上海楼市的“冰与火”：市区豪宅红盘被疯抢，远郊项目遭遇零认购

每经记者：刘颂辉 每经编辑：陈梦妤

在上海陆家嘴滨江一处江景房楼盘，客户经理申楠一边忙着准备购房合同，一边说：“这批开盘去化很快，合同签完就要开始准备下一批房源的加推工作了。”

5月，上海多个内环豪宅集中入市。房企公开披露的信息显示，5月10日，陆家嘴太古源源邸开盘入市，当日只剩两套；紧接着，均价19.5万元/平方米、被称为“全国单价地王”的绿城潮鸣东方开盘即宣告售罄；5月12日，上海壹号院结束认购，4天半的认筹率超过267%，是今年黄浦区首个触发积分制的项目。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，两天时间里，上海市场就成交了175套内环豪宅，单套总价超过5700万元。其中，价格最高的一套731平方米顶楼复式，成交价格达到1.8亿元。若上海壹号院开盘顺利，以上三个项目将售出239套豪宅，销售总金额超过140亿元。

然而如同硬币的两面，上海远郊区域的楼市行情则仍在“冰点”。豪宅销售火热的同时，浦东、青浦和松江等区域仍有新盘因认购人数少或出现零认购，宣布取消摇号开盘活动。

上海浦东新区璟澜湾 每经记者 刘颂辉 摄

豪宅项目排队“上车”

陆家嘴太古源·源邸由陆家嘴集团和太古地产联合操盘，位于浦东新区陆家嘴滨江板块，推售了两幢一线江景豪宅，共计57套，主要户型面积包括285平方米、381平方米，销售均价为17.18万元/平方米。

该项目在“五一”前夕进行认购，认购率突破220%。据相关人士介绍，5月10日开盘当天，上百名购房者排队进入会场，销售现场座无虚席，等待摇号排序结果，当日最终成交55套。

太古地产住宅业务董事杜伟业在开盘结束后公开表示，这一出色成绩，有力印证了市场对该综合发展项目的青睐，“尽管全球经济面临不确定性，上海高端住宅市场依然展现出强劲韧性”。

5月11日，徐汇滨江板块的绿城潮鸣东方项目开盘，顶着全国最高楼面价纪录的压力，一次性推出120套千万元级大平层房源，销售均价高达19.5万元/平方米。

该项目共收到191组有效认购，认购率约160%，触发5年限售规则，未触发积分制。据绿城中国方面的消息，项目开盘当天全部售罄，销售总金额69.88亿元。

“推出的房源比上一批次贵，但认购第一天就登记了150多组购房信息，后几天只能对客户说，如果有意向，可以去选购其他项目。”上海内环一位豪宅开发商人士通过电话向每经记者感叹，公司认为认购人数会超过预期，因此相对做了劝导，结果最后还是触发了积分制规则。“（人数）确实控不住，（认购量）也没办法控”。

该人士还透露，这批次的购买人群中，各省市的实业企业家比较多，包括各区域的顶尖人群、相关圈层的顶流等。“说明手握资金的高净值人群，陆续开始对真正核心地段的好房子‘下手’了。当限高、下沉式庭院、风雨连廊等住宅设计限制打开之后，他们能够接受小部分价格上浮的情况”。

5月8日～12日，上海壹号院项目也在售楼处进行了第三批次认购活动，推售64套300～1010平方米的大平层房源，均价约18.5万元/平方米，累计收获了171组意向客户，认购率267%，触发积分制。

上海壹号院 每经记者 刘颂辉 摄

除了内环豪宅区域，近期上海个别板块也不乏有热门楼盘出现。

陆家嘴集团在浦东新区前滩板块开发的前滩公馆项目，推出230套低密度洋房，户型面积约87～188平方米，均价12.47万元/平方米。截至5月14日认购期结束，累计收获520余组认购客户，认购率约227%。

安徽高速地产在闵行区梅陇板块开发的安高申陇院，“五一”假期结束后的首个周末开盘，推出224套住宅，均价7.42万元/平方米，共295组购房者摇号，认购率132%，开盘当日销售16.8亿元。

据安徽高速地产上海项目部一位营销负责人介绍，项目正式推售前对外开放了实景示范区，很多客户比较喜欢。

远郊楼盘出现“零认购”

第一太平戴维斯住宅销售部的统计数据显示，4月28日～5月11日，上海整体住宅市场累计成交约459687平方米，环比上升9%；成交均价84065元/平方米，环比上升33%。

据上海中原地产市场分析师卢文曦介绍，今年“五一”假期，上海楼市成交数据表现优于去年同期，市场交易情绪保持较好。中高端改善类产品取得不错的销售数据，一些区域内稀缺的新盘受到市场关注，尤其是网红产品良好的去化效果，加大了市场购买意愿。存量市场保持良好的交易节奏，置换链条顺畅，促使高端改善客群加快入市。

而相较于豪宅市场的逆周期“狂飙”，远郊区域个别刚需盘的销售行情并不乐观。

5月12日下午，每经记者走访浦东新区惠南板块璟澜湾项目营销中心了解到，在售新房主要为洋房和叠墅，共107套，户型面积为55～122平方米，均价3.8万元/平方米左右，分为毛坯和精装交付。

尽管项目已基本建成封顶，门口竖立的易拉宝还写着“首付26万元起”，但由于位置较为偏远，在野生动物园地铁站的两公里之外，周边配套设施不成熟，市场关注度不高。在每经记者停留的1个多小时里，未有人前往看房。

据璟澜湾微信公众号，因项目登记认购期间，无认购人登记，公司将不再采取以随机摇号排序方式确定选购房屋顺序的方式开盘销售。

同样的情形还发生在浦东新区外高桥板块。据阳明花园微信公众号，5月1日～5日，因登记认购期间无认购客户，项目不采取以公证摇号排序方式确定选房顺序的开盘销售方式，开盘时间由5月13日提前至5月8日。

上海城投控股和上实集团在青浦区淀山湖板块开发的璟云里项目，也公告取消公证摇号开盘。

“市场不好，（我们）基本处于封盘状态，没有过多向市场推广，所以几个月过去，样板房还没有做好对外展示。”浦东新区外环外一家楼盘的开发商人士在电话里向每经记者坦言。

走访过程中，还有楼盘营销负责人现场向记者表示，远郊项目需要启动中介渠道分销才能快速去化，但对于类似自己的小公司小项目，宁愿节省营销成本，一切以稳妥为主。