房产合同被判无效，已付房款利息如何计算？房产买卖律师答疑

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：陈阳

被告（反诉原告）：刘伟

关键关系：双方因《XXX 地块房屋买卖协议》效力及后续返还问题产生纠纷，无亲属关系。

（二）案件背景

2016 年 8 月，陈阳与刘伟签订《XXX 地块房屋买卖协议》，约定陈阳购买刘伟以房抵债取得的一号房屋（122.61㎡），总价款 193.7238 万元。陈阳累计支付 125 万元后，因涉案房屋土地性质为教育科研设计用地，且交易改变规划用途，被法院生效判决认定合同无效。陈阳诉请返还购房款及利息，刘伟反诉要求返还房屋并支付占用费。

（三）诉讼过程

陈阳主张合同无效后刘伟应返还购房款 125 万元及资金占用利息；刘伟抗辩称自己无过错，反诉要求陈阳返还房屋并按每月 4500 元支付 2016 年 8 月至实际返还日的占用费。法院结合生效判决及双方证据，认定合同无效后应相互返还财产，资金占用费与房屋占用费相互抵消。

二、争议焦点

无效合同的财产返还规则：合同被认定无效后，已支付的购房款与房屋占有应如何处理？

过错责任与损失赔偿：双方是否存在过错，资金占用利息与房屋占用费能否相互抵消？

履行顺序与抵消权适用：购房款返还与房屋交还是否需同时履行，费用抵消的法律依据为何？

三、案件分析

（一）合同无效的法律后果

根据《民法典》第 157 条，民事法律行为无效后，双方应相互返还财产。本案中，生效判决已认定买卖协议及补充协议因违反土地用途管制规定无效，故刘伟需返还 125 万元购房款，陈阳需返还一号房屋。

（二）费用抵消的合理性

资金占用利息：陈阳支付购房款后，刘伟实际占用资金，应承担利息损失。但陈阳自 2016 年起占有使用房屋，获得了房屋使用利益。

房屋占用费：刘伟主张按每月 4500 元计算占用费，虽未提供合同依据，但陈阳的有权占有基础随合同无效消失，确需支付合理使用费。

抵消权适用：双方互负返还义务，且资金占用费与房屋占用费均为因合同无效产生的法定孳息，根据公平原则，相互抵消符合 “不得因无效合同获利”的司法规则。

（三）履行顺序的认定

陈阳提出 “同时履行抗辩”，即刘伟返还购房款后再交还房屋，符合《民法典》第 525 条关于双务合同履行顺序的规定，法院予以支持。

四、裁判结果

购房款返还：刘伟于判决生效后 7 日内返还陈阳购房款 125 万元；

房屋交还：陈阳在收到 125 万元后 15日内返还一号房屋；

费用抵消：双方主张的资金占用利息与房屋占用费相互抵消，互不支付。

五、案件启示

合同效力审查优先：涉及土地用途、规划许可的交易需提前核查合法性，避免因违反强制性规定导致合同无效。

无效合同的处理原则：

财产需 “双向返还”，已履行部分应恢复原状；

双方过错需举证，无过错方有权主张损失赔偿，但本案因双方均未尽到审查义务，过错相当，费用相互抵消。

抵消权的实际应用：当双方互负金钱债务时，可依据公平原则主张法定抵消，减少执行成本。

证据留存的重要性：交易过程中应保存付款凭证、交付记录等，以便在合同无效时证明实际损失与占有情况。