借名买房无书面协议，怎样避免权属争议？北京房产律师支招

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈明

被告：周伟、李芳

陈明是周伟的舅舅，周伟与李芳于 2015 年 12 月登记结婚，2018 年 10 月经法院判决离婚。

（二）案件背景

2016 年 7 月，陈明借用周伟之名购买一号房屋（位于北京市通州区），房屋首付款、税费及后续贷款均由陈明支付。截至 2023 年 1 月，陈明为该房屋累计支出 1089724.92 元 。在 2023 年周伟与李芳的离婚后财产纠纷案件中，法院将一号房屋认定为夫妻共同财产并进行分割。陈明认为自身权益受损，遂起诉要求周伟和李芳返还其支付的全部款项及利息。

（三）诉讼过程

陈明起诉请求周伟、李芳返还购房款及利息并承担诉讼费。周伟同意陈明诉求，称房屋实际由陈明出资购买。李芳则辩称陈明部分主张超诉讼时效，款项系陈明与周伟个人纠纷，房屋判给周伟，陈明应向周伟主张，且认为本案是陈明配合周伟虚构债务、转移财产的虚假诉讼，不符合不当得利构成要件。法院经审理，组织双方举证质证，结合多起关联案件查明事实后作出判决。

二、争议焦点

诉讼时效是否届满：陈明曾就相关纠纷起诉后撤诉，此次起诉是否超过诉讼时效，李芳主张部分转账记录已过时效，陈明认为未超时效 。

购房款的实际出资人认定：一号房屋是陈明借名出资购买，还是周伟、李芳用夫妻共同财产购买，李芳主张系夫妻出资，陈明提供证据证明自己为实际出资人。

是否构成虚假诉讼：本案是否如李芳所述，是陈明与周伟为多分财产虚构债务的虚假诉讼 。

款项返还责任的承担：若认定陈明为出资人，周伟和李芳是否应共同返还购房款，各自承担的返还金额如何确定 。

三、案件分析

（一）诉讼时效判定

根据法律规定，诉讼时效期间为三年，从权利人知道或应当知道权利受损及义务人之日起算。陈明此前起诉后撤诉，在 2023 年 1 月法院对周伟、李芳离婚后财产纠纷作出将一号房屋认定为夫妻共同财产的生效判决时，才确定权利受损，因此本次起诉未过诉讼时效。

（二）购房款出资人认定

从转账记录来看，一号房屋的首付款、契税及贷款均由陈明支付；结合陈明与周伟的亲属关系、周伟与房产销售的聊天记录提及陈明等证据，能够证明陈明为实际出资人。而李芳主张夫妻共同出资，但未能提供充分证据证明二人收入水平足以支撑短期内购置房产，也无证据证明曾给周伟现金用于购房，其主张不被采信。

（三）虚假诉讼认定

李芳虽以类似案件中存在虚构债务为由，推测本案是虚假诉讼，但未提供证据证明周伟收到陈明款项后转回。且一号房屋购买时周伟与李芳婚姻关系尚稳定，无转移财产动机。因此，李芳关于虚假诉讼的主张缺乏事实依据。

（四）款项返还责任划分

一号房屋在周伟、李芳离婚后财产纠纷中被认定为夫妻共同财产并分割，陈明有权要求返还购房款。因周伟未将陈明转账全部用于一号房屋相关支出，剩余部分应由周伟个人返还。法院根据实际支出情况，确定周伟和李芳各自应返还的金额。

四、裁判结果

周伟于判决生效之日起十日内返还陈明 544862.46 元及利息（以 544862.46 元为基数，自 2023 年 1 月 29 日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

李芳于判决生效之日起十日内返还陈明 515380.29 元；

驳回陈明的其他诉讼请求。

五、案件启示

借名买房风险防范：借名买房存在较大法律风险，实际出资人应通过书面协议明确房屋权属、出资方式等内容，保留出资凭证、沟通记录等证据，避免因登记权属与实际不符引发纠纷。

夫妻财产分割注意事项：夫妻双方在处理财产时，应明确财产来源和归属。在离婚财产分割中，主张财产权利的一方需提供充分证据证明财产属于夫妻共同财产或个人财产，防止他人侵占自身权益。

诉讼时效与证据留存：权利人应及时行使权利，注意诉讼时效规定。同时，在经济往来中，要妥善留存各类证据，如合同、转账记录、聊天记录等，以便在纠纷发生时能够有力维护自身合法权益。

虚假诉讼的法律后果：当事人不应虚构事实提起诉讼，虚假诉讼不仅浪费司法资源，还将面临法律制裁。参与诉讼应遵循诚实信用原则，以事实为依据，以法律为准绳。