惠州一女子146万元竞得法拍房，过户受阻八年

法拍房价格低，但存在清场难、执行受阻等风险。日前，惠州许女士向南都记者讲述其2017年5月竞拍一处法拍房，经34次出价、加价60多万，以146万余元竞得，然而8年过去仍未完成过户。

法拍房

针对此事，相关部门作出回应。惠阳区人民法院称，涉案房屋权益归许女士，拍卖成交后多次询问房屋移交，许女士表示待过户后接收。惠阳区自然资源局则依据《中华人民共和国土地管理法》指出，宅基地作为集体土地仅供村民使用，使用权不可转让给本集体经济组织外个人，许女士申请不符规定，无法受理，建议其与法院沟通寻找各方可接受的方案以化解纠纷。

被点名单位：

惠阳区人民法院

惠阳区自然资源局

55分 不及格

介入速度：15分

理由：积极介入

处理进度：15分

理由：讲明了原因，没有解决好问题

处理效果：10分

理由：未果

小N马上办评价员评价：15分

评价：法拍房，是经法院合法处理的房子，理论上讲，竞得人应该有权益保障；而许女士遇到的实际问题是，自己根本就不具有该法拍房宅基地使用权的受让资格，退一步讲，法院在对竞拍人资格审查或竞拍人自我资格审查时，出现了过失，从而造成了目前的影响。若要彻底解决该问题，也应从源头查找原因，划清责任，并结合实际情况，平衡好各方利益，坦诚相商，以达成处理问题的共识。

问题

法拍房八年过户“卡壳”

2017年5月，许女士在淘宝网上看到“惠阳区淡水镇大埔石古坳姚屋”的房产司法拍卖信息。该房产地理位置佳，距惠阳火车站不到2公里，起拍价不到80万元，且为自建房，无需缴纳物业费。与父母商议后，许女士决定参与竞买。

过户遇阻

5月27日，她在3小时内出价34次、加价60多万，最终以146万余元竞拍成功。付款后，惠阳区人民法院出具协助执行通知书。但许女士前往惠阳区自然资源局不动产登记中心办理过户时，被告知房屋土地为“集体所有”，依相关法律，宅基地只能村民使用且使用权不可转让，房屋无法过户。

此后，许女士开启了长达8年的维权之路。2017年6月13日，惠阳区人民法院裁定涉案房屋所有权益归许女士，但过户问题仍未解决。许女士对土地“集体所有”的认定存疑，委托家属申请政府信息公开。2024年11月16日，惠阳区人民政府出具答复文件，经核查，20世纪90年代原惠阳县土地资源开发服务公司受政府委托征收原淡水镇东华管理区大埔村集体土地，涉及石古坳村小组约71.69亩，补偿款已付清、村民安置问题已落实；另据规划数据库成果，该地块位于城镇开发边界内，主要用地性质为城镇住宅用地。但相关工作人员以文件无明确土地坐标为由，认为不能证明法拍房土地为国有。

问题依旧悬而未决

期间，许女士尝试与被执行人、原房东姚某协商，遭拒。至今，姚某一家仍住在该法拍房内，问题依旧悬而未决。

走访

被执行人愿分期偿还贷款本金

南都记者查询涉案房产拍卖公告，房屋用途及土地性质为“自建房”，公告规定竞买人需提前了解能否过户，不符合条件自行担责。许女士称自己首次购买法拍房，当时未意识到公告后果，认为法院应审查竞买资格，自己无过户资格就不该参与竞买。

法拍房及院落

被执行人姚某自称也有苦衷。1992年前后，他以自建房抵押向当地农信社贷款100多万做生意，结果亏损。农信社改革后欠款转给农商行，多年他以为债务已平，没想到农商行起诉追讨。强制执行中，其唯一住宅被拍卖。77岁的姚先生表示自己和三个儿子无力偿还债务，这5间房和院落是他与妻子所建，全家13口人，儿子们境况一般，搬离就无家可归。他认为妻子未在房产抵押上签字，属个人行为，该历史遗留问题应协商解决。他拒绝搬离，若农商行协商，愿意分期偿还本金。

惠州农商行

惠州农村商业银行股份有限公司解释，考虑该房是姚某一家唯一住房，依据《民事诉讼法》和人道原则，在执行款中预留20万元作清场安置租金。拍卖过程中，该行依法维护债权、配合法院履职。目前姚某仍拖欠本金及利息700.76万元，银行将依法维权。

回应

法院与自然资源局回应权益与法规冲突

惠阳区人民法院

针对许女士的遭遇，惠阳区人民法院回应，司法处置涉案房屋时，已向姚某留置送达评估报告、拍卖裁定书及清场公告。经评估，房屋占用土地为集体土地，使用权面积240平方米，估价793800元。法院以评估价为底价挂网拍卖，公告和须知中载明相关情况。许女士以1463800元竞得并付款，法院裁定解除查封，房屋权益归许女士。成交后，法院多次询问房屋移交事宜，许女士表示待过户后接收。

惠阳区自然资源局

惠阳区自然资源局称，涉事房屋土地为已审批的宅基地，属集体土地。依《中华人民共和国土地管理法》，宅基地使用权不能转让给集体经济组织外个人，许女士申请不符合规定，该局无法受理，不存在刁难。该局提醒公众购买法拍房前多途径了解地块情况，建议许女士与法院沟通，寻求各方可接受的解决方案以化解纠纷。

马上评

破解法拍房过户困局，多方协作是关键

法拍房价格诱人，却暗藏过户难题。惠州许女士竞拍后8年未过户，河南尚某也经历近5年阻碍，凸显该问题的严峻性。

法拍房交易涉及多部门，各部门依规履职，但实际衔接不畅，让购房者陷入僵局。许女士因宅基地规定、尚某因土地规划调整无法过户，这不仅耗费购房者时间精力，还影响司法拍卖公信力。不过，尚某案带来转机，检察院介入组织听证，促成各方达成一致，成功解决过户问题，为许女士案提供借鉴。

解决法拍房过户问题，不能“一刀切”，需多方协作，整合资源，制定人性化、针对性方案。同时，要平衡购房者、被执行人、原房东等各方利益，保障合法权益，兼顾合理诉求，化解矛盾纠纷。期待相关部门吸取教训，主动作为，让法拍房交易不再是购房者的“噩梦”，推动市场健康有序发展。

采写/摄影 南都记者 田飞 郭秋成