北京买房：理清思路，购房建议1535

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家孩子今年就有北京购房资格了，有买房的想法，我们砸锅卖铁的能帮助凑到150万左右的首付。但他因为从事的是剧组工作，所以收入不稳定，赶上好剧组了能收入十多万，但想前几年就一下一年多没收入。社保是交在朝阳区，但他的租房也不稳定，得看工作情况是否换地方。

所以我们仔细算过了，我们能补贴的加他能保底的月供是最多7000，再多恐怕有压力。您看以这个预算买在北京哪里合适？不求房子多好，能栖身就行，最大的想法是过个三五年换房时能保值。

他自己看的是东五环定福庄，中国传媒大学附近，他在这附近住的时间比较多。小区叫北花园，据说是房龄很新的小区，请问您觉得合适吗？

A：

1、可怜天下父母心啊，帮忙到什么时候是个头儿啊！月供7000，按现在的商贷利率对应160-170万左右的贷款，加150首付再减去税费成本，买300万的房吧。另外虽说利率处在下行通道，但也不建议杠杆加的太多，万一加息呢？

2、北花园是安置房+保障房小区，房龄很新算不上，只能说比较新，不少10年左右的。不过这无所谓，房龄很重要但不是绝对的，维护才更重要。这就跟人似的，岁数很重要，但健康保养更重要。

小区从保值角度不算太强，毕竟是自住为主的性质，从地段儿+性质+品质都普通。优势就是经济实惠，但价格走势的最好成绩就是不落后。所以期望值别太高吧，能买到户型好宜居的就算成功，价格低就更是成功了。

3、看房时最好计算一下租售比。因为这两年楼市行情不好，对这种小区的影响更大，那就有可能出现超跌的房源。现在北京的平均租售比是600多，如果能买到500多的就算超值，能买到400多+无瑕疵的就肯定算抄底了，因为租金收益率都超过银行存款利息了。

前些日子我算过北花园的一居室，不到50平的，租售比在450左右或以下，挺超值的。但您这是300万预算，那就看的是两居室，那上浮10-15%，能买到500左右的也算超值。

4、简单就是这情况，也就是这小区本身在投资角度并不占优，但是如果能买到能抄底的房子就能对冲掉劣势，至少在过几年换房时不吃亏。所以找当地中介看房时算清楚账吧，另外就是一定规避带硬伤的。

仅供参考。

二

Q:

请问，燕郊嘉都您了解吗？我听说这里的土地本来是北京的，否则也不会跟顺义挨着，后来才划给的燕郊。但这导致很多小区的业主无法落户，空拿着一个房本不知道怎么办了，北京不管，燕郊也不让落户，那我们业主的户口放在哪里？请问应该怎么办？找那个部门？

A：

1、我对这小区只是听说过，谈不上了解。

2、土地是否曾经属于北京我不知道，但现在肯定不属于，只能叫“环京”。这跟挨着哪儿没关系，环京的土地都挨着北京，也或许都有过区划变更，但只能以现有产权为准。我家还挨着隔壁老王呢，但我和他不是一家，更不许我老婆搭理他。

3、另外据我所知，嘉都项目是属于“三河市高楼镇”的，不属于“燕郊镇”。所以肯定是“北京不管，燕郊也不让落户”，这根本就跟人家没关系。

打个比方就是西门和小潘生了个孩子，非得要登记在宋江或李逵的家谱上，那人家肯定不让呗。毕竟谁都心里明白，这种白来的孩子不是便宜，而是来占便宜的。

4、而且我看了您的朋友圈了，您买的是“公寓”，不是“住宅”，本身就是不能落户的。甚至说就算是北京或燕郊同意落户都无法办手续，因为派出所就没有这个户籍登记地点。

5、这事儿没法办，找哪个部门都没用，只能是按法律法规办事。

仅供参考。

三

Q:

请问，双井的地段这么好，为什么广馨居的价格这么低？我看到有500万的两居室，103平米，每平米才5万元，为什么？这算不算笋盘？

A：

1、肯定不算啊。所谓的笋盘一般指配套还不成熟的地段儿，房价也低，跟刚冒尖的竹笋似的，将来会随着地段儿的成熟而快速成长。另外一种笋盘是指被明显低估的房源，相当于捡漏儿。

