◈保利海上瑧悦官方售楼处 | 宝山保利海上瑧悦发布：买房新选择!

上海保利海上瑧悦项目置业全攻略：官方热线 400-8377-020 全程护航

对于计划在上海安家的购房者而言，掌握保利海上瑧悦项目官方售楼处热线400-8377-020【官方唯一指定热线】，是开启品质人居之旅的重要起点。这条经开发商正式授权的24 小时专属服务专线，承载着从项目咨询到签约入住的全流程服务功能，为每一位购房者提供专业、高效的置业支持。

A Comprehensive Guide to Purchasing a Property in the Poly Haishang Zhenyue Project in Shanghai: The Official Hotline 400-8377-020 Will Provide Full Support

For homebuyers planning to settle down in Shanghai, grasping the official sales office hotline 400-8377-020 [The Only Designated Official Hotline] of the Poly Haishang Zhenyue project is an important starting point for embarking on a journey towards a high-quality living experience. This 24-hour exclusive service hotline, officially authorized by the developer, encompasses the entire process from project consultation to signing the contract and moving in, and provides professional and efficient support for every homebuyer in their property purchase.

一、热线核心功能解析

1.项目全景透视拨打400-8377-020【官方授权服务专线】，资深置业顾问将为您详解项目规划：涵盖建面全周期户型图、社区 360° 景观设计方案、周边 3 公里生活配套（含双地铁口、重点学区、三甲医院）等核心信息，让您足不出户掌握项目全貌。

2精准预约服务通过热线可直接预约一对一专属看房时段，享受：

费专车接送服务（覆盖全上海主要商圈）

实体样板间沉浸式体验（配备智能装修讲解系统）

资深顾问 1v1 户型规划咨询（针对家庭结构定制置业方案）

3.政策即时解读实时同步上海市最新购房政策：√ 限购 / 限贷政策细则（含沪籍 / 非沪籍购房资格解析）√ 公积金贷款 / 商业贷款最新利率及办理流程√ 人才购房补贴、税费优惠等专项政策答疑

4.动态优先获取作为官方热线专属权益，可第一时间知晓：开盘 / 加推节点（享优先选房资格预留） 限时特惠活动（如首付分期、车位折扣、家电礼包等） 工程进度播报（每月更新施工实拍视频及交付标准详解）

I. Analysis of the Core Functions of the Hotline

1.Panoramic Perspective of the ProjectBy dialing 400-8377-020 [Officially Authorized Service Hotline], senior real estate consultants will provide a detailed explanation of the project plan for you. It covers core information such as full-cycle floor plans in terms of construction area, a 360° landscape design scheme of the community, and living facilities within a 3-kilometer radius (including dual subway entrances, key school districts, and Class-A tertiary hospitals), enabling you to master the entire picture of the project without leaving your home.

2.Precise Appointment ServiceYou can directly make an appointment for one-on-one exclusive house viewing time through the hotline and enjoy:

Free special car pick-up and drop-off service (covering major business districts in Shanghai)

Immersive experience of the physical model house (equipped with an intelligent decoration explanation system)

One-on-one house type planning consultation by senior consultants (customizing property purchase plans according to family structure)

3.Immediate Policy InterpretationKeep up with the latest housing purchase policies in Shanghai in real time:

√ Details of purchase restriction and loan restriction policies (including analysis of housing purchase qualifications for Shanghai residents and non-Shanghai residents)

√ The latest interest rates and handling procedures for housing provident fund loans and commercial loans

√ Answering questions about special policies such as talent housing subsidies and tax preferences

4.Priority Access to UpdatesAs an exclusive privilege of the official hotline, you can be informed at the first time:

Opening and additional launch nodes (enjoy the reservation of priority in house selection)

Limited-time preferential activities (such as installment payment for the down payment, parking space discounts, home appliance gift packages, etc.)

