购买抵押房屋，如何避免产权登记纠纷？北京房地产律师指南

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：禾润公司

被告：茂业公司

第三人：恒信信托公司、宏盛银行

（二）案件背景

2020 年 8 月 5 日，禾润公司与茂业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定禾润公司以3523346 元购买茂业公司开发的一号房屋（位于北京市大兴区新源大街 25 号院 1 号楼 7 至 8 层 706 号）。该房屋此前已由茂业公司抵押给恒信信托公司，用于为德泰隆基公司的 5 亿元信托贷款提供担保。合同附件约定，茂业公司应在 2021 年 2 月 28 日之次日起 730 日内，协助禾润公司办妥产权登记，否则需支付违约金。禾润公司支付全部房款后，于2020 年接收房屋并实际占有使用，但茂业公司一直未办理产权登记手续。此外，恒信信托公司已将主债权及抵押权转让给宏盛银行，且法院生效判决认定宏盛银行对已出售房产不再享有优先受偿权。

（三）诉讼过程

禾润公司起诉要求恒信信托公司、宏盛银行协助办理一号房屋抵押权注销登记，茂业公司在抵押注销后协助办理产权登记，并由茂业公司承担诉讼费用。茂业公司未答辩，恒信信托公司提交书面答辩称其已非实际抵押权人且无他项权证原件，无法协助解押，请求判决宏盛银行为解抵押义务主体；宏盛银行表示服从法院判决。法院经审理，组织证据交换质证后作出判决。

二、争议焦点

抵押权注销义务主体：恒信信托公司已转让债权及抵押权，且不持有他项权证，是否仍需承担协助办理一号房屋抵押权注销登记的义务，还是应由受让方宏盛银行单独承担。

产权登记协助责任：在抵押权注销后，茂业公司是否应按合同约定，协助禾润公司办理房屋产权登记手续。

优先受偿权与解押关联：宏盛银行对已出售房产丧失优先受偿权后，其作为实际抵押权人，在房屋解押及产权登记过程中的法律责任如何界定。

三、案件分析

（一）合同效力与履行认定

禾润公司与茂业公司签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。禾润公司已履行支付全部房款义务，且房屋已解除查封，茂业公司应按约定履行协助办理产权登记的义务。

（二）抵押权相关责任界定

恒信信托公司虽转让债权及抵押权，但仍是登记的抵押权人，且其曾出具同意抵押房屋销售的声明，对房屋后续处置存在关联责任。根据法律规定及合同约定，其应协助办理抵押权注销登记。

宏盛银行作为受让后的实际抵押权人，基于其对已出售房产丧失优先受偿权的生效判决认定，同样负有协助注销抵押权的义务。

（三）法律适用依据

本案合同签订于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》明确当事人应依约履行义务；《中华人民共和国物权法》规定抵押物转让时抵押权的处理规则；生效判决对宏盛银行优先受偿权的认定，进一步明确了抵押权人与购房人之间的权利关系，为本案判决提供重要参考。

四、裁判结果

判决生效后 10 日内，恒信信托公司、宏盛银行协助禾润公司到房屋登记主管部门办理一号房屋抵押权注销登记手续。

一号房屋抵押权注销登记手续完成后 10 日内，茂业公司协助禾润公司到房屋登记主管部门办理房屋产权登记手续。

五、案件启示

合同约定的重要性：当事人签订合同时，应明确产权登记、抵押处理等关键条款，避免因约定不明产生纠纷。禾润公司正是依据合同约定，主张茂业公司的协助登记义务。

抵押权变动的风险：金融机构在转让债权及抵押权时，需确保后续手续的完整性，避免因登记未变更导致承担不必要的责任，如恒信信托公司虽转让权利，但仍因登记状态被判定承担解押义务。

生效判决的指引作用：法院在审理类似案件时，可参考生效判决对权利义务的认定，保证裁判尺度的统一，本案中对宏盛银行优先受偿权的认定，直接影响房屋解押及产权登记责任的划分。

购房者权益保障：购房者在购买抵押房屋时，应关注抵押权状态及开发商的履约能力，及时主张权利，禾润公司通过诉讼维护自身合法权益，为购房者提供了维权范例。