新出让土地开发的商品房一律实行现房销售！河南信阳拟出商品房预售新规

21世纪经济报道记者李莎 北京报道近日，河南信阳起草的《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》公开征集意见，拟按照“新老有别”的原则，在信阳中心城区推行现房销售，各县可参照执行。

该文件明确，文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶，方可申报商品房预售许可。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，现房销售模式是房地产发展新模式的一个重要组成部分和改革方向，本质上是对购房权益的保障。信阳拟对新出让土地开发的商品房实行现房销售，对开发商的影响最为直接，这意味着房企拿地时需要客观评估，做好财务测算，更好把握拿地性价比。

中指研究院政策研究总监陈文静分析称，执行现房销售模式，对购房则而言，可以避免传统期房销售中交房“货不对板”以及烂尾的风险；对房企而言，为提升购房吸引力，房企在项目规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，从而推动产品品质提升；对行业而言，在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，直接改善市场供需结构，加快库存去化，助力构建房地产发展新模式。另外，现房销售对项目工程质量提出更高要求，也有助于推进行业更高质量发展。

对于此前已取得施工许可证的项目，该文件提出，按照相关管理办法规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时，或“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，可申报商品房预售许可。

另外，依据该文件，此前已取得施工许可证的项目，申请预售的条件将更加规范和严谨：以“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”为进度申报预售许可的，开发企业需提供现场施工图片、工程款发票及银行资金拨付凭证；以“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”为进度申报预售许可的，开发企业需提供施工现场图片。

严跃进表示，这表明信阳在预售许可审批方面，执行的是从紧从严标准。

整体来看，严跃进认为，信阳发布的这一文件本质上是对房地产发展新模式的一次试点和改革探索，对于各地更好把握房地产发展新模式具有积极的示范与启示意义。

中指研究院不完全监测发现，2022年末以来，全国已有30余省市出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等明确在部分项目进行现房销售试点。另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。

与此同时，陈文静提醒，现房销售模式下仍有部分问题需要面对。一方面，由于现房销售时间节点较期房销售模式更靠后，房企销售回款周期更长，较为考验房企资金情况；另一方面，现房销售一定程度会影响新房供应规模，对于部分库存量较小的地区来说，地方政府需要精准把控推进节奏和力度。除此之外，现房销售对金融机构的资金要求也将提升。

严跃进表示，各地要立足一揽子金融政策的新要求，强化对现房销售模式的金融支持力度，让房企资金状况更为稳健，激发企业落实现房制度改革的能力和动力。

为更好发挥现房销售优势，加快构建房地产发展新模式，从市场的角度来看，陈文静建议，优先在库存大的城市或区域试点推进“现房销售”，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，逐渐由期房销售向现房销售制度转型。