翎翠滨江价格跳水，邹哲破釜沉舟

文/上海进深 魏薇

面粉价决定面包价。上周五的上海四批次土拍，杨浦滨江的地价又创新高。

N090602单元L4-02地块在经历了72轮竞价后，被开发商以26.30%的溢价率、80199元/㎡的楼面价拿下。后续新房售价预计将站上12万 /㎡。

板块价值预期飙升，距离该地块直线距离约1.5公里的翎翠滨江项目随即发了一张海报，主题是：执翎为先，涨声潮起。

恭贺新邻居入驻杨浦滨江的同时，翎翠滨江将自己的价格优势展示了出来：二批次过会价格10.93万/㎡，总价约900万起。

4月底，翎翠滨江二批次房源过会，将在5月17日开始认购。这一批次，翎翠滨江拿出了最后全部的236套房源。恰逢五一小长假，翎翠滨江开启了一波强势蓄客。

五一过后，翎翠滨江发了一组海报：五一期间（5.1-5.5）来访客户超1000组。

回顾一下一期，3月27日，翎翠滨江一期开盘，推出26套117-143㎡房源，均价11.56万元/㎡，宣称当日售罄。此前获得了28组认筹，认筹率刚过100%。

但至今已经近两个月时间过去，网上房地产显示，已售总套数是7。

二批次推出的是两栋小高层（1#、4#）和一栋洋房（5#），包括105㎡3房和143㎡4房两种户型产品。

1#105㎡：总计144套，均价10.35万/㎡，比此批次的过会均价低了约6000元/㎡。南侧无遮挡，但紧邻周家嘴路及北横通道进出口，车流量大，会产生较大的噪音和灰尘。这也是此楼栋价格最低的原因之一，部分一层房源总价低于900万，最低只要862万。中区价格段主要在1000-1100万，高区价格段主要在1100-1250万。

5#105㎡：总计24套，均价11.6万/㎡，位于小区中心位置，8层洋房，两梯三户。低区1150万，中高区约1200万。

4#143㎡：总计68套，均价约11.67万/㎡。此楼栋是类一梯一户，所处位置相对安静，北侧是老破小，中高区北向能看到杨浦公园景观。低楼层约1500万，中高区价格段主要在1600-1700万。

上海新房价格跳涨之际，千万级预算已经很难在好的地段买到新房了。

翎翠滨江是当下为数不多单价10万左右、千万总价上车杨浦内环旁的机会。从同环线板块来看，静安大宁冲刺16万/㎡，浦东新杨思奔着12万/㎡去了。

因此，内环旁千万级三房成了翎翠滨江的最大卖点。

项目体量不大，共建有4栋楼，包含4-8层多层住宅和17-18层高层住宅，以及一幢5层的公共租赁用房。没有会所、泛会所配置也没有架空层，公区配套略弱。

看一下此次两个主力户型：

约105㎡三房：动静分离格局，三开间朝南，双阳台设计，宽度拓展至约1.8米，进门有整排玄关和收纳区域，主卧是南北通的套房，配置独立衣帽间。客卫放到了大门边，释放了厨房、餐厅的空间，减少了过道浪费。

为了展示大空间，翎翠滨江105㎡的样板房只做了两房，客厅边做了一个开放式书房，展现出了大横厅的感觉。

约143㎡四房：飞机户型，每户都有独立电梯厅，四开间朝南，南向面宽约13.5米，客餐厅空间尺度很足，几乎没有浪费面积，南向次卧门紧靠阳台，带有一个小储藏室，北次卧有270度飘窗。

翎翠滨江是北京城建进入上海之后打造的第二个项目。去年7月拿地总价22.3亿、楼面价7.03万元/㎡、溢价率17.12%；9月中旬，项目总平图公示；12月初，案名定为“翎翠滨江”。今年1月开启售楼处，3月一批次房源开盘销售。

这样的开发速度在上海激烈的竞争环境中显得较为保守。不少开发商在拿地前夕就开始招标，带着方案拿地，拿地后第一时间动工。

其进入上海之后第一个项目是同样位于杨浦的国誉府，已于今年3月8日开盘，共推出76套房源，开盘宣称去化80%。在认购前期，项目就启动了中介分销卖房。目前为止，网上房地产显示已售43套。

北京城建集团对布局上海非常重视。去年5月以来，北京城建主要领导陆续前往上海。拿地间隙，城建发展总经理邹哲多次赴上海调研、拜会杨浦区领导。

11月底，北京城建集团党委常委、城建发展党委书记、董事长储昭武也带队调研了上海2个项目，为上海团队鼓气。

去年12月11日，北京城建在上海召开品牌发布会，储昭武致开幕词，展望了未来与上海携手共进的美好愿景。

今年2月，邹哲又来到上海两个项目上调研，同时还对浦东新区、静安区项目地块进行了实地考察。