2、但双井是相当成熟的地段儿了，未来没什么太大的发展，没有土地了。房源的话也很难算有潜力，我上网看了，那套房是西北朝向，而且只有一个卧室朝西，其他的都朝北。这种房源一般算硬伤，至少是有瑕疵，本身价格就不应该高。

而且这套房也挂牌时间不短了，四个多月。那说明这价格没有被低估，否则都不会挂到外网，中介私下找投资客就能给抄底了。

3、另外是这小区的品质不算强吧。我估计您没有去现场看房，看看就知道了。地段儿虽然不错，但产品一般，规模小，品质也不高，价格走势自从上市后一直偏弱，否则现在至少应该单价9万左右才不算落后。

当然，如果这小区经过脱胎换骨的维护，那有可能提升价格。但是规模小在投资上也不占优，因为物业收到的物业费少，维护的经费有限，就算是整改了也很难持久。

4、总之房子是用来住的，价格低就有可能在居住角度的性价比高。所以多考虑自己的感受吧，自己喜欢最重要。

另外再多说一句，这套房源是106平的两居室，户型偏大，出手时的挂牌期长，所以长期自住更合适。

仅供参考。

四

Q:

请问，我对象在紫竹院附近工作，我在朝阳大北窑工作。准备结婚买房，首付能有200个，公积金加起来8000，合计月入2万多点，目前纠结买在哪里。我有京户，考虑到将来孩子上学问题，我倾向于就买在海淀。

但对象觉得现在学区溢价太高，倾向于买在东三环，等孩子快上学时再考虑学区问题。我们两边看了不少房子了，但总定不下来，想听听您的建议。

A：

1、呵呵，这我好像不合适提建议似的。因为我一般只能从保值角度说两句，而你们这是家务事儿，都想买房离自己的工作地点近，这外人能向着谁说话啊？

2、海淀也有学区溢价不太高的，比如典型的学院路和东边的北太平庄花园路等学区，溢价率基本就是10%左右，没影响多少居住的性价比。

当然，东三环除了白小80中等牛校学区，其他的都没有溢价，居住的性价比就很高了，也没有入学高峰过去之后的保值风险。如果不考虑两方通勤的话，那我建议是先买在朝阳，等孩子快上学的时候再说学区。

3、另外从预算来说，你们收入2万多点儿，能作为月供的也就1万左右吧，对应200万左右的贷款，加上首付最多买400来万的。这总价也更适合朝阳这边，能买到面积更大的，比海淀也有更多的选择。

而如果是买在海淀，400来万基本就是占坑儿房，溢价有可能更高，看房的时候算算再决定。

仅供参考。

五

Q:

请问，是不是只要有了北京户口就同时具备了买房资格？是否还需要等待个期限？等有了资格，请问130万首付买在北京哪里的算是刚需最合适房子？

孩子目前上班是在昌平区，但有五六年后到海淀区工作的准备。所以他的想法是先买套小房子能住就行，尽量少贷款，保留住贷款额度，留着下次换房时再一步到位。他看的是回龙观和沙河的，请问合适吗？

A：

1、落户的同时就具备了买房资格，不用等待。

2、还是先做个总价预算吧。如果是130万现金，那通常要留出至少10万的税费备用金，然后再看准备贷款多少？有了总价才好说买在哪里和什么样的房子。

3、保留住贷款额度？这想法不太对，也或许是您听错了，有可能孩子少贷款的意思是少还月供，攒下钱来给下次置换做准备。额度是无法保留的，只能看当时的贷款政策。

另外按照现在的政策，只要有过房贷记录（全国范围内）就算二贷资格，额度都会受影响，影响的比例要看当时的政策了。

4、回龙观和沙河，没什么不合适的。这首付肯定买的是中小面积的，那只要是紧凑户型，那在保值上就不会落后，置换的时候不吃亏。看房时别选带硬伤的就行，尽量选房龄相对新的，流动性强，出手时好卖一些。

5、总之还是先做预算吧，您孩子的想法没什么错。不过也提醒一点，既然有首贷资格，那最好也别贷款太少了，一般是至少20%以上，否则贷不贷的意义不大，还不如留着首贷资格呢。如果置换时政策友好，那首贷资格能发挥出更大的作用。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。