地王和财富效应 杭州不限价改善新房首涨9千

2024年10月9日‌，杭州全面解除新房限价，对新出让的住宅用地不再设置新建商品房的限价要求，已出让用地按原有合同约定执行‌。简要说来，对2024年10月9日之前出让的住宅地块限地价、限房价，对2024年10月9日之后出让的住宅地块不限地价、不限房价。在解除双限之前，杭州的新房价格与南京基本持平或略低于南京，在解除双限之后，杭州的土地出让和新房价格出现跳涨，已经明显高于南京。

杭州新房价格不是出现了均衡性的普涨，而是各个板块新房价格的涨幅有高有低，呈现错落有致的阶梯状，市中心地段新房的涨幅大，次中心地段新房的涨幅中等，远城区地段的涨幅小或持平。导致杭州新房价格普涨的两类因素是土地供给侧的“地王效应”和富裕人群改善性需求的“财富效应”。越便宜的房子越没人买，越贵的房子越有人买，使宜的房子主要分布在远城区或郊区，贵的房子主要在中心城区，核心地段的高端房产屡屡卖出了“天价”。

依据新经济哲学的双因素理论或双效应理论，可以把推动房价上涨或下降的力效分为两类，一类是从供给侧产生的推动作用，一类是从需求方产生的拉动作用。在供给侧推动房价的情形中，诸如：建筑材料的价格和建筑工人的工资上升了，房价随之上涨；在需求方拉动房价的情形中，诸如：城市人口和就业人数增加了，房价跟着上涨。导致房价波动的推动作用或推动效应和拉动作用或拉动效应遵从新经济哲学互补性的等效原理或等效性的互补原理。

导致房价波动的推动效应和拉动效应有强弱之分，在房价上涨或下跌的四种情形中，第一种是强推动效应和强拉动效应的组合，房价随之强劲上涨或下降；第二种是强推动效应和弱拉动效应的组合；第三种是弱推动效应和强拉动效应组合，房价会适当波动，不会出现大起大落的升降。第四种是弱推动效应和弱拉动效应的组合，房价趋于稳定，伴随温和性的涨跌。

“地王效应”属于提升房价的推动效应，“财富效应”属于提升房价的拉动效应，在双重效应的叠加作用或叠加效应的双重作用下，杭州中心城区或核心地段的新建商品房出现了一波大幅上涨，房价在“破发”中重置，在“重置”中破发。举例说来，东新板块的绿城岸芷丁香是杭州市区首个入市的不限价改善楼盘，由于处在次中心城区，岸芷丁香的“跳涨”幅度既不是最高的，也不是最低的。

5月13日，岸芷丁香首开均价为56265元/㎡，比此前板块限价的47000元/㎡上涨了9265元/㎡涨幅为19.7%。2024年11月29日，绿城以溢价率22.9%竞得东新板块的一地块，楼面价为36568元/㎡，刷新了东新板块的楼面单价纪录。不限价的岸芷丁香提升了品质，外立面采用四面铝板，地下会所设有恒温泳池、健身房等，室内配置全屋智能系统、全屋净水系统等。

自去年杭州土拍重启“价高者得”以来，目前已有28个板块相继刷新了板块“地王”的纪录，其中的拱墅华丰、上城石桥、余杭五常、云城、良渚等板块主要以刚需、刚改项目为主，而拱墅东新，西湖之江，上城安琪儿、钱江新城二期，拱墅区的湖墅、三塘、运河新城，萧山钱江世纪城等板块主要以改善性项目为主，单套面积大，单价和总价高。随着绿城岸芷丁香入市，杭州一批高价拿地的改善楼盘将陆续面市。