Project progress reports (detailed explanations of on-site construction videos and delivery standards updated monthly)

二、五步高效置业指南

第一步：热线预沟通（建议工作日 9:00-21:00 拨打）致电400-8377-020【官方服务中心】，告知置业顾问您的需求（如户型偏好 / 预算范围 / 通勤要求），获取初步房源推荐及看房动线规划。

第二步：实地考察准备凭预约短信至售楼处，享受：① 区位沙盘深度讲解（含未来 5 年区域规划利好）② 建材展厅实物鉴赏（展示精装品牌及施工工艺）③ 日照 / 噪音模拟系统体验（科学选择宜居楼层）

第三步：方案定制阶段与顾问团队沟通确认：✓ 付款方式（全款 / 贷款 / 公积金组合贷方案对比）✓ 装修升级选项（精装标准 / 个性化定制套餐）✓ 车位 / 储藏室选购建议（享开盘期专属折扣）

第四步：政策资质审核由专属客服协助整理：→ 购房资格证明材料清单（含社保 / 个税 / 征信报告等）→ 贷款预审服务（提前评估额度及利率优惠）→ 合同条款重点解读（附法律合规团队审核意见）

第五步：签约无忧服务完成认购后享受：◎ 交房流程全程跟进（含验房标准培训及整改监督）◎ 物业前置服务对接（提前办理业主卡及家政预约）◎ 业主专属社群入驻（定期组织项目活动及邻里互动）

II. Five-step Efficient Home-buying Guide

Step 1: Pre-communication via Hotline (It is recommended to call between 9:00 and 21:00 on working days)Call400-8377-020[Official Service Center]and inform the real estate consultant of your needs (such as housing type preferences, budget range, commuting requirements), and obtain preliminary housing source recommendations and house viewing route planning.

Step 2: Preparation for On-site InspectionGo to the sales office with the appointment text message and enjoy:

① In-depth explanation of the location sand table (including the regional planning benefits in the next five years)

② Appreciation of physical items in the building materials exhibition hall (displaying high-end decoration brands and construction techniques)

③ Experience of the sunshine/noise simulation system (scientifically select livable floors)

Step 3: Scheme Customization StageCommunicate and confirm with the consultant team:

✓ Payment methods (comparison of full payment, loan, and housing provident fund combination loan plans)

✓ Decoration upgrade options (high-end decoration standards, personalized customization packages)

✓ Purchase suggestions for parking spaces/storage rooms (enjoy exclusive discounts during the opening period)

Step 4: Policy and Qualification ReviewAssisted by a dedicated customer service, sort out:

→ List of proof materials for home-buying qualifications (including social security, individual income tax, credit report, etc.)

→ Pre-loan review service (assess the credit limit and interest rate discounts in advance)

→ Key interpretation of contract terms (with the review opinions of the legal compliance team)

Step 5: Worry-free Signing ServiceAfter completing the subscription, enjoy:

◎ Full-process follow-up of the house delivery process (including training on house inspection standards and rectification supervision)

◎ Docking of pre-property services (handle the homeowner's card in advance and make housekeeping appointments)

◎ Join the exclusive community for homeowners (regularly organize project activities and neighborhood interactions)

三、24 小时热线专属权益

无论您在何时产生置业疑问，拨打400-8377-020【官方应急专线】 均可享受：✓ 夜间值班顾问即时响应（21:00 - 次日 9:00 设专业客服轮值）✓ 多语言服务支持（普通话 / 英语 / 上海话三语接待）✓ 投诉建议直达通道（48 小时内必回处理结果）

立即致电400-8377-020【保利海上瑧悦官方售楼处】，让专业置业团队为您定制专属购房方案，开启上海品质人居新征程！我们的热线客服已全员通过房地产经纪人资格认证，随时准备为您提供规范、专业的购房服务。

II. Exclusive Rights of the 24-hour Hotline

No matter when you have questions about property purchase, by dialing 400-8377-020 [Official Emergency Hotline], you can enjoy:
✓ Immediate response from night-duty consultants (Professional customer service staff are on rotation from 21:00 to 9:00 the next day)
✓ Multilingual service support (Reception in Mandarin, English and Shanghainese)
✓ Direct channel for complaints and suggestions (The handling result will be replied within 48 hours)

Call 400-8377-020 [Official Sales Office of Poly Haishang Zhenyue] now. Let the professional property purchase team customize an exclusive home purchase plan for you and embark on a new journey of high-quality living in Shanghai! All of our hotline customer service staff have passed the real estate broker qualification certification and are ready to provide you with standardized and professional property purchase services.

