100亿日元爆买东京房产！中国投资者为何集体“抄底”日本楼市？

多年前，日本旅游爆火的时候，日本媒体纷纷惊叹于中国人的爆买力，爆买家电、护肤品、奢侈品等等。一晃多年过去，中国人依然在日本爆买，不过现在爆买的对象直接升级成了房产。

据针对中国客户的日本某房地产公司表示，这两年，中国人咨询日本买房的状况一直都在飙升。大多数购房者都是以投资为目的，而非自住。

由于日元持续疲软，日元兑美元汇率处于历史性地位，大幅提升了外资购买力，再叠加日本长期低利率环境，形成“低成本融资+资产估值洼地”的投资窗口期。

对于有闲钱的中国人来说，自然不愿意错过这购买日元房产、配置日元资产的好时机。

不过，从今年初开始，受到以美国为首的全球关税影响，东京的房产价格在持续飙升，而与之相悖的是，东京新房的供应量却在断崖式减少。

毫不夸张地说，东京稀缺房产已经进入了反选购房者的赛道。

调查数据显示，2025年3月，东京23区新建公寓的供给户数仅为1072户，平均价格在1亿4939万日元，每平米的价格突破了200万，在225.5万日元左右。

新建公寓房价一路上涨背后的原因是，依赖进口原材料和设备的日本建筑业，其建筑成本在不断攀升。

一、建筑材料成本大幅上升

东京建筑业高度依赖进口钢材、铝材、水泥添加剂以及某些高性能玻璃、保温材料等高端建材。随着欧美等主要出口国对日出口实施更高关税，叠加日本政府为保护本国产业也采取了对等反制措施，进口建材价格水涨船高。

二、物流和供应链受阻

全球加征关税不仅影响商品价格，更导致供应链重新布局。部分原材料需绕道其他国家转运，不仅延长了物流时间，也增加了运输成本。

三、人工成本与施工管理费用同步上涨

全球加税背景下，许多企业开始将生产与供应环节本地化，带动日本国内需求上升，进而造成施工人力紧缺。尤其在东京这样人口密集、建筑需求长期旺盛的城市。

在东京建一栋楼的成本越来越高，对购房者而言，建筑成本上涨意味着未来新房价格下跌的可能性极低，尤其是在核心地段。这为当下入市的人提供了天然的价格支撑与价值保障。

对于那些已经已购买了东京房产的投资者来说，他们的房产将“被动升值”，因为未来同地段的重建或新盘价格只会更高。尤其是优质地段资源稀缺，新旧更替慢，手中持有的核心资产将更加保值。

根据全球知名商业地产服务机构仲量联行和普华永道联合发布的《2024亚太房地产市场新兴趋势报告》，东京连续第六年被评为亚太地区“最具投资吸引力的房地产市场”。

这不是偶然，而是全球资本在对比了回报、风险、安全性、货币政策、人口趋势、政治稳定性等多重因素后得出的共同选择。

也正因此，东京成为一个“既抗风险、又有收益”的理想资产配置地。

那么，在东京到底有哪些核心区域的房产炙手可热呢？

在日本的房地产界中，常有一句俗语，叫做“都心3区（指的是千代田区、中央区、港区）和5区（5区包括前面的3区以及新宿区、涩谷区），不过对于中国投资者来说，包括文京区在内的都心6区都是他们特别热衷投资的区域。

日本资深不动产公司表示，中国人以投资为目的购买的，最多的还是塔楼公寓。因为作为‘区分所有’来买比较容易，而且地段和视野都很好。如果预算再高一点的话，也有人会整栋购买整幢小型公寓或住宅，一般是10户或20户左右的小型物件。买这种的话可以申请民宿登记，也能作为经营管理签证的投资内容来使用。

一位在东京都内工作的、不愿透露姓名的中国籍房地产中介也证实，很少有中国人是为了居住目的购买的。以投资为主的话，确实比较常见的模式是花3亿到5亿日元，整栋买下10户到20户的小型公寓。因为在日本，土地是可以100%拥有产权的。这让投资者更看重的是房产本身的升值空间，而不是租金收益。

在中国投资者中还特别青睐东京湾岸地区塔楼公寓。投资者偏好“海景房，在风水里，大海象征着财富的流入，水就代表财运。”

有中国投资者大手一挥，买下了银座的一家100亿日元的商务酒店。有人则花30亿购买涉谷整栋的物件。投资者的眼光永远是毒辣的。现在这个特殊的历史时期，正是他们看好投资的最佳时期。

第一、外国人投资成本创下历史新低

2022年开始，日元持续贬值，在2024年甚至跌破1美元兑160日元，创下34年新低。对中国投资者而言，换汇门槛变低，“打折”买入东京核心资产成为现实。

与此同时，日本仍维持近零利率政策，相较于欧美国家的高息环境，贷款买房在日本更具吸引力。

第二、人口结构稳定，资产抗跌性强

东京作为首都圈的吸引力持续增强。根据日本总务省数据，截至2023年，东京23区人口已突破960万人，并在持续增长。大量年轻人从地方迁入，加之就业机会多、医疗教育优质，保障了住房需求的基本盘。

这意味着，东京房产不仅能保值，还具备抗跌能力，这在当今不确定的市场环境中尤为重要。

当前的时间窗口，也许正是10年来少有的“黄金入场期”。东京不是“赚快钱”的市场，却是适合长期持有、抗风险、保值增值的那一类“慢资产”。也正因此，越来越多的“聪明的钱”正在涌入东京。

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日本展会介绍

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