多少上海人，在楼市输惨了

上海土著，身上被贴了很多标签，有钱，排外，房子多，是最常见的三点。

但一个残酷真相是，很多上海土著，其实在楼市中，并没吃到什么红利。

最扎心的是，他们原本可以借着楼市的东风，实现财务自由，结果却因认知局限成了时代的旁观者。

今天就跟大家聊聊，上海土著，经常陷入的一些买房误区。

老观念撞上新时代

当下的社会，财富掌握在中老年人手中，以60后70后为代表。

这代人吃到了时代的红利，家庭财务大权，买房的话语权，也掌握在他们手中。

上海土著也不例外。

上海的年轻人结婚要买房了，但买在哪里，买什么样的房子，他们其实没多少发言权的。

因为出钱出资的是家里长辈，买房决策也经常是一言堂。

而每个区的中老年土著，受限于熟悉的生活圈和传统认知，购房时更倾向本区老城或传统板块。

松江就盯着新城大学城，杨浦就盯着新江湾、黄兴公园，很少往区外看一看。

一个松江的土著朋友，一家人从上世纪90年代开始，前后买卖了好几套房。

一直在松江老城、松江新城这一带兜兜转转。

买的房子也不是特别优质的好房子，最终涨幅也非常一般。

甚至在06年还去卖房炒股，赔了一套房子在股市。

而且板块是轮动的，土著不看全城房价，只买自己习惯熟悉的区域板块，最终抄底大赚还是追高套牢基本看运气。

“全上海那么多板块，我爸眼里只有家门口三公里。”

包括当下楼市中，最不受待见的产品，中介都头疼的“塔楼老破大”——这类产品90%的接盘侠都是偏好某个地段的土著群体。

在他们看来，塔楼有电梯，房间面积大，最关键的是房子还是在自己生活了几十年的片区，很方便，很实在。

却完全不想，老破大卖房有多难，有多少年轻人难以接受的硬伤，奇葩的户型、破旧的外墙、永远排队的电梯，将来的接盘侠有多难找。

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砸在手里的传家宝

办公室一个年轻朋友吐槽：

父母把持家庭房产财政大权，守着家里的两三套老房子，不肯置换。

别问，问就是父母不让卖。

最气人的是，长辈们还坚持自己没错，守着老房子不放。

操劳半生的资产严重贬值，却不自知。

“有的住就行了，瞎折腾什么，以后房子总归是你的。”

还有很多土著拆迁户，夫妻双方家庭加起来好几套拆迁房，其中一套自住，剩余几套出租。

而随着上海楼市的分化，品质商品房与动迁房之间的涨幅被拉开，以前卖两套动迁房，就能换一套商品房的，现在要卖三套了。

而不是拆迁户，出生到现在都住在老公房里面的，极大概率这辈子都置换不起了。

多少上海土著家庭陷在上述的资产困局当中。

2016年450万不肯卖的市区老公房，现在挂牌300万还要被砍价。

反观当年被土著嗤笑的唐镇，当年3万的“乡下地带”，如今二手成交价早已突破7万。

如果家里的老人思想转变不过来，希望作为年轻人的我们，要及时站出来，纠正思想，促成家庭资产的升级置换。

老换新，小换大，升级换代，不仅住的舒服，也更加保值增值。

在房价动辄几百上千万的上海，买房从来都是关乎一家人资产生计的大事。

马虎不得，不能独断专行，也不能撒手不管，群策群力，找到平衡点，哪怕最后的选择被验证失败，也不会甩锅给决策人，影响家人感情。

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观观详细分析：

上海的房子是卖是留？

老龄化隐忧

当我们在讨论房子时，其实在讨论一场关于人口结构的战争。

上海土著的人口结构，老龄化严重超标。

数据显示，上海全市户籍人口1519.47万人。

60岁及以上老年人口568.05万人，占总人口的37.4％。

65岁及以上老年人口437.92万人，占总人口的28.8％。

80岁及以上高龄老年人口81.64万人，占总人口的5.4％。

分区来看，老年人口占该区总人口比重列前三位的依次是虹口区、黄浦区和普陀区。

未来十年二十年后，这些老人集中的地方，会有多少老公房要卖出？所以要警惕这几个区老破小的大量抛盘。

而随着整个区域居民平均年龄的增大，消费欲望和消费能力会降低，商业配套也会慢慢衰落。

片区的各项设施配套，会更加适老化，药店多了，酒店酒吧少了，社区食堂多了，火锅烧烤少了，医疗配套或许上去了，但学校排名可能下去了。

比如虹口区，上海是国内老龄化最严重的城市之一，而虹口则是上海老龄化最严重的区，没有之一。

在虹口走走，你遇到的三个人里面有一个就是60岁以上的老人。

这就导致整个虹口的消费欲望和消费能力低下，甚至“基础设施”全家便利店，在虹口很多地方都开不下去，一年一换。

至于商业中心，就更不要想了。（不要说瑞虹新城和北外滩，虹口除了北外滩还有五个板块）。

有人说，我买这里，是情怀，是热爱。长期自住当然没问题，但投资和置换，情怀或许是最大的障碍。

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当土著还在纠结“离开徐汇是否丢面子”，新上海人早已用真金白银重构了上海楼市的价值坐标系。

和土著买房逻辑不同，外地新上海人买房，哪怕是父母出钱，出首付，也没有土著那种地段和市区情结，更没有生活圈子这么一说。

哪里城市界面新，房子新，哪里上班方便，就业就会多，就会选择哪里。

他们和土著买房的底层逻辑出发点不一样。

过去二十年，上海房价涨幅最高的区域，是浦东和闵行，也是新上海人扎根最多的两个区。

上海之所以经济发达，房价高昂，是因为能吸引大量的外来人口和资金。

而各区域板块分化的根源，是在于对外来人口和资金的吸引力的不同和分化。

吸引力弱的区域，无一例外，房价跑输大盘。

完全依赖本地人的区域，房价更是跌惨，典型的浦东惠南、宣桥。

上海土著很幸运，他们基本一出生就自带一张房票、一套房子，在拼了命想留在上海的外地人眼中，他们出生就在“罗马”。

上海土著又很不幸，如果买不起房，外地人还有退路，大不了回老家呗。

土著呢，如果当年没有靠拆迁分到房，或者眼光差没有买房，让他们离开生活了几十年的上海，他们又能到哪里去呢？

上海是一个竞争激烈的城市，市区更是能者上庸者下的地方。

虽然上海，并不欠任何人一套房子。

楼市走过普涨的年代，从资产角度，选筹越来越重要。

无论你是土著还是新上海人，全城看房，全城比价，才有机会抄底好房，也不会阶段性追高。

楼市分化时代，土著必须认清三个现实：

1、警惕“土著溢价”陷阱：

对熟悉片区的盲目自信和喜好，可能让你多花30%溢价买下衰败板块；

2、与时间赛跑：老破小动迁房每多持有一年，置换成本可能就增加10%；

3、向新上海人学习：关注产业导入（如张江科学城）、人口结构、商业能级。

正如一位逆袭的虹口土著所说：“卖掉三套老破小置换前滩时，全家都说我疯了。现在他们才懂——在上海，恋旧是要付学费的。”

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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