专项债收储规模已近4000亿，回收宅地中民企占比17%

拟收储宅地6565公顷，助力2025年楼市去库存提速54%，其中14城广义消化周期下降超过1年。

◎ 文 / 马千里

2025年以来，与中央部委加快落实专项债收储政策同步推进，地方主管部门发布土地收储计划的速度逐月加快。至截稿时已经有171个城市发布收储计划，合计收储金额达到3918亿元，明确涉及收储宅地规模达到6565公顷，据CRIC测算，相当于为2025年楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超过2个月。

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二季度拟收储规模爆发式增长
4月发布1730亿、7198公顷已超过一季度总和

据CRIC不完全统计，至5月13日，全国拟收储总规模达到3918亿元，涉及城市达到171个。发布规模逐月快速增加，二季度以来发布量更是迎来爆发式增长，4月份公告拟收储土地7198公顷，涉及金额1730亿元，面积、金额均已超出一季度总量。

3月全国两会过后，随着中央稳市场稳预期的施政方略愈加明确，以及专项债发行的持续推进，各地收储计划的发布速度也明显加快，与重点城市土拍热度的回升同步，共同促进市场供求预期进一步趋稳向好。

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收储宅地6565公顷加速去库存
等效于前4月新房成交面积增长54%

进一步聚焦住宅用地方面，在CRIC梳理的明细地块中，除去没有标注用途属性的地块之外，含宅用地共有1575宗，拟收购总价2250亿元，拟收储面积总和达到6565公顷。

在新房交易流速较历史峰值下降超过40%时代背景下，2025年住宅成交虽然已现企稳势头，且土地成交规模也已降至新低，但为了行业更快达成新的供求平衡，从数据逻辑看，土地收储才是当下去库存的关键突破点。按全国土地平均容积率折算，拟收储宅地的理论建筑面积已经超过1.3亿平方米，超过前四月估算新房销售规模的一半。从降低库存规模的角度来说，若公布的收储宅地规模如期落实，等效于2025年前四月新房成交面积同比增长了54%，助力全国新房去化周期下降超过2个月。并且考虑到还有超过二成的地块没有明示土地属性，以上估算还只是保守估计。

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宅地收储主要面向三四线发力
13城计划收储超100公顷

持续聚焦含宅用地，可见收储规模更多的还是集中在三四线城市。就已公布土地属性的地块清单来看，三四线拟收储5437公顷，占比达到84%，合计收购总价1659亿元，占比74%，因各能级地价差距，三四线总价占比稍低于面积占比。

相对于一二线城市而言，三四线城市在本轮调整中面对着更大的需求端波动，且更多地块由城投托底拿地，大量宅地因财务测算无法满足开工条件，导致城市潜在库存高企。为加快达成行业的新的供求平衡，土地收储成为了现阶段这些地块的唯一出路。

就城市收储规模来看，目前有13个城市拟收储规模超过100公顷，其中仅有4个二线城市，分别为郑州、昆明、西安、天津。

郑州拟收储规模273公顷高居首位，较第二名平顶山高出108公顷。面对本轮市场调整的挑战，郑州在加速盘活库存方面作出了诸多努力，除加快土地收储之外，还在稳定商品住宅销售、配售型保障房建设方面作出诸多努力，加速需求端去库存，2025年以来郑州各月新房成交规模均维持正增长，其中4月份更是同环比双增；2024年郑州即率先推出全国首批配售保障房共4628套，并在2024年9月完成全国首批交付570套。

拟收购总价最高的城市是西安，合计公布125.6亿元，较郑州还高出了9.6亿元。西安收储土地平均地价达到9100万元/公顷，也是13城中平均收储单价最高的城市。就西安收储土地位置来看，有过半地块位于西咸新区、空港新城等城市新区，这些区域均为城市新房交易的主力，收储相关区域的待开发土地，有助于进一步改善城市的潜在库存，助力城市保持相对健康的供求关系。

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收储驱动城市降库存新模式
14城广义消化周期下降1年以上

进一步探究宅地收储的影响，结合各城市近一年新房交易规模测算，若拟收储计划全部落实，将有14个城市广义库存下降超过1年。其中九江、六安等新房交易规模较低的三四线城市，理论上可降低广义消化周期超过三年。而漳州、南充、咸宁、金华、安庆、滨州等城市也超过2年。

值得一提的是郑州，在新房年交易量仍然达到500万平方米的情况下，得益于城市在土地收储方面的坚决执行、快速推进，广义库存消化周期下降也达到了1.1年。2025年迄今为止，郑州是一二线城市中唯一因为土地收储改善广义库存超过1年的城市。

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约七成收储土地为城投项目
民企占比仅为17%

就企业类型来看，据不完全统计，城投企业成为土地回收主力，收购面积占比达70%，平均收储价格为3506万元/公顷；央国企占比12%，但平均收储价格最高（3998万元/公顷）；民企占比仅17%，平均收储价格3352万元/公顷。从城市能级看，一二线城市民企土地收储占比（21%）略高于其他能级城市，反映市场开放度和企业参与度的区域分化。

城投高占比与其近年“托底拿地”的被动角色直接相关。2021-2024年，城投在三四线城市土地市场中大规模兜底拿地，但开发率长期低于三成，形成大量“闲置”土地。地方政府通过专项债资金加速收储，本质上是化解城投债务压力、优化土地资源配置的政策延续。

央国企收储价格最高（3998元/㎡），与其持有地块多为核心区位优质资产有关。反观城投托底地块多位于城市边缘，配套匮乏下拿地成本同样不高，导致收储均价偏低。

综上，经过4个多月以来的落实推进，专项债收储政策已进入密集发布阶段，各地政府通过高频次公告有效改善市场供需预期，并成为当前房地产稳市政策体系的关键支撑。但是从各地专项债实际落地情况来看，主要投向房地产领域的资金规模只有1600亿左右，且可查数据显示资金主要流向土地一级开发等传统领域（如棚改、城中村改造），与专项债收储存在结构性偏差。

建议各地主管部门可从两方面进一步优化推进：其一，加速存量收储计划的落地转化，让更多“拟收储”变为“已收储”，推动政策由“稳预期”向“稳市场”实质性转变；其二，着力构建细化信息的透明机制，细化专项债收储地块的权属信息、区域分布及开发进度等数据维度，精准识别不同城市板块的库存压力梯度变化，从而为“一地一策”的精准调控提供动态数据支撑，全面提升因城施策的精准性和可操作性。

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