上海
楼市降温了，今年的小阳春在4月份的时候已经结束，进入5月份市场继续降温，成交量下滑，房价跌幅扩大。
那么这波降温会持续多久呢？什么时候会出台有力度的救市措施？
今天我就给各位分享两张图，通过全国的领头羊 杭州楼市的成交走势图，来把脉问诊一下过去两三年楼市的变化脉络和规律。
杭州成交量，第五波冲高回落
这张图蕴藏着大量信息，就看你能不能看明白了。
先从 2023 年春节之后的动态表现，跟各位介绍一下演变历程。
2023 年春节之后，杭州楼市反弹比较明显，反弹成色比较高，主要是 2022 年下半年疫情比较突出，导致很多人没法看房买房。
2023 年初，整个疫情防控结束，人们可以自由出来看房、买房了，成交量就冲得比较高。
但只是脉冲式增长，2023 年 4 月份开始成交量就持续回落，7-8 月份降到很低很低的水平，也是近两年多的最低水平。
2023 年国庆之后，成交量有一波反弹，主要是跟 2023 年 8 月底到 9 月份有一波救市政策有关。
这里的二手房成交量是网签量，网签量比实际的签约量要滞后一些。
在国庆之后有波反弹，反弹幅度比较小，政策的药效比较短。
2024 年春节之后又有一波小反弹，但是小阳春的成色要弱于 2023 年。
不久之后，国家出台了 517 新政。
2024 年小阳春冲高回落之后，回落幅度比较小，很快就企稳并小幅增长，主要是 517 新政的效果体现，但新政效果并不是很大。
7月份开始降温，8-9 月份降温降得很厉害，但即便是9月份楼市很低迷的时候，杭州二手房的交易量也要高过 2023 年的 7-8 月份。
2024 年 9 月底，国家出台了一波强力刺激经济、楼市、股市的政策。
导致杭州楼市的网签量在国庆之后大幅拉升，这轮高峰期的交易量要高过 2023 年的八月底新政和 517 新政，但依然略低于 2023 年小阳春。
此次持续时间稍微长一点，到了 12 月份、1 月份、2 月份，量能再次回落。
今年春节之后，量能继续反弹，虽然没有新的政策，但是冲得比较高，最高点居然超过了 2023 年小阳春。
冲高也有原因，春节之后，杭州的城市 IP（如 AI、机器人等）突然引发全国关注和热议，对于杭州楼市的升温、交易量的增长有助推作用。
但是4月份以来，量能开始回落，一方面是没有新增的政策刺激，另一方面4月份爆发了关税大战，杭州作为出口大市，受关税战的冲击比较明显。
楼市成交特征与规律
看完图后，我总结一下：
2023 年下半年以来，杭州作为全国的领头羊，二手房的交易受政策影响比较大，凡是出台一轮政策刺激，二手房的交易量就会反弹，但反弹只是脉冲性质的，反弹几周之后就会冲高回落。
但是，还有一个重要特征：反弹呈波浪式前进，每个波浪的高点都会高过前一轮波浪的高点，每次脉冲式反弹后有回落，但总体市场重心是环比上移。
观察近期，4月份以来，成交量再次回落，价格重新下跌。
按照过去的规律，未来 1-2 个月应该会出台有一定力度的措施，交易量止跌并再次反弹。
下一次反弹的高点很可能会超过今年的小阳春，也会超过当前量能，量能蓄积就会支持杭州房价再次止跌上涨。
接下来，观察一下杭州住宅成交景气指数走势
这里的住宅，综合了新房与二手房，经过指数化后，如图中走势。
其中，0轴，相当于荣枯线。站上0轴，说明量能处于景气区间；反之，则处于不景气区间。
2011-2015年上半年，杭州住宅成交景气指数持续为负值，也即成交低迷，那几年房价下跌，是全国表现最差的二线城市！
2015下半年至2021年前三季度，杭州住宅成交景气指数总体处于正值状态，楼市繁荣，房价大涨，可以说这一时间杭州楼市称霸全国！
2022四季度以来，杭州住宅成交景气度在0轴上下震荡，总体强于全国绝大多数城市。所以，即便房价也下跌了，总体跌幅也小于全国多数城市。
但4月，杭州住宅成交景气度为小幅的负值，房价上涨难度也就很大了。
最后，需要说明的是，各位一定要知道一点，杭州是高能级城市，楼市弹性比较大，全国绝大部分城市楼市弹性都比较小，尤其二手房的波动特征没有杭州鲜明。
未来一段时间，我们就观察和等待新的刺激政策带来量能的新反弹吧。
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