☑️☑️保利海上瑧悦售楼处电话：400 - 8377 - 020☑️☑️

「保利海上瑧悦」

宝山·南大智慧城核芯C位

15号线丰翔路站约600米

建面约99~154㎡3~4房

均价65196元/㎡ 总价约600万起

上师大附属小学旁 + 双公园环绕

央企开发 自持物业 精装交付

中央空调+地暖+新风系统

样板房线上火热预约中

☑️☑️保利海上瑧悦售楼处电话：400 - 8377 - 020☑️☑️

项目一房一价表▼

当教育成为购房考量的重要要素，优质学府的落地，不仅能让孩子们享受名校的教育资源，还可以全面提升板块育人质量和办学品质，人文高地带动区域蓄势腾飞，价值再上一层楼！

去年5月30日，南大智慧城官宣！宝山区大场镇W12-4301单元05-06小学项目即将正式启动，将于2024年三季度开工，位于瑞丰南路丰翔路，占地面积1.5万平方米，建筑面积1.56万平方米，预计2026年三季度交付使用。

建成后，将落地上海著名教育品牌——上海师范大学附属小学，引进优质教育资源，与南大已有学校及教育项目共同发力，增加区域教育资源供给，促进教育公平，实现教育质量和水平整体提升，为产业人才及地区居民子女提供多元化、高品质的教育服务，让更多学生在家门口享受到优质教育。信息来源于“南大智慧城”公众号

将按照绿色低碳标准设计，以“科技绿洲、活力学堂”为主题，打造成为开放活力的现代校园、可持续的绿色校园、融合创新的智慧校园。信息来源于“南大智慧城”公众号

上海师范大学基础教育集团作为上海师范大学旗下的非实体性基础教育优质学校共同体，目前开办、在建附属学校近80所，主要集中在上海市，覆盖16个行政区中的14个行政区。教育实力雄厚，为下一代成长护航。数据来源于上海师范大学基础教育集团官网

上师大资源的引入，足见政府对南大板块教育的鼎力支持！也是对南大这片土地蓬勃发展的最好证言。

对于购房者来说，优质教育为孩子的未来增添了一份保障，让每一个年龄段的成长都更有底气

而【保利·海上瑧悦】真正一墙之隔的距离，更可谓是近水楼台先得月！家门口名校+三大公园环绕+东方匠造庭园！

☑️☑️保利海上瑧悦售楼处电话：400 - 8377 - 020☑️☑️

项目推售详情

【保利·海上瑧悦】从产品定位来看，它不同于以往的悦字系，保利瑧悦系主张是海派文化与东方美学的底蕴传承，建筑设计有别于传统中式或新中式，而是偏向更现代简约的立面风格，打造面向未来的东方主义生活方式。

【保利·海上瑧悦】将推出是建筑面积约99-154㎡3-4房。从目前曝光的户型图来看，产品的居住舒适度、空间空能性都非常nice，放在南大地区是纯粹的标杆品质，值得关注！

99㎡3房2厅2卫户型图▼

对于99㎡的居住空间，不多占、不多用面积就是最大的利好。

LDKB一体化的设计恰到好处的解决了面

积不够的

问题。厨房、餐厅、客厅三大空间联通，不仅通透感十足，还构建了一个利用率超高的家庭核心区，在这样高度开放的空间里，即使互不交流，也能保持交流和关注！

样板间实拍

99平自带2.8米的超长玄关收纳柜，霸气又实用！在玄关处交付了约2.8米的超长玄关收纳柜，同时，针对餐厨收纳保利·海上瑧悦创新打造900mm立案的双面岛台收纳空间，将厨房收纳扩容30%，这在同级别产品中十分罕见。

130㎡4房2厅2卫户型图▼

130㎡大户型，我们能看到创新设计的X百变空间，链接家人情感的同时，更强调提供丰盛多变的生活方式。在这里，居住者可以将其打造为书房/琴房室，为自己带来放松身心的私享空间。同时，也可以将其拓展，成为约6.2米面宽的超级会客厅，尽可能延伸出更大的社交场地。

在精装选型上，保利严选【高仪】【唯宝】等以严苛工艺著称的德系精装品牌；三大件采用日立（或同等品牌，以实际交付为准）中央空调、地暖和新风。

厨房精装产品的使用上，保利精选方太高端系三件套，有效解决中式烹饪过程的油烟烦恼，例如面材采用防油膜更便于清洁 ；手势开机模式令烹饪更便利，定制更适合东方家庭的幸福智慧厨房。

