1730亿日元涌入！2025年首季日本酒店投资暴涨81%，黑石、KKR持续加码

随着日本旅游业的强劲复苏，日本酒店业市场迎来了前所未有的投资热潮，国内酒店收购投资正在快速增长。

根据大型房地产服务公司世邦魏理仕统计，2025年第一季度（1-3月）日本国内酒店的投资总额达到1,730亿日元，较去年同期增长81%。

据了解，入境游客（外国游客）对住宿的旺盛需求，推动房地产投资信托基金（REIT）和外国基金的资金不断流入日本酒店业市场。

特别是房地产投资信托基金 (REIT）在今年1月至3月期间进行了一系列酒店收购，其酒店投资额高达1,093亿日元，比去年同期增长了2.5倍。

比较代表性的案例：Japan Hotel REIT投资公司以约644亿日元收购了福冈海鹰希尔顿酒店；ORIX JREIT投资公司以350亿日元收购了大阪市的环球影城维塔港酒店。

在REIT市场中，当前净资产收益率（NAV倍率，即持有物业的评估价值与市值之间的倍数）长期低迷，使得通过增资方式收购新资产的难度上升。因此，部分REIT只能通过出售老旧房产和入住率下降的房产，转而投资于酒店等更具增长潜力的不动产。

CBRE的副总监能势知弥表示：“部分综合型REIT正积极将资产组合进行结构性调整，出售其经营多年的办公楼并收购酒店。”

造成这种趋势的背后因素是在通胀环境下酒店业展现出的灵活定价能力。

与以年度为单位签订租金合同的公寓和办公室相比，酒店可通过实时调价应对通胀，相比租金锁定期较长的办公楼或公寓更具收益弹性，成为通胀周期中的避险选择。

此外，旅游业快速复苏也是一大助推力。日本入境游自2023年起快速回暖，2024年接待游客突破3000万人次创纪录，2025年游客消费中住宿费占比达33.7%。旅游业复苏直接推高酒店入住率和日均房价，东京等地酒店日均房价较2019年增长16%。

统计数据显示，2024年全年日本酒店投资金额预计将首次突破1万亿日元大关，为自2005年相关统计开始以来的历史最高纪录。其中，海外资金的涌入尤为突出。

2024年美国黑石集团以4000亿日元收购东京花园露台纪尾井町综合体，同年12月再次宣布以约200亿日元收购冲绳的两家酒店，其中包括冲绳丽思卡尔顿酒店（冲绳县名护市）。自此，黑石集团在过去三年中收购的酒店达到20家。

美国KKR于2024年5月收购Unizo Holdings旗下的14家酒店并进行重组，加上2023年从小田急电铁收购的东京凯悦酒店（东京新宿），该公司在过去10年中全球酒店资产数量增加了12倍。

2024年GIC新加坡政府投资公司‌斥资1500亿日元收购东京港区31处酒店物业，瞄准国际会议与旅游枢纽的长期客流增长，计划通过运营优化释放资产价值。

据美国大型房地产服务公司仲量联行（JLL）称，由于价格上涨，2024年每间酒店客房的收入将比2019年增长20%以上。尽管客房入住率仍低于低于新冠疫情前的水平，但随着入境游客的持续增加，该公司董事总经理阿部有希夫预测，入住率将进一步回升，酒店仍具备可观的收益增长空间。

在国内外投资者的资金纷纷涌向酒店的同时，日本主要观光地的土地争夺战愈演愈烈。某大型开发商代表表示，在旅游景点和车站附近的土地所有者将土地出售或出租给酒店开发商，公寓用地越来越难获得。

根据东京KANTEI的统计，在2023年的新建公寓的“年收入倍数”（新建房价与家庭年收入的比值）排名中，排在第一位的是东京，为17.78倍，之后依次是长野（15.88倍）和京都（14.38倍），这些地区都是旅游观光地。

东京KANTEI的高级首席研究员高桥雅之表示，“在旅游胜地，由于商业设施和住宅楼争夺土地，地价在上涨。” 如果购置土地的成本增加反映在公寓的售价上，刚需买家可能更难买得起旅游目的地附近的公寓。

随着日本政府持续推动旅游业扩张，计划2030年吸引6000万入境游客，因此酒店资产仍被视为兼具现金流稳定性与增值潜力的避险标的。再加上日元汇率处于历史性地位，相对低廉的投资成本将吸引更多海外资本进入日本市场。

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日本展会介绍

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