北京
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
5月13日，河南信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，明确提出在中心城区新出让地块推行现房销售，成为近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。
据了解，现房销售作为房地产发展新模式之一，在业内呼声已久。信阳此次政策通过“现房销售+资金监管+企业责任”的组合拳，为全国房地产调控提供了新的样本，未来或推动更多城市跟进类似措施。
多地积极探索试点
此次信阳发文明确按“新老有别”的原则执行，即已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，则一律实行现房销售。
据中指研究院政策研究总监陈文静介绍，近几年信阳房地产市场持续调整，土拍市场表现亦偏弱，多数地块由地方国资底价获取。根据中指数据，2025年1～4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。同时在较弱的市场表现下，当前信阳市场中已有不少项目实质上处于现房销售的状态。整体来看，信阳近年房地产市场表现偏弱，土地成交量低，现房销售政策的推出对于信阳短期市场的影响或相对较小。
另外，信阳此次发文也对项目资金进行明确，指出“严格实行项目开发公司制”，企业总部履行投资人责任，在项目交付前严禁投资人违规抽调、挪用项目销售、融资等资金；并强调“严格落实使用自有资金购地”，这一举措强化了对房企资金的要求，同时也有利于保交房，在当下信阳土地市场成交规模较低的背景下，政策对短期市场的影响亦相对较小。
2025年全国住房城乡建设工作会议通稿在“推动构建房地产发展新模式”中强调“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”，现房销售是构建房地产发展新模式的重要内容之一。
实际上，近年来全国多地积极探索推行现房销售。比如海南在2020年3月后出让土地建设的商品住宅均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个落实现房销售的省份。
根据中指研究院不完全监测，自2022年年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策，安徽提出有力有序推行商品房现房销售，指导支持合肥、芜湖做好试点工作；湖北荆门是省内唯一现房销售试点城市，今年4月首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。
另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。
对行业影响深远
作为房地产发展新模式之一，现房销售对于购房者、房企、行业均有着不同的影响。
据Wind统计，2024年全国现房销售面积已经占到全部新建住房的30%左右，较2020年的10.2%显著提升，反映现房销售模式逐步被市场接受。
陈文静指出，对购房者而言，可以降低购房风险。现房销售的项目建筑质量所见即所得，避免了传统期房销售中交房“货不对板”以及烂尾的风险。
对房企而言，在现房销售模式下，房企为了吸引购房者，在项目规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，从而推动产品品质提升。现房销售更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。
不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从预售转到现售，必然会导致前端资金占用大，但回收周期长的“错配现象”，也会导致开发商拿地积极性明显下降。
近年来，已有多地通过延长土地出让金缴纳期限、契税补贴、提高公积金贷款额度等方式缓解开发商资金压力并刺激购房需求。
对行业而言，在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，能够直接改善市场供需结构，加快库存的去化，也有利于房地产发展新模式的构建。另外，现房销售对项目工程质量提出了更高的要求，将促进行业更高质量发展。
陈文静认为，在库存量大的城市或区域推进现房销售符合中央“严控增量”的要求，未来或有更多城市逐渐跟进，但对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后，短期内市场上新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度，谨慎执行相关政策，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：张国刚）
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