154㎡4房2厅3卫户型图▼

4房2厅3卫设计，整体格局方正，南北通透，四开间超14米奢阔尺度，阳光清风肆意流淌。约9.9米阔绰LDKB一体化空间，大尺度的竖厅设计，容纳多元家庭欢欣团聚。

约5米大尺度面宽阳台，收藏中轴全域风光，让每一次眺望，纵览东方庭园美景。

南向双套房设计，兼顾私密与便利，给予三代同堂家庭，最大的尊重。全飘窗设计，不仅可利用空间高，奢贵气质尽显。

三重玄关收纳场景，收纳尽在方寸之间。

电视背景墙选用带有东方意蕴的万里河山石材，颜值超高！

吊顶、餐边柜台面、卫生间台盆等多处圆弧设计，一方面是东方弧度美学，另一方面也是考虑儿童友好，避免磕碰的人性化设计。

在交付配套之中高阶定制餐柜空间，提供更多收纳空间之外，也增加空间视觉层次。

每一件精奢品牌皆是居住品质感的彰显。保利·海上瑧悦瑧选博世（厨房6件套）、高仪、唯宝等百年德国品牌，且均为交付标准，东方意蕴与国际品位和鸣，用一部奢装教科书致敬当代雅仕。

全屋智能马桶交付，主卫配置唯宝一体马桶，浴缸也为交付标准。

主卫恒温龙头套装、浴缸龙头、水龙头均选用德国高仪，是五星酒店御用的世界领先品牌，真是大手笔！

保利全新悦系 东方美学生活

深耕北上海长达15年的保利，先后打造了6个精品住宅项目，每一次都用心兑现交付品质。

成立于1992年的保利发展控股，不仅是央企背景出身，2022年位列世界500强第189位，稳健保持三道红线全面绿档，荣获2022年保交付房企白名单、2023年中国房地产百强综合实力TOP1，并在中国上市房企经营安全测评中荣获五星好评。

保利发展旗下的保利物业，国家首批一级资质认证，推出的【四时雅集】服务，结合三大主题社群与传统文化节日，致力为保利·海上瑧悦业主带来雅智由心的生活体验。

根据规划，项目建设13栋17到26层的高层住宅，容积率约2.6，限高80米，住宅套数下限为1400套，需配建5%以上的保障性住房，中小套户型不得低与70%，全装修比例100%，也就是全部精装交付。

本次「3.0高定主义示范区」开放的景观中轴「碧波归苑」惊艳亮相。未曾步入其中，便能感受到浸润东方诗意的美学暴击！

从空中俯瞰，跌水水景、亲水平台、色叶树阵等多重景观交融，展开一幅无与伦比的山水画卷。

三重跌水景观映入眼帘，与全园水系一脉相连，潺潺流动，生生不息。

此外，还选用与建筑同等标准的爱马仕专色大象灰石材，足以体现细节与匠心，景石采用顶级奢石“中国黑老石皮”，千里迢迢空运而来，置于水境空间形成山水交融的意境，更显瑧悦高定奢境匠艺。

值得一提的是，所看到的每一株苗木皆为精挑细选，世界选种。单株价值高达40万左右的日本进口羽毛枫、静安石库门旁同款网红枫树娜塔栎、被艺术界人士誉为"活着的雕塑"的古桩紫薇……多种珍木与多彩花境相搭配，如同一个个花园岛屿，营造高低错落的景观层次感。

