上市物业公司估值4年降约70%，增长逐渐见顶

最近，物业行业有两件事值得关注。

第一个，5月6日晚，碧桂园服务（06098.HK）公告，与大股东杨惠妍控制的公司订立借款合同，向后者借出10亿元循环借款，用于保交楼。

这笔借款以杨惠妍持有的碧桂园服务16.26%股份为抵押，年利率5%，将来要么大股东直接偿付，要么从碧桂园服务的分红里面扣。

以碧桂园目前的资金状况来看，大概率要慢慢从分红里面扣。

去年碧桂园服务的净利润约为18.7亿元，分红派息约9.9亿元。如果以分红的钱来还款，按照大股东杨氏家族16.26%股份等比例计算，还清借款需要7年。

第二个，近日中指院公布了2025年4月物业服务企业新增合约面积，TOP50企业合计新增5225万平方米。

2024年同期，这一数据为9013万平方米；2023年同期数据为8683万平方米；2022年同期数据为9161万平方米。

从2022年到2024年底，新增合约面积排名TOP50的物业公司年增量从23.92亿平方米，下降到了11.5亿平方米，降幅52%。

2022年，新增合约面积过亿平方米的物企有7家，去年一家都没有。行业规模眼看也要增长见顶了。

现在已经有头部物业准备拓展低价老旧小区的物业市场，但这一块是个难啃的骨头，不仅利润低，而且很多小区背后都有复杂的利益纠葛，各种利益小团体、合谋、不透明烂账，不是物业公司增长的优质燃料。

开发公司暴雷之后，关联物业公司卖得卖，输血的输血，但物业公司这点钱，救急不救命。

现在，物业公司自身面临增长难题，首要目标变成了保自己，所以，这两年有几家上市物企拼命跟集团开发业务撇清关系，表明自己的独立性。

要死你自己死，拒绝一起死。

01

物业公司这点体量，在2021年之前，开发公司是看不上的。

之前，房企们虽然也搞多元化，讲“第二增长点”的故事，但更多是说给资本市场听的。

据说，某曾经进入第一梯队的房企开集团会的时候，各大区、各业务线轮番汇报，物业业务往往被安排到最后，轮到他们讲的时候，老板就出门转场去了酒局。

2021年上半年，上市物企的平均盈利只有2.8亿元，利润额最高的也不过10亿元左右。

物业公司这点利润，在千亿地产企业集团总部眼中根本不算什么。房价一轮飞涨，开发一个大盘的盈利就能超过整个物业公司一年的利润。

那时候，开发企业拼命向物业公司输血，去做高增长，做高估值。

2021年内，知名的收并购案例就有：碧桂园服务先后收购蓝光嘉宝、彩生活邻里乐、富力物业，万物云收购阳光智博、伯恩物业，华润万象生活收购禹佳生活和中南服务，旭辉永升服务收购美凯龙物业。

碧桂园服务一家3起并购，耗费约187亿元，带来了约2.8亿平方米的管理面积增量，帮助碧桂园在当家冲上上市至今的最高市值和84.11港元/股的最高股价。

流动的资本是股市中最热的血，何况物业公司还天生有个金主爸爸，又给钱，有给地盘（大股东新交付小区）。

据中指研究院数据，到了2021年年中，港股物业板块平均市盈率达到34倍，个别企业的市盈率甚至超过100倍。市盈率甚至要超过很多互联网企业，走出了独立行情。

之后的故事进入另一个走向，恒大等开发企业从关联物业公司抽血，开发企业拉着物业业务一起跳海的担心，引发了第一轮杀估值。

当开发企业没有能力再通过资金、收并购、直接给项目“补贴”物业公司，后者的管理面积增速出现快速下滑。

以碧桂园服务为例，其2021年-2024年期间全年新增合约面积分别为：4.3亿平方米、2.4亿平方米、1.2亿平方米、0.6亿平方米。（中指院数据）

增速极速下滑、增值服务带来增长的逻辑被质疑，导致了上市物业公司的第二轮杀估值。

根据国泰海通证券2025年4月16日发布的研究报告，其重点跟踪的22家上市物业企业2025年的PE均值为8.93倍。

已经只有4年前的约1/4。

02

近日，招商局积余产业运营服务股份有限公司副总经理赵肖发表了一篇文章，其中指出：过去的资本玩法（如追求规模、报表数据）与未来物业行业真正需要的“价值驱动”存在脱节。

赵总说，资本的涌入曾推动行业快速扩张，通过高利润率、漂亮财报吸引关注，形成“风口效应”。但资本加持也带来两大直接问题：一是竞争白热化，高利润吸引更多参与者，市场内卷加剧；二是带来了一定的信任危机，物业企业一边依赖资本做大报表，一边声称“亏损”试图提价，面临业主对成本透明度的质疑（如上市物业企业利润高，单项目却喊亏，那么亏在哪？如何说服业主同意提价？）。

物业公司过去的高增长、高利润是建立在开发企业直接将大量新交付房屋交给关联物业公司的前提下，市场开拓成本较低，增长可预期，且新交付房屋有较低的管理维护成本。

随着房屋的持续老化和地产母公司的支持力度持续减弱，物业企业的生存环境发生了翻天覆地的变化。

物业公司需要新的故事线，也需要重新给市场、给自己信心。

有企业选择了科技叙事，如万物云。

有企业选择了降本增效，如保利物业。

政府类、大型企业、共建的物业也成为重点争抢对象。

物业企业从之前的极速狂飙，转向了“回归经营本质，淡化规模”。

但同时，物业公司还面临着巨大的保盘压力。

在小红书上，一位网友说，他们小区正计划换掉现在合作的万科物业，业委会想要更低的价格、更好的服务。

不管这是业主民意的代表，还是业委会的利益体现，在“物业费降价”的舆论热点下，各地业主“换物业”的呼声空前高涨，已经成为一个值得重视的现象。

物业公司面临的业绩压力加剧，和业主之间的关系博弈，企业前期的过度服务和后期的利润提升诉求矛盾，对关联开发企业的善后工作强度及负面影响，一大堆矛盾已有爆发迹象。

光环褪去，显露出这个生态脆弱的一面，物业公司面前已经是一个开始摇晃的天平。