美国房市神话破灭！房主开始慌了，挂牌暴增4倍，房价可能随时崩盘

　　在疫情期间一度热得发烫的佛罗里达房地产市场，如今正经历一场急转直下的“梦醒时刻”。最新数据显示，迈阿密-戴德、布劳沃德（Broward）、棕榈滩（PalmBeach）三县的房屋挂牌量自2022年以来暴增了4倍，创近十年来新高。市场专家警告，房价“崩盘”已非危言耸听，而是可能随时上演的现实。

　　新冠疫情期间，南佛州曾被视为美国房地产的“天堂”：阳光沙滩、零州税、房价尚可承受，大量买家从加州、纽约等高税高成本地区迁入，推高了房价与租金，带动房市一片繁荣。

　　然而短短几年过去，这场繁荣如今已戛然而止，甚至开始“反噬”这个曾引以为傲的州。

　　据房产数据公司Cotality最新发布的报告，截至2025年4月，南佛州包括迈阿密-戴德县、布劳沃德县和棕榈滩县的挂牌房源突破52,000套，较2022年暴增四倍，创下近十年新高，彻底宣告“疫情红利”结束、市场全面反转。

　　房市反转，最主要的原因就是：中产再也买不起南佛州的房子。包括 房 价， 利率和 保险在内的三座大山，已经阻挡了中产购置房产的目标，

　　佛州当前30年期固定房贷利率高达6.84%，远高于许多家庭可负担水平。Reventure公司CEONickGerli指出，年收入7万至8万美元的家庭——传统中产阶层，过去还能在佛州买房，如今甚至无法通过贷款资格审查。

　　Cotality的数据显示，即便房价略有回调，中等收入家庭的房屋负担指数仍创历史新高。换句话说，不是房价跌了就能买得起，而是“连跌都追不上收入增长”。

　　除了买不起，住在这里的人也越来越承受不起。佛州的房屋保险费已高达11,000美元/年，是全美平均水平的4倍，远高于加州和纽约。

　　另外，2021年苏菲赛德大楼倒塌之后，佛州通过了新法案，要求老旧公寓必须增加结构检查、提高HOA（房主协会）资金储备。这直接导致大批公寓每月管理费暴涨数百至上千美元，业主不堪负重，纷纷抛售。

　　Redfin报告显示，全美投资人撤离最严重的五大市场中，佛州占了三席。曾经因“无州税+高租金回报率”而被大量Airbnb和炒房团追捧的城市，如坦帕、西棕榈滩，如今空置率飙升、房租下滑、维修成本上涨，投资回报率持续萎缩，投资人开始大规模撤退。

　　另一方面，开发商也开始踩刹车。由于建筑成本高涨、人工短缺、环保法规加强、材料进口受限，许多原计划中的大型新建项目被迫暂停或取消。

　　在迈阿密市中心，仅2023年批准的新高层项目中，有三分之一尚未动工，已有若干楼盘传出烂尾风险。

　　根据Cotality的房价压力指数，佛州多个城市挂牌量大幅攀升：

　　坦帕（Tampa）：挂牌数5年增长52%，房价停滞甚至下滑

　　杰克逊维尔（Jacksonville）：挂牌增长50%，成交量剧降

　　奥兰多（Orlando）：迪士尼裁员波及家庭购房信心

　　西棕榈滩（WestPalmBeach）与冬季港（WinterHaven）：双双被列为2025年最可能房价崩盘的五大城市之一

　　在这些地区，业主普遍面临资产贬值、租金下降、保险飙涨的三重打击，一些人甚至在房贷还未还完前选择断供、亏本出售。

　　Cotality总结称，佛州今天面临的危机，恰恰源于过去几年过度吸引人口、过度炒作房产，基础建设与公共服务体系根本无法支撑如此规模的人口涌入。

　　教育资源、医疗服务、交通系统严重负载

　　自然灾害频发：飓风、洪水、海平面上升威胁迫在眉睫

　　基础设施老化严重，维护成本由居民自行承担

　　曾经吸引大批人口的“优势”如今成了“不可承受之重”。

　　专家普遍认为，如果保险费与HOA费用得不到遏制、房贷利率长期维持高位，佛州的房地产市场恐将在2025年迎来实质性“价格修正”甚至局部崩盘。

　　“佛州成了自己成功的牺牲品。”这句总结并非耸人听闻，而是眼下数万名准备挂牌卖房的屋主的真实写照。

　　当一个地方因为“便宜、自由、阳光”而吸引潮水般的人口，它也必须有承载这些人的现实能力；看来，再多阳光和海滩，也只是短暂的繁华泡影。

　　当天汇率

　　1 美元=7.21 人民币

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