本次「3.0高定主义示范区」的升级开放，意味着整个“一园三堂五进”的高定东方庭园全场景呈现，如张园般的风雅生活正在保利·海上瑧悦美好上演。

千年文脉传承，勾勒出东方独有的居住意境。更有五大奢石进阶为七大奢石，景观再添多种名贵珍木，世界树种汇聚一园，呈现四季不同的庭园美景。

门庭礼院实景图

保利借鉴上海百年张园造景手法，以东方美学为骨相，实景打造了江南古典园林。

“一园三堂五进九雅（山水隐园、门堂、厅堂、轩堂）”的空间布局，尊贵归家体验引人入胜。

山水隐园实景图

水景一般都是开发商规避的重点。造景贵、维护难，没什么人愿意做吃力不讨好的事，但保利做了！

项目更让人惊喜的是：打造了长约200米，近1000平的灵活水系覆盖整个社区，并将静水、跌水、瀑布等不同形态水景观置入，形成五种风格的水景观。

二进丹华水院实景图

除却水景，本次实景示范区额外开放了以及，一个成熟且具有仪式感的归家路线被完美地呈现了出来。

动静分离的

全龄架空层、街角花园

地上地下双大堂

地上入户大堂采用中式经典构图方法——框景，

打造未进门，先见景的效果。中国人一直讲究，生活中处处有景。框景的工艺就是能做到从任何一个框望过去都是景色，角度不同景色也不同，一步一景的效果。

再加

上香槟金型材金石嵌套设计，这一配色使建筑立面变得更加柔和，代表温和尊贵的价值取向。

地下入户大堂的灵感来自于深圳安达仕酒店，

在地下空间内采用东方本墨晕染透光云石点缀，视觉上加大空间的亮度和色温。

动静分离的架空层。

进入社区内部，

就能看见

在高压的都市生活中，都市人最想要的就是一片可供自己随时停下来充电的地方，

阅读，闲谈，甚至是什么都不做

闭目养神也是好的，本项目打造的架空层满足你充电的需求；

静区架空层实景图

静区架空层实景图

在保利打造的架空层不仅是一个人的世界，还是一个有温度的生活场。在这里可以与家人、与朋友一起共度，孩子们也会在滑滑梯、体能测试、亲子手作的时候结识到拥有不同兴趣爱好的朋友。

同时，

全方位设置儿童护眼灯光、圆角家具、防撞护角、防滑地垫等安全细节，让孩子可以无忧玩耍，给孩子一个快乐童年。

动区架空层实景图

动区架空层实景图

街角花园——户外放松基地。

当你突发奇想，不想待在室内，就可以选择街角花园，在花园里到处都是丛生的乌桕、冬青等绿植，可以想象这是多么奢侈的享受！选择保利真的赚了！

草木景观上

全小区价值近5千万，

奢选铁冬青、乌桕、朴树、红枫、

油橄榄等高价值高观赏性的树种全冠移植，园林师花费90余天，奔波约8000公里，往返全国九个省严选而来；

更独特的是！专属定制了一棵树在每幢楼下！每个单元门前都会种植一棵寓意特殊的树种。这次开放的4号楼放置的就是来自1000公里之外的油橄榄，它外形秀气又古朴，是和平的代表植物。

在石景上

运用圆明园同款的黑山石

全小区

约160吨，选自历经亿万年沉淀的九岭

山脉；

黑山石水景实景图

：单元门头整体和小区入口大堂呼应，两侧采用大象灰石材哑光面和拉槽面，搭配定制龙鳞纹金属网，带给业主的出入间的仕第门庭礼序，呈现了现代东方的城市风骨，尊贵感油然而生。

在门头及入户大堂的用材上

还有青绿大理石——全球PRADA专用同款、梦幻玉珍珠岩板——石材王国意大利品质之选等材料。

在东方纹样上，保利也是独具匠心，打造了五种纹路！其中的蟒水纹便有8000块，遍布在小区的各个地方！

要知道蟒纹是古代帝王将相蟒袍上的装饰纹样，象征尊贵与不凡，再与竹编纹样相结合，寓意厚德载物；

而保利为体现细节质感，这8000块纹样都采用纯手工打磨而成，单元图案直径100mm×100mm，图案空隙、整体厚度均仅为3mm，定制化打造才能体会到东方尊贵！

还有海棠纹，因”棠“与”堂“谐音，玉堂传说是神仙居住的场所，所以有玉堂富贵、满堂平安的寓意，在这一美好寓意的基础上，保利纯手工定制了36朵海棠纹样柱头，真独具匠心！

