越南房地产投机潮退烧：合并传闻破灭，投资者割肉抛售

由于越南房地产交易需求降温，许多在"省份合并热潮"中跟风买地的投资者正面临被迫放弃定金、割肉抛售的困境。

胡志明市第11郡的杜德幸（Đức Hạnh）女士正面临抉择："要么继续支付近43亿越南盾（约合人民币120万元）买下仁泽（Nhơn Trạch）的两块地皮，要么损失全部4.5亿越南盾（约合人民币12.5万元）定金"。今年3月中旬，当传闻仁泽县将并入胡志明市时，她通过熟人介绍，在51号国道附近的一个项目中认购了两块地皮，期待地价翻倍。

然而随着4月初合并传闻破灭，市场迅速冷却。临近全额支付合同款的截止日，杜女士陷入困境："过去几周我一直在找接盘者，但无人问津。如果本周仍无法脱手，我只能放弃定金——实在无力支付尾款"。

来自西宁（Tây Ninh）的投资者福海（Phước Hải）同样遭遇困境。2月他以1.5亿越南盾定金锁定巴地-头顿省（Bà Rịa - Vũng Tàu）富美市（TP Phú Mỹ）一块价值20亿越南盾的地块，企图搭上"合并入胡志明市"的投机快车。但4月中旬以来，随着政府连续发布风险警示和行政规划调整，富美市场迅速降温，地价横盘、流动性枯竭。"现在转手价高于市场均价，根本找不到买家"，临近产权过户截止日的范先生最终选择弃单。

"即便知道这个市场还有潜力，我也无力筹措逾10亿越南盾贷款了"，他无奈表示。

同样在仁泽购地的守德市（TP Thủ Đức）投资者范英俊（Phạm Anh Tuấn）透露，2月底他借款近10亿越南盾购买宅基地，原计划待合并后转手获利。但4月初市场急转直下，即便按原价挂牌也无人接盘。"如果9月前无法脱手，抵押资产将血本无归。现在只能认赔出局"，他坦言。

同奈省仁泽县一处项目的图片

30-40%投机者弃单

同奈省（Đồng Nai）房地产经纪人阮文福（Nguyễn Văn Phúc）指出，一季度投资者疯狂涌入仁泽市场，二季度抛售潮却汹涌而来："平均每10个投机客中，就有3-4人在上月放弃定金，弃单率高达30-40%"。

据分析，主因是仁泽未能按预期并入胡志明市，引发恐慌性抛售。全额付款者选择持地观望，急售者则被迫降价10-15%。某同奈交易平台数据显示，合并方案公布后，仁泽-隆城（Long Thành）区域交易量暴跌50-60%，市场陷入供过于求的僵局。不过也有投资者趁机抄底，当前收购价较一季度峰值低约10%。

数据揭示投机泡沫

房地产门户网站Batdongsan统计显示：合并传闻期间，仁泽购房需求激增142%，以安-顺安（Dĩ An - Thuận An）增长70%，隆城增长40%；而4月决议公布后，新安（Tân An）需求骤降56%，巴地-头顿降60%，同奈降79%。不仅成交量萎缩，挂牌价也较一季度高点回落近10%。

DKRA集团调研证实，一季度仁泽地价局部暴涨30-50%，富美-周德（Phú Mỹ - Châu Đức）涨幅20-30%；但4月起热点区域需求萎缩20-30%，价格涨势停滞，弃单现象频发。

专家警示投机风险

Batdongsan公司南部区域总监丁明俊（Đinh Minh Tuấn）指出，合并预期催生了基础设施和经济发展的幻想，导致非理性抢购。但随着政府警示和政策明朗化，投资者转向谨慎，市场进入调整期。

房地产专家黎国坚（Lê Quốc Kiên）曾警告：依据规划政策"炒短"是高风险游戏。基础设施属于长期变量，无法带来即时收益。脱离实际需求的跟风投机终将酿成苦果。他建议投资者应聚焦能提升房产真实价值的要素，而非群体心理效应。

越南房地产中介协会（VARS）强调：合并虽可能简化行政程序，但房价持续增长必须依托实质性的交通、经济和基础设施发展。投资者需重点考察区域规划进度和实际人口吸引力，而非传闻炒作。