的原则，也给市场传达出积极明确的信号，不至于引起市场预期的混乱。

关于推进现房模式并非近期思考，而是去年底以来的系统谋划。去年底，河南省人民政府发文提出，全方位提振住房消费，取消商品住房限制政策，鼓励开展现房销售。作为河南省辖地级市，信阳为何成为今年首个落实现房销售制度的城市？

“河南房地产市场差异较大，有些城市不是现房基本卖不掉，一些开发商的项目也是封顶以后才开售的。”河南当地一位房地产从业人士称。

当前，信阳楼市仍处于调整阶段，商品房去库存压力较大，土地市场表现亦不理想。根据中指院数据，今年1～4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。同时在较弱的市场表现下，当前信阳市场中已有不少项目实质上处于现房销售状态。

机构政策研究总监陈文静预计，现房销售政策的推出对于信阳短期房地产市场影响或较小。现房销售将对购房者、房企、行业带来深远影响，在库存量大的地区推进，也符合中央“严控增量”的要求。

在此之前，全国多地积极探索推行现房销售。海南在2020年3月后出让土地建设的商品住宅均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个全面落实现房销售的省份。

据中指院不完全监测，2022年末以来，全国超30个省（市）出台现房销售相关政策。比如，合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点；荆门是湖北省内唯一试点现房销售的城市，今年4月该市首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超8成。

一线城市中，上海自2024年7月起开始试点“现售为主、预售为辅”的模式，规定新获批项目必须达到主体结构封顶才能销售，较此前“取得施工许可证”的标准明显提高。上海市房管局公布的数据显示，试点半年来，上海新增商品房项目中现房销售比例已从之前的7%上升到26%，市场反应总体平稳。这些城市的做法被视为全国性预售制改革的“试验田”。

配套政策要先立先行

从长远视角看，现房销售模式正持续推进，趋势不容忽视。

2024年二十届三中全会上审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，明确提到改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。这是从顶层设计作出的重大改革部署。

去年底召开的全国住房城乡建设工作会议，将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年构建房地产发展新模式要重点抓好的工作之一。

自2021年房地产全面调整以来，深受交房困扰的买方市场不断呼吁现房销售。中国房地产业协会2025年1月消费者调查显示，83%的潜在购房者更倾向于购买现房，71%的受访者认为预售制是导致房屋质量问题和延期交付的主要原因。

从市场面来看，现房销售已具备一定规模。目前，现房销售占到全部新建住房的30%左右，海南全省及部分土地依赖度较小的城市实施全域现房销售，多数城市推出现房销售试点项目或在年度拍地中确定一定宗数的现房地块。

对于预售制改革的必要性，业内并无太大争议，争议主要集中在改革路径和时间表上。今年1月行业座谈会上，有关方面曾表示，预售制度并非一成不变，也不会一夜消失。改革将把保障市场平稳运行和保护购房者权益放在首位，给予企业充分的适应期。

现房销售不是简单的等房子建好了再卖，其背后涉及的是房地产行业的去金融化，核心是让房地产从高杠杆、高信贷的金融化行业回归制造业。因此，中国预售制改革的核心障碍不是制度本身，而是配套金融体系的不完善，须配之以多元化、低成本的融资渠道。

“因为不管是开发商的财务平衡基础，还是地方政府的土地财政基础，都是建立在预售制度下的。从预售转到现售，必然会导致前端资金占用大，但回收周期长的‘错配现象’，也会导致开发商拿地积极性明显下降。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

基于这些实际情况，李宇嘉表示，现售能不能顺利推行关键看配套政策，首先是金融支持，如果把开发贷利率降到很低水平，现房销售的资金压力就小了；其次是地价要降低；第三，营商环境也要完善，比如“拿地即开工”“销售即办证”，鼓励联合拿地。

好消息是，5月7日，国家金融监督管理总局局长李云泽在国新办新闻发布会上宣布，将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，并推出八项增量政策措施，旨在巩固经济回升态势，推动房地产行业向高质量发展转型。

“房地产的问题，看似一团乱麻，实则是资金问题。这个行业无论是稳市场、城市更新、保交房、好房子建设，还是企业生存，本质上是钱的问题。”前述房地产人士认为，“希望支持性融资制度尽快并有力度地出来。”