这些纹样的精美程度真不是可以概括的，真心建议大家实地去看看！

还有突显文人风骨的一字枋心纹，制作精美的套方锦纹，”皇家御用“的龙鳞纹，保利的每一个细节都是超规格的豪奢阔气！

一字枋心实景图

项目区位配套

历时10年的蓄势沉淀，正值加速腾飞发展期的南大智慧城，不仅是南大地区的核芯地块，而且住宅用地供应已经连续7年断档。

根据政府公布的 2035规划，南大智慧城定位上海市科创中心主阵地的核心承载区，与张江、漕河泾共同构成中环科创带上不可复制的黄金三角。

地铁15号线直接贯穿南大智慧城，链接起漕河泾、紫竹高新区、大零号湾这一产值近万亿的超级科创走廊，未来价值空间也是极具想象力。

聚焦布局智能网联汽车、人工智能、节能环保、智慧医疗等6大主导产业，南大智慧城现已签约引进南先导科技/中软国际/深创投/国泰君安/安永/毕马威等超530家各行业头部企业，着力打造总部数字经济产业的新高地

这意味着，大量高精尖城市菁英人才正在涌向南大地区，对应的是市场居住生活需求积压，亟待释放！

深耕北上海长达15年的保利，提前预见南大腾飞的时代序幕，再一次抢先入席、抢占价值高地，为南大智慧城带来面向未来的东方生活家。

【保利·海上瑧悦】得益于天然的地理位置优势，以及南大智慧城的配套规划建设，让选择在此安家的北上海当代菁英，出迎同步未来都会的精粹万象。

轨道交通方面：项目距离地铁15号线丰翔路站直线距离约500米，中环线、外环线、沪嘉高速纵横交错，可快速直达桃浦智创城、真如、长风、徐家汇、紫竹高新区、虹桥机场与高铁站、大宁商圈与静安商圈等板块。

商业配套方面：丰翔路站、南大路站正在建设2大TOD综合体，约60万方商业体量，是7倍之于新天地。项目周边有还有尚大国际商圈、东方国贸商圈、锦秋商圈和聚丰园路商圈。

教育资源方面：有上海宝山区南大实验学校、小精灵幼儿园、上海大学附属学校等。

生态资源方面：周边规划建设40个主题公园，合约2.6平方公里城市绿心，生态体量是2倍之于世纪公园，其中300亩南大中央公园已经开工。

☑️☑️保利海上瑧悦售楼处电话：400 - 8377 - 020☑️☑️

北京御翠园，图源：长实集团官网

李嘉诚家族的长实集团旗下北京高端项目御翠园因7折出售，再次引起关注。

近日，北京御翠园启动“贺母亲节，庆交楼在即”推售活动，推出一批房源。时代财经致电御翠园售楼处获悉，此次推出房源包括建筑面积约140平方米三房、建筑面积约185平方米三房和联排别墅，均价约9.8万-10万元/平方米。

“现在有优惠活动，如果付款（条件）好，部分房源可以享受到折扣，大概在7万元/平方米。”该名工作人员补充称，付款（条件）好，即“7天之内签约交首付款”。

御翠园正在销售房源于2023年7月获得预售许可证，包括3栋平层、6栋联排别墅，共计473套房，备案价在9.07万-9.97万元/平方米之间，部分户型单价超过10万元/平方米。

2024年10月，御翠园曾推出一批特价房，单价在7.5万-7.6万元/平方米。此次推售房源单价最低约7万元/平方米，相比最高备案价打了7折，比去年10月价格亦有所下降。

据财联社报道，为补偿去年购房的老业主，御翠园提供两种补偿方案：一是补装修，按照每平方米一个固定的价格，为老业主进行装修；二是补差价，按照不同户型给予80万-100万元不等的补贴。

去年以来，长实集团在香港、上海、东莞等多个城市均曾采取大幅折扣销售策略，但北京市场始终保持相对稳定的价格体系。北京御翠园此次7折销售，打破了此前长期存在的价格差异局面。

劲敌环绕，御翠园7折入市

御翠园所属的北京朝阳东四环朝青板块，被称为CBD后花园、CBD商务服务区，毗邻国贸、燕莎、三里屯等多个成熟商圈，同时临近姚家园公园、朝阳体育中心、将府公园等市政配套。

来自项目方面的信息显示，御翠园此次推出的房源，高层单位总价980万元起，较2023年的备案价下降近百万，联排别墅总价2900万元起。

和二手房对比，朝青板块二手房价差距较大，价格分布在5万-10万元/平方米之间。根据贝壳找房，老牌豪宅星河湾，4月参考价约9.4万-9.7万元/平方米。

“御翠园降价，本质上是供求关系发生了一些变化。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向时代财经表示，最近两年北京朝阳开工建设项目显著增多，大量优质储备土地进入开发周期，导致未来市场潜在供应量呈增长态势，不仅加剧区域内的市场竞争，也对存量项目的去化节奏与定价策略形成挑战。

