邯郸学步后，昌平土拍换了姿势

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现在已是五月中旬，今年和北京昌平区沾边的土拍，有三宗。

第一宗：朱辛庄CP01-0029、0041地块，2月18日被中海地产以12.8亿元底价收入囊中。但它是2024年第七批次供地的。

第二宗：北邵洼CP00-0026、0033、0036、0044、0045、0046地块（简称“北邵洼地块”），曾出现在2025年第二、三次供地清单中，甚至进入预申请流程，最后还是下线了。

第三宗：北四村CP00-0077、0078地块（简称“北四村地块”），位列2025年第四次供地清单。目前已经上架，确定6月5日出竞拍结果。

换句话说，到6月5日之前，昌平2025年成功供地的，只有一宗。它不如海淀4宗、通州3宗、顺义2宗。

如果论2025年前五月成交地块，昌平更是往后排。当然，房山区至今未供地、未成交地块。

截至目前，整个昌平的最新的盘，也就朱辛庄0029地块。它目前的总平图公示了，但案名一直引而不发，至于产品如何？请看《中海朱辛庄项目，有个神来之笔》。

今天，花姐想聊聊第二宗和第三宗地，它们算是昌平土拍的一场接力赛。

一、北邵洼地块：“肥瘦搭配”没有成功

4月28日，北京第四轮供地清单上线，第三轮名单下线。

第四轮有五宗地，唯有北邵洼地块未上架。

这是一宗被“长胖”的地块。

它曾出现在2025年北京第二批次供地名单里，当时只有0026、0033两个居住用地，以及0036幼儿园用地。

十分奇葩的是，在第三批次供地时，它竟然新增了东区0044、0045、0046三个商业地块，并在3月27日进入用地预申请。（详见《土拍“肥瘦”之风，从朝阳吹到了昌平》）

北邵洼地块的用地面积，从6.6万公顷变成15.6公顷，规划建面从12.85万平米增至21.86万平方米，起拍价达到31.7亿元。

拆细来看这宗地：

1、0026、0033为住宅地块，地上总建面超12.4万㎡，限高36米（局部45米）。

0026地块在北侧，占地3.2公顷，容积率2.09，地上建面约6.7万㎡；0033地块在南侧，占地2.87公顷，容积率2.0，地上建面约5.74万㎡。

2、0036地块位于0033地块以东，为基础教育用地，建面4245㎡，限高16米，规划为1所12班幼儿园。

3、三幅商业用地在住宅地块西侧，直线距离1公里左右，总建面约9万㎡，容积率1.0，限高12米（局部18米）。

商业地块内含一条15米宽街坊路，具体位置可结合方案设置。

如果单从0026、0033两住宅地块的素质看，是很不错的，距离昌平线北邵洼站约550米，两地块面积也适中，适合快销。

不过，一旦捆绑了三个商业地块之后，就变得十分鸡肋。

花姐斗胆猜测，昌平大概是学朝阳区搞地块“肥瘦搭配”——平房乡2107-01、02、03地块+孙河2902-73商业地块。

4月28日，它由中建智地+中国金茂+招商蛇口+朝开公司，以126亿元底价拿下。（详见《北京126亿地王，隐现“地头蛇”》）

但这宗昌平地块，无法与之相提并论。

一宗北六环外的地块，12.4万住宅建面，搭配9万平米商业，谁敢去拿？

最后，它的结果只有一个：下线，悄无声息的。

花姐建议，如果北邵洼地块再上线，三个商业地块应该舍去，不用"邯郸学步"。

二、北四村地块：被强调层高不超3.3米

南邵地块下架，北四村地块顶上，为昌平在土拍市场赢得了一席之地。

从招拍挂文件来看，这宗地用地规模约3.07公顷，规划地上建筑面积约7.99万平方米，起拍价23.95亿元。

0077地块和0078地块，分别为12.5亿元和11.45亿元，将于6月5日产生买家。

它的位置，远好于南邵地块，位于史各庄街道，与地铁昌平线生命科学园站直线距离1.3公里，南侧临近超极合生汇。

拆细来看：

1、它们很纯粹，都是住宅用地，几乎没有配建。0077地块地上建筑规模41696.9098平方米，0078地块地上建筑规模38198.6618平方米，容积率都是2.6，控制高度60米；

2、地块“不正”，东偏南约40度。对于在意朝向的购房者不是很友好。

3、出让文件里提了一句：住宅建筑标准层层高一般不应超过3.3米。这原本就是建筑规范，特意强调应该是有深意的。

《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》里提及，居住用地建筑高度，可允许局部上浮进行弹性管控。

虽对上浮建面比例有30%限制，但没有就层高做限制。

北四村地块虽位于生命科学园板块，但东面京藏高速一路之隔，就是朱辛庄板块。

这两个板块是有一定竞争的。

就目前而言，生命科学园在售新盘主要是龙湖观萃，2024年9月6日取证，供应857套房源，网签326套，去化率385，成交均价5.67万元/㎡，成交金额18.99亿元，地价覆盖率61.39%。

朱辛庄板块的越秀星樾已基本售罄，中海寰宇未来已网签678套——72.75%、成交均价6.15万元/平米。

北面的星耀未来4月份开盘，网签99套，待售831套，成交均价5.56万元/平米。

如果从入市时间算，北四村地块的对手除了龙湖观萃之外，另一个就是即将入市的中海0029项目，大约300多套房。

如果参照几个对手的价格，预计北四村的住宅售价大约在5.6万元/平米之间。

毕竟，它东面是高速，西面是铁路，城市界面远不如朱辛庄。