南京远郊还有机会吗

伴随全国地产热度的趋缓，近几年南京各大新城尤其是远郊的开发强度有所下降，有些反应比较快的板块，甚至规划也一并做了适当缩减。这不禁让我思考一个问题，未来南京的各大远郊还有机会吗？

关于这方面的思考，大家的参考路径主要有两个，一个是日本经验，一个是美国经验。同样是房产泡沫刺破，日本和美国的表现有着天壤之别。

美日经验

美国2007年次贷危机爆发后，实际房价在危机后的第4年（2011年）触底，第9年（2016年）即超过危机前水平。至2022年，美国新建住宅中位价较次贷危机前峰值接近翻倍。

而日本1990年泡沫破裂后，实际房价调整耗时了19年（2009年）才见底，至2022年仅恢复到峰值水平的71%。

那么中国呢？目前比较主流的认识是，可能走出一条介于两者之间的路径，但核心特征存在分化，比如东部沿海的发达城市或更接近美国模式，而三四线或偏远的区域则更接近日本式收缩。

城市化与农业生产力

因此对于东部城市而言，美国模式的研究意义就很关键了。根据统计，当下中国的城市化率已经攀升到了66%，但也仅相当于美国1950年的水平。所以整体来说，国内的城市化率还有较大的提升空间。

从农业生产的角度出发，假设未来中国的人均粮食产量达到或接近美国水平，那么中国未来所需的农业人口根据估算可能仅需要约487万人。根据相关统计目前我国直接农业从业人口（一产）大概有1.7亿人，这意味着未来依然存在劳动力释放的潜力，即约1.65亿人可转向非农产业。

而转移出来的农村人口，要么继续向东部转移，要么进入邻近的各大都市圈。当然实际的数字或低于这个数字，毕竟国内并不是所有地方都适合大农场模式。但国内人均粮食产量越来越高，从事农业生产的人口越来越少这是真实的变化和趋势。不管怎样，这对于南京或南京都市圈而言，都是人口增量的大好机会。

且规划层面南京的人口上限是1300万人，显然存在300万人的新增预期，那么未来新增的巨量人口如何安排呢？

站在南京的角度来说当然优先由近郊和远郊来承接，理论上郊区工业和外来人口汇聚，将直接支撑南京近远郊长期的蓬勃发展，但恰巧问题也出在这里。

新工业与人口

南京前些年把主城范围内的大部分工业都迁了出去，几乎全部集中到了远郊。放在过去，这种做法没有一点问题。不仅可以促进郊区的发展，也将大量吸引人口，同时主城的环境也会更好，空出的土地也会有更高阶的发展，但今天这套逻辑却不适用了。

因为过去南京的工业很多是劳动密集型产业，工厂搬到哪，就能给哪提供可观的就业岗位，当年江宁能够这么快发展起来，吸引那么多外来人口和他背后的劳动密集型产业导入有直接关系。

但今天南京的制造业已经基本实现了转型，高端化、智能化、绿色化才是当下的主流，对劳动力的依赖已经变得很低。

一个“智能车间”可能只需几十人就能维持高效生产，无法再像传统劳动密集型产业那样吸纳大量人口。典型的江宁滨江、桥林这些区域，看似工厂挺多，尤其是高端工厂，但人口却总是上不来，倒不是大家不愿意去，事实上当地的企业根本不需要太多人，既然工厂没太大用人需求，外来人口也就不会往那里去。外来人口不来，其他的生活配套自然就布局得比较晚，甚至不了了之。

因此如果我们未来还是按照这个逻辑去发展南京的远郊新城，会很容易陷入死胡同。工厂来了，GDP涨了，财政收入得到了扩充，但就是对当地的人口规模和房价起不到特别明显的作用，长期以往，在不进则退的大环境下，就很容易导致区域进入衰退周期。

