上海100万的市区老破小越来越多了

上海越来越多的市区老破小，100万出头就能上车了。

这不是我瞎说，而是有大量实际的成交案例。

1）普陀中环的宜川一村，28平116万，单价四万出头；

2）黄浦淮海中路的金谷邨，9.3平米125万，对比23年成交价接近腰斩；

1930年的 新式里弄，爷爷辈的。说是小区里有文物，因此被拆迁的概率不大了。

3）新静安彭浦新村的彭五小区，28.4平111.7万。

彭一小区原拆原还了，彭五有没有希望呢？

4）杨浦的控江五村，25.67平，107万。缺点是西北朝向，好在是一门关。

5）虹口内环内的大连新村，31平130万。

6）如果愿意牺牲点地段，往外看看，宝山100多万已经可买到户型方正的一室一厅或者两室一厅，比如张庙的泗塘x村。

算算租售比，高达3.4%，远超如今大银行不到2%的定期存款，是不是很有吸引力？

上海市区100万多的老破小，从自住的角度，毕业生工作两三年，首付二三十万就能上车了，再也不用频繁搬家了；

从财务投资的角度，用100多万买个老破小，一边收租，一边搏拆迁，也开始变得有一定性价比。

当然，事情没那么简单。

100多万买上海市区老破小，到底是踩坑还是捡漏，今天给大家说透。

跌狠了

以前在上海买老破小，有个说法是：老破小单价低，总价低，再跌也跌不到哪里去；涨的狠了直接翻倍。

很多人也是抱着这样的心态匆忙上车了。

万万没想到，300万的老破小，还能跌到150万，不仅首付跌没了，房贷还没还完。

上海市区老破小的房价，从高点至今，下跌四五成的比比皆是，下跌两三成的还算跌的少的。

不过，在房价大幅回调，挤出泡沫后，老破小的性价比越来越高，租售比凸出，自住出租都合适，特别 适合刚需年轻人上车。

尤其新政放宽后，首套首付只要15%，公积金能贷到80万，利率降到3%以下，让不少刚需下场抢购老破小。

而这种100多万的产品就是对应预算非常低的客户。同时又想在市区范围居住，不想每天花个把小时在郊区和市区之间通勤。

换个角度看，如果租房支出赶上买房了，与其全部变成沉默的成本，不如转化成资产。虽然并不是一个优质资产。

也有人单纯冲着租售比去的。毕竟租售比高，纯计算的话25年左右回本。

这类主要是对有一点闲钱的人。买来以后当自己的“养老金”。

你要有两套，退休了以后一个月能收6000-8000块，也是不输退休工资。

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风险

如此操作的风险点是，房子残值衰减，房价继续跌。

如果就是奔着收租和租售比去的，在确定房价不跌，本金不损失的情况下，完全没毛病。

但房价跌不跌，能不能稳住，现在确实不好说。

在外地，房子越老越难卖，原因是不仅房子老了，地段价值也会随着规划改变。

在上海，市区的地段价值还是有保障的，配套成熟，地铁医院学校商场都不缺。

这也是老破小最基本的价值，毕竟房龄几十年的一堆转头值什么钱？无非是脚下的这块地有价值罢了。

100多万买上海市区老破小，大体上有这些选择：

内环内杨浦凤城、鞍山；

内中环普陀甘泉宜川，杨浦黄兴公园，虹口凉城，普陀曹杨；

中外环静安彭浦，宝山张庙，闵行金汇等等。

100多万在这些地段，可以找到不少配套成熟，近地铁商业，户型还算方正的老破小。

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搏拆迁

100多万买老破小，还可以搏一个拆迁的概率。

去年徐汇东安新村的拆迁，让全上海的老破小房东都看到了希望。

但事实是，像东安拆迁这样捡皮夹子的事儿，全上海十套老破小里可能也就一套有这个机会。

徐汇有钱，东安地段又好，房子也足够破，还有大规划。

种种buff叠加，才有了东安房东的狂欢。

要是想买老破小搏拆迁，得先想想，目标小区有没有东安这些条件。

拆迁有一定概率，但别抱太大希望。

有人等拆迁一等就是大半辈子，从媳妇熬成了婆，房子还没拆。比如陆家嘴东扩，传了好几十年了还没搞。

而且最终就算是等到拆迁了，可能也赚不到多少钱。

如果要拆迁，小区里的人一般都知道了，这样的话就会反映在房子的价格里，就捡不了漏了。

就拿徐汇来讲，那几个稍微有点拆迁预期的老小区，价格一个比一个贵。

东安已经把所有房东的预期都吊起来了。

再说了，现在的拆迁与以前不同了，不会再让你一夜暴富了。

很多老上海人都经历过一拆致富，从而走上人生巅峰，但现在拆迁的补偿，更加规范、透明，也就是市场价或者比市场价稍微高一点。

全上海来看，也就徐汇的拆迁补偿高点，其他区，确实花头不多。

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该买还是卖？

并不好卖

不过，这些100多万的老破小，其实并不好卖。

卖房周期半年以上，一年以上的比比皆是。许多 房源挂牌半年以上，成了“烫手山芋”。

不是因为没有买家，只是房东价格迟迟没有调整到位，今天降一点，明天降一点，钝刀子割肉。

经常是房东挂牌170万，买家只出150万；后来降到150万，买家又压到130万，最终120万成交，往往比预期低很多。

买家预算本身不高，房子也槽点多多。

不过，预算100多万，想在上海买房，确实没有太多的选择。

要么远郊金山奉贤崇明，进一趟市区来回要花三个小时。

要么买个商住公寓，水电商用， 交易税费贵的要死，流到性也差的不行。

要么就是我们今天所说的20-40平的市区老破小，算是各种选项中最好的一个选择了。

当然房子硬伤肯定也不少。

粗略统计，这些100多万的市区老破小，房龄30年以上占比超过8成，20-30年占比2成。

年代久远，户型奇葩，朝向不正，1楼顶楼居多，甚至还有厨卫不成套，分门的……

总结

有人看不上老破小，嫌弃它没什么居住品质。

有人渴求一个属于自己的老破小，厌倦了每年搬家的日子，希望安定下来。

“ 虽然面积小，但是户型方正，小区边上啥都有，终于可以添置一些喜欢的家具在家里，不用担心搬家带不走了。”

100万的老破小，是上海留给普通人的“平价城市入场券”。

它不完美，但足够接地气——就像这座城市一样，既有梧桐区的精致，陆家嘴的摩登，也有弄堂里的烟火气。

买或不买，从来不是是非题，而是选择题：

你要便利还是要品质？赌未来还是活当下？答案，只能自己给。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

ps：这篇文章的核心观点，来自我在线下分享会“上海买房第一课”上的课题。为了帮助大家高效地做好专业的家庭房产买卖规划，观观老师1V1专家定制团队，已经连续8年做了413期。

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