目前，御翠园周边三个“劲敌”——保利·朝观天珺、金茂·满曜、中建置地联合体开发的黄杉木店地块正在建设中。

今年2月，保利发展联合中国金茂以87.3亿元竞得北京朝阳三间房地块，楼面价约5.16万元/平方米。其中，南区1202-0006地块由保利发展操盘，案名为保利·朝观天珺，于5月10日开放展示中心，户型面积段约110-170平方米；D区1205-0007地块由中国金茂建设，案名为金茂·满曜，户型面积段约110-150平方米。4月底，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体竞得北京朝阳黄杉木店地块，成交价高达126亿元，建筑面积约28.27万平方米，楼面价约5.45万/平方米。

在相近的价格体系下，与拿地超20年，并已开发多年的长实御翠园相比，保利、金茂等房企的产品设计更前沿、得房率更高，无疑对御翠园构成一定威胁。

尽管降价出售，御翠园仍有盈利空间。御翠园是长实集团在北京的最后一个项目（截至目前，长实集团在北京无其他未开发地块），由长实集团旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称“和记黄埔”）开发。

2001年，和记黄埔以7亿元拿下总面积约40万平方米的北京朝阳姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。

对于姚家园地块，和记黄埔采取了一贯的慢开发策略。拿地4年后即2005年6月，姚家园地块才动工建设，当年11月一期逸翠园开盘，均价约0.9万元/平方米；2011年，二期御翠尚府入市，均价涨至2.9万元/平方米；2019年姚家园地块正式定名“御翠园”；2023年，御翠园备案价约9.07万-9.97万元/平方米。

漫长岁月里，土地资产的增值效应为长实集团创造了巨大的收益，御翠园的备案价相比楼面价上涨超50倍。

即便以7万元/平方米的低价入市，长实集团依然能够获得可观红利。

随行就市，长实盈利能力受损

“随行就市”“货如轮转”是李氏家族一贯的经商之道。

去年以来，长实集团在香港、东莞的项目就曾推出“折扣价”。2024年4月，香港港岛南岸Blue Coast以“捞底价”入市，均价为2.19万港元/平方尺，较周边二手房价打了7折；5月，香港新界洪水桥#LYOS公开发售，高层单位最高降价25%，花园复式最高降价32%；7月，广东东莞的海逸豪庭推出的特价房售价1.4万-1.5万元/平方米，每平方米售价下降近1万元。

就新房打折出售，长实集团主席兼董事总经理李泽钜曾回应称，“楼盘的定价不可一概而论。定价是因每个物业的不同条件，包括所在位置、交通、周边环境，以及当时市场环境而厘定。”

频繁打折促销，对长实集团的盈利能力造成一定折损。

2024年，长实集团实现营业收入455.29亿港元，同比下降3.63%；净利润136.57亿港元，同比下降21.24%——这已是过去5年中，长实集团第三次出现净利润下滑。

营收净利双双下滑与物业销售疲软不无关系。

根据长实集团2024年财报，报告期内其主要销售物业包括香港的洪水桥#LYOS及屯门飞扬第1及2期，内地的东莞海逸豪庭、上海高逸尚城、北京誉天下，英国伦敦的Chelsea Waterfront，合计实现物业销售收入约99.62亿港元，较2023年的131.53亿港元下降24.26%。

李泽钜对此并不太担心，“集团2024年物业销售收入较2023年录得减幅，惟在地价及发展成本高企且充满挑战之市道下，集团物业销售仍可于年内录得收益。”

2024年，长实集团物业销售实现利润22.09亿港元，较2023年的44.75亿港元下降超5成。根据Wind统计，2020-2024年，长实集团销售毛利率分别为57.43%、56.13%、52.70%、53.18%、52.51%，销售净利率分别为29.74%、35.34%、38.83%、37.09%、30.17%，呈现下滑趋势。

“市场条件决定了利润率，市场复苏时利润率可以迅速扩大，”长实集团管理层在2024年中期业绩会上表示。

截至2024年末，长实集团可开发土地储备约650万平方米，其中65万平方米、557万平方米、28万平方米分别位于中国香港、中国内地及海外。