卖家拒绝协助注销抵押，起诉过户有几成胜算？北京房产律师支招

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

周正

周明霞（周正之母）

被告：

赵刚

赵玉兰（赵刚之母）

第三人：王磊

家庭关系：周正与周明霞系母子关系，赵刚与赵玉兰系母子关系

（二）原告诉求与事实理由

周正、周明霞诉请：

判令赵刚、赵玉兰支付违约金 300,000 元；

判决赵刚、赵玉兰协助周明霞将一号房屋（位于北京市）变更登记至周明霞名下；

判决赵刚与第三人王磊办理一号房屋抵押权解除手续；

事实理由：2013 年 6 月 24 日，周正、周明霞与赵刚签订《个人房屋买卖协议书》，约定以 1,232,000 元购买一号房屋（回迁房），自房产证下发 5 年后过户至周正名下，违约方赔付违约金 300,000 元。2013 年 12 月 16 日，双方签订《房屋买卖补充协议》，明确房屋为赵玉兰回迁房，赵刚经其母书面授权公证后出售，房屋总价变更为 1,290,000 元 ，赵刚收款后出具证明。此后，周明霞对房屋精装修并入住，但房产证下发 5 年期满后，赵刚、赵玉兰未配合过户。因房屋存在多次抵押和法院查封，原告认为被告预期违约，故诉至法院。

（三）被告答辩

赵刚、赵玉兰辩称：

不同意原告诉求，己方无违约行为，反而是原告存在违约；

周正不是合同相对方，无权起诉，房屋不应过户至其名下；

房屋抵押不影响过户，目前未达过户条件，不同意解除抵押；

赵玉兰与原告无合同关系，不是适格被告。

（四）第三人陈述

王磊未到庭，但庭前表示同意办理一号房屋抵押权解除手续。

（五）法院认定事实

合同签订与履行：2013 年 6 月 24 日，赵刚与周正签订买卖协议，后于 12 月 16 日与周明霞签订补充协议，明确买方变更为周明霞，赵刚收款 1,290,000 元并出具证明。

房屋权属变更：一号房屋 2017 年 3 月 30 日初始登记在甲公司名下，2019 年 7 月 25 日登记至赵刚名下。

抵押与查封情况：房屋存在多次抵押（其中王磊的最高额抵押债权额 70 万元）和两次司法查封，至案件审理时均已解封。

其他事实：周明霞具有北京市购房资格。

二、争议焦点

房屋买卖合同的相对方是谁？周正是否为适格原告？

被告是否构成违约，应否支付违约金？

涉案房屋是否具备过户条件，被告应否协助过户并解除抵押？

三、案件分析

（一）合同主体认定

根据补充协议及收款证明，可确认房屋买卖双方为赵刚与周明霞，周正非合同相对方，无权主张权利，故其诉讼请求应被驳回。

（二）违约与责任认定

违约责任：周明霞已支付全部房款且具备购房资格，赵刚多次抵押房屋并引发查封，增加过户风险，虽未达合同约定过户时间，但构成预期违约。不过，因法院已支持过户请求，原告未举证额外损失，违约金诉求不予支持。

过户与解押：房屋查封已解除，抵押权人王磊同意解押，过户条件成就，赵刚应协助过户并办理解押手续。

（三）被告适格性分析

赵玉兰未参与合同签订，与原告无直接合同关系，不应承担合同义务。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》相关条款，判决：

王磊于判决生效之日起十日内注销一号房屋抵押登记；

赵刚于抵押注销之日起十五日内，协助周明霞将一号房屋所有权转移登记至其名下；

五、案件启示

明确合同主体：签订合同时应清晰界定当事人，避免因主体争议影响权益实现，非合同当事人难以主张合同权利。

关注履约风险：购买回迁房等存在过户延迟的房屋时，需警惕卖方抵押、查封等行为，可在合同中约定限制卖方处分权条款。

约定违约责任：细化违约情形及赔偿标准，如明确违约金计算方式、损失赔偿范围，避免争议时难以举证。