新规项目杀疯了，但超高得房率或许会成为过去式

昨天，位于龙泉洪河板块的东城金茂晓棠正式取证，要知道，这一项目从亮相之初就备受关注——项目五一期间开放示范区，不少购房者甚至排队看样板间。据了解，项目首批次推出216套新房，但已经有超800组客户冻资。

东城金茂晓棠排队看样板间现场

新规产品、地铁旁、200万级，这些标签都是东城金茂晓棠受到关注的原因。高得房率的新规项目在当前市场上，早已经与老项目拉开了差距。据统计，中环天宸、首开·臻礼著、招商·锦城序、保利·花照天珺等多个新规项目都在入市后快速去化。

但，超高得房率或许会成为过去式。5月7日，成都市规划和自然资源局发布了关于印发《成都市建筑工程竣工规划土地核实管理办法》《成都市建筑工程竣工规划土地核实工作程序及标准》的通知，超高赠送户型或将进一步收紧。

超13个新规项目入市，

约7成网签率超80%

日前，克而瑞四川发布了这样一个数据：当前成都入市新规项目超13个，约7成项目推售1月内网签率超80%。

这份数据中统计的中环天宸、首开·臻礼著、招商·锦城序、保利·花照天珺等楼盘都是每次开盘后的网签率超90%，多个楼盘都开盘售罄。

我们从克而瑞四川统计的4月成都市商品住宅项目销售榜单中还看到，排名TOP10的项目中，有7个都是新规产品。

拉通新规产品入市的整个周期，从去年的越秀·天悦云萃二期开始，新规产品就在市场形成了断层领先，更直观的体现就是，天悦云萃二期已经实现清盘，但老规打造的天悦云萃一期仍有新房在售。

新老规产品的主要分界线来自于，板率的提升——根据新规，“每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、抗震版等）的水平投影投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%。”阳台等半开敞空间占比由原来的15%提升至20%，带来的直接变化，即是得房率的巨大提升。

二圈层的新规项目走红

新规产品对于市场更明显的影响体现在二圈层。

在4月成交面积的统计中，TOP10榜单上仅有两个二圈层项目上榜，全是新规产品——一个是位于郫都区的鹭岛臻宸壹品，一个是位于新都区的嘉禾桂府。

其中，鹭岛臻宸壹品位于郫都区科创城板块，打造了2T2户的14-17F小高层和4F叠拼，其中小高层的建面约109-175㎡。据了解，项目自今年入市以来，已经卖了超400套。

而位于新都区的嘉禾桂府，去年底入市，现在仅剩最后一栋楼待售。

不止是这两个项目卖得好。万科在犀浦板块打造的锦上扬华，自今年1月入市以来，已经两次开盘去化超9成，预计将于本月推出第三批次。

万科·锦上扬华开盘现场

而温江区首个新规项目，星河WORLD帝宝N6一月份首度入市就去化约8成，二批次在5月1日开盘，单日就买了2亿元。

除了在售项目，东城金茂晓棠在示范区开放后引发的热议、经开发展龙湖·天琅城市展厅开放后就吸引了众多购房关注留资，都能够证明新规项目的市场热度。

在许多购房者看来，大得房率的新规产品，虽然单价比同区域的其他项目更高，但如果以实得面积来看，更能算得过账：上述项目的得房率几乎都超过了100%。而且，入户光厅、一层架空等设计，对购房者而言，都是加分项。

区别于主城项目以地段作为第一考量，二圈层往往一个板块内有多个项目同时在售，新规产品则形成“降维打击”，从激烈的竞争中脱颖而出。

加强验收核验，

超大赠送率时代或将过去

5月7日，成都市规划和自然资源局发布了关于印发《成都市建筑工程竣工规划土地核实管理办法》《成都市建筑工程竣工规划土地核实工作程序及标准》的通知。管理办法指出：土地核验应依据规划条件、土地出让合同或国有建设用地划拨决定书等土地供应文件约定，对建筑项目是否按要求利用土地开展建设进行核验。

图据成都市规划和自然资源局

简单来说，就是要加强验收监管，而对得房率影响最为直接的则是：管理办法发布后的新规产品，赠送部分的板率都会纳入到后期的验收中，一旦超过误差值，开发商将受到处罚。

业内人士表示，管理办法的发布，意味着一部分项目的赠送空间将受到影响，“目前市场上有部分项目的板率做到了24-26%，甚至有项目做到40%，这类产品将在市场上彻底消失。也就是说，严格按照20%的板率执行的话，未来新项目的室内空间比不过现在市场上的一些项目。”

来源：《成都市建筑工程竣工规划土地核实管理办法》

整体来看，新规产品即便严格按照20%的板率打造，依然在得房率上颇具竞争力，与此同时，新规产品的层高、公区等多个维度也颇具优势，随着越来越多的新规产品入市，市场或许还将进一步分化。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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