入户光厅超30㎡，麓湖首个新规组团在千万级市场中“够打”吗？

天琴澄音区位示意图

自带流量的麓湖，每一个新组团发布都能引发诸多关注，上周末，麓湖生态城全新组团 “天琴澄音” 样板间亮相，同样成为市场热议的话题。

这是今年初麓湖以《成都市城市规划管理技术规定（2024）》（以下简称“新规”）调规后，麓湖首个以“建筑板率 20%”标准打造的标杆项目，该组团以 105%-110% 的 “高得房率”、260㎡起步的纯粹大平层+别墅的产品，迅速成为行业焦点。

新规产品为麓湖迎来了新的发展契机，其能否借此突破重围，不仅关乎自身的发展，更将成为今年天府新区价值走向的重要风向标。而另一个在网络上讨论更多的话题是，高得房率的新规产品入市，会否让麓湖已售二手房的价值承压？

新规产品上线，

麓湖大平层产品革新

上周末开放的天琴澄音样板间，首次揭开了麓湖 “新规时代” 的面纱。

项目占地约84亩，容积率1.8，由5栋22-29层260-350㎡的大平层以及480-625㎡的独栋临湖别墅产品组成。目前推出的是该组团的高层部分，别墅部分或将在今年四季度入市。

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天琴澄音建面约260㎡/286㎡/350㎡户型图

高层有3种户型，4室3厅4卫的260㎡户型、3室3厅4卫1多功能房的286㎡户型以及3室3厅5卫2多功能房加1保姆间的350㎡户型，首批推出192套精装房源。预计3年交付，较以往组团工期缩短近1年。

核心卖点直接：

1、景观站位稀缺性：该组团位于麓湖的湖心南区，湖心区代表了较好的景观资源。天琴澄音西侧临麓湖沚院、北侧是青岛西路与麓湖芸台漫汀一街之隔，南侧和东侧都是待开发地块。

入户光厅实拍图

2、产品更纯粹：最小面积260㎡起，比玄鸟湾、鸿鹄岸的起步面积都更大，且都为精装交付。打破麓湖过往“非标设计”惯性，采用方正户型与“入户光厅”设计，260㎡、286㎡户型光厅面积超 30㎡，实现公摊面积“私有化”；

主卧套房实拍图

3、得房率高：通过增加建筑板率，主力户型得房率达105%-110%，主卧系统创新“卧室+衣帽间+卫浴+x空间”拉通设计，跳脱了传统主卧套，这种拉通设计体现了麓湖创新能力，重构高端居住尺度。

有业内人士评价，以前的麓湖提倡“非标设计”，为了保持建筑外立面颜值个性，往往牺牲室内空间，而天琴澄音的户型比较方正，放弃了造型方面在阳台空间出挑的设计。同时在公摊面积私有化方面，采用了目前较为主流的光厅设计，室内空间的实用性和舒适度都较从前有所提升。

千万级赛道鏖战

当 “产品力” 遇上 “价值竞争”

随着成都高端住宅进入 “新规时代”，天琴澄音面临的竞品矩阵不容小觑。

千万级客群基本都是多次置业经验丰富的客户，且这个群体在生活半径、时间灵活度上更优，他们很少会受制于特定区域置业，整个城东南都会是他们选房范围，所以从锦江区林家坝、金三，高新区大源西，到整个天府新区，都会成为他们的选房半径。

贝好家金三23亩地块工艺工法展示

当前，城东南千万级市场聚集了麓湖·丽世缦华、金融城·交子缦华、蔚蓝卡地亚F3地块、贝好家金三24亩地块等强劲对手，招商大源项目、建发金三项目也会在今年入市。

麓湖·丽世缦华实体样板间生态阳台展示

其中，蔚蓝卡地亚F3地块新规组团将于近期公布全新案名，300㎡起的精装大平层预计在下半年入市；贝好家金三项目网上有很多建筑打板照流出，“高成本配置”提前预热，天府新区 “四代宅” 更以生态阳台赠送形成差异化竞争。

这样激烈的竞争态势之下，麓湖除了运营了十多年的IP优势外，可能还需要一些其他硬实力作为补充剂。

除市场竞争加剧，千万级客户逻辑也在发生变化。千万级客群对 “产品力” 的定义已从层高、梯户比、精装品牌等单一参数升级为 “价值综合体”。

有业内人士变化的原因：“千万级客户更关注区域成熟度、精装审美、服务体系及资产保值能力。麓湖的优势在于12年开发积淀的湖区生态 IP，但竞品在核心地段、创新户型（如四代宅阳台场景、环幕端厅等）上亦有突破，倒逼麓湖在‘情怀’之外强化‘硬实力’。”

“品牌效应是麓湖‘人无我有’的王牌，但要支撑更长久的未来走得更远，可能也需要及时对当下市场产品变化做出快速反应，在保持独立性的同时，不失对当下的拥抱。”

麓湖生态城长滩组团、鸿鹄岸组团实拍图

去年新规产品的竞争主要集中在改善领域，今年蔓延至高端领域。千万级高端新规产品拼户型结构的全面性、各种用材和空间参数指标、装修品牌和品味，拼功能价值、情绪价值和资产价值。

“大平层新规产品卷起来，对客户而言是利好，可以买到更好的产品；但对开发商而言，更大的投入、更挑剔的客户，竞争无疑加剧了。”

克而瑞四川监测的数据显示，今年新房库存面积较去年末时都有所下降，但去化周期却有所拉长。在千万级住宅去化领域也基本如此。在此背景下，天琴澄音的定价策略与精装配置（品牌、装修标准尚未公布）成为关键变量。

有消息透露，天琴澄音的售价预计在4.5-6万/㎡，最低起价约在1200万元/套。

超级大盘的 “双向考验”，

新房会否让二手房承压？

作为已售出1.1万套、仍有1.6万套待售的超级项目，麓湖的每一次产品调整都牵动着庞大业主群体的神经。

天琴澄音的 “高得房率” 与 “更快交房” 被视为对市场需求的积极响应，但也有担忧声音：“伴随着新规产品的入市，前期部分高容高密组团的二手房价值会否承压？”

麓湖新规产品的出现和以前组团的老规产品，出现明显差距。相同面积，老规产品实得最高90%，而新规实得可达110%，20%的实得面积差，按照当前新房单价计算，价格差距高达百万。

麓湖生态城已交付组团（沄洲组团、沄岸组团）

有业内人士认为，麓湖现在需要尽可能完善新房和二手房之间的平衡关系：“麓湖的产品设计从‘非标’到‘主流化’，本质是市场导向的必然选择，但湖区独特的生活方式 IP 仍是核心竞争力。如何让新老产品共享麓湖生态、商业、教育等配套价值，是比单纯产品竞争更长远的课题。

天琴澄音的登场，不仅是麓湖的一次产品迭代，更折射出成都高端住宅市场从 “规模扩张” 到 “价值深耕” 的转型。当得房率、户型创新等硬性指标成为 “基本功”，区域运营力、客群洞察力、品牌溢价能力等 “软实力” 将决定最终胜负。

对于麓湖而言，能否在这场“新规大考”中既守住 “湖区豪宅” 的独特标签，又赢得挑剔的千万级客群，或许才是其 “出圈” 的真正命题。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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