远郊智慧

想要改变这个局面我认为需要从这几个方面入手，首先是对内和对外交通。和主城有没有高效的通道？对外有没有高速和高铁的资源？通常来说，地铁、快速路、高铁都是非常好的基础条件。

其次，产业层面要倾向于拉链主企业落地。尤其是汽车、光伏、半导体、消费电子等这类上下游依存度高的产业类型。

上面我也说了单个智能工厂其实已经提供不了多少就业，真正用人的大头其实是围绕在链主企业周边的各种配套，比如上下游供应链、专业的服务机构（法律、物流、金融等）、科研机构、住宿、餐饮等。

只要引入的是具有整合能力的“链主型企业”，就可以通过全方位的资源配套，实现一个带一群、百企成链的效果。

另外从居住的角度而言，市级的功能配套要及时下放到郊区，具备核心功能的郊区才能避免进入“睡城”陷阱。包括教育资源的前置、行政中心的设置、三甲医院的布局、公共环境的打造等。至少这些功能要和住宅的开发保持基本同步，不能说一开始就盲目的新建住宅，然后其他功能后面再慢慢补，甚至不了了之，这种做法其实非常打击板块的发展信心。

规划层面我认为也可以适当打破分区规划的禁锢，尝试适当增加混合功能的社区，实现人在厂边住，让开发区也可以有生活和商业的氛围，打造“有人气的开发区”，提高厂区的活跃度。

对于远郊的住宅形式我认为也需要有所优化，都远郊了，能不能提供更多差异化的产品，比如主城给不了的低密住宅形式。远郊不是只有性价比，也需要中高端级别的产品坐镇。在我的眼里，新城、远郊或副城并不是偏远低端的代名词，但很多人只将他们看作是“低成本容纳地”，而忽略了可以成为“高价值功能区”的潜力。

回头看美国郊区，其大发展（逆城市化）起于1970s，1980s-1990s高品质的郊区生活开始成为主流，甚至成为“中产梦”的象征（独栋房屋、庭院、学校好、环境安静等）。很多区域在这期间完成了“郊区城市化”过程，精品郊区或小城在美国大量涌现。

甚至有些郊区还在这个过程中完成华丽变身，比如圣何塞（San Jose），也就是我们常说的硅谷，与旧金山市中心的直线距离高达约60km。按照常规的理解，这个距离发展基本没戏了，太远。

实际上早期也确实如此，20世纪初，现在的硅谷区域主要是圣克拉拉谷（Santa Clara Valley），以盛产杏仁、李子、樱桃等著名，是典型的农业区。

其命运的改写主要源于1891年成立的斯坦福大学，往后圣何塞在教育、军工、技术与资本共同驱动下，从最初的果园逐步演变为全球科技创新的核心地带。可见即便是远郊，也具备主导都市圈的潜力。

这样看来，六合东部走的路线和这个就很相似了。当下六合通过南航、南师、南工职大等高校的陆续加入，结合重点实验室、军工、区域内智能制造装备、新材料等产业的联动，正在创造一条具备产学研一体的科技创新带，本质上和硅谷有着异曲同工之妙。

短期内除了六合西站的加持，未来还有地铁14号线和马鞍机场，后期整体的发展动能相当可观。不过在住宅体系的打造上还有很大提升空间，灵岩山脚下，滁河边是不是可以上一批低密独栋类产品，参考江宁方山和浦口老山脚下。

既然在产业层面上要走高端化路线，要吸引高质量人才，那么在居住体验上我认为也是可以进一步提高的，气质这块六合其实不错，已经有精品小城的感觉了。但在吸引高收入群体这块还有待加强，具体的产品力要跟得上。

禄口和溧水的组合也挺不错，不过彼此之间的融合度我认为还有空间，要有串联的快速路。江宁滨江正好夹在马鞍山和南京市区中间，马上S2也快通车，或带来不小的板块价值提升。

桥林的江浦站有必要进行升级并启用，除了浦乌路，其他与江浦沟通的通道也需构建，地铁11号线的接入对板块发展很有帮助。