夫妻一方卖房，合同是否必然无效？北京房产律师解读

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：周明远

被告：陈丽

第三人：陈丽配偶 吴俊

中介方：甲经纪公司

（二）原告诉求与事实理由

周明远诉请：

判令解除与陈丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

判令陈丽支付 100 万元定金的利息损失（自支付日至清偿日，按 LPR 计息，截至 2023 年 8 月 14 日为 33,247.05 元）；

判令陈丽双倍返还定金 100 万元；

判令陈丽承担诉讼费、保全费、保全担保费及律师费。

事实理由：2022 年 9 月 17 日，周明远与陈丽签订房屋买卖合同及定金协议，约定购买一号房屋（位于北京市海淀区某家园 x 号楼 xx 号），总价 866 万元，定金 100 万元分两笔支付。周明远依约支付定金后，陈丽单方毁约，拒绝出售房屋，构成违约，应承担相应责任。

（三）被告答辩

陈丽辩称：

合同显失公平应撤销：签约时因父亲患癌急需治疗，在周明远与甲经纪公司恶意串通下，以显著低于市场价（均价 8 万元 /㎡，市场价应超 12 万元 /㎡）签约。

合同目的未实现非己方过错：周明远与甲经纪公司明知房屋为夫妻共同财产，仍要求陈丽伪造配偶签字过户，遭拒后导致交易失败。

定金罚则不应全额适用：已提前告知周明远停止支付第二笔 85 万元定金，并愿返还已收定金，该笔款项不应认定为实际交付，且周明远提前付款属扩大损失。

周明远主张的利息、律师费等无依据，不应支持。

（四）第三人诉求与理由

吴俊诉请：

确认房屋买卖合同、补充协议及定金协议无效；

驳回周明远全部诉讼请求；

诉讼费由周明远和陈丽承担。

事实理由：一号房屋为夫妻共同财产，陈丽、周明远及甲经纪公司明知却恶意串通，以不合理低价交易，损害其合法权益。

（五）中介方陈述

甲经纪公司述称：合同合法有效，正常履行中介职责，无恶意串通行为。房屋登记在陈丽名下，报价由陈丽提出，签约前已告知需配偶同意，交易失败系陈丽违约。

（六）法院认定事实

房屋权属与婚姻关系：陈丽与吴俊于 2004 年结婚，一号房屋于 2003 年由陈丽购买，2006 年登记在陈丽名下，贷款由夫妻共同收入偿还，属夫妻共同财产。

合同签订与履行：2022 年 9 月 17 日，双方签订买卖合同，约定房屋总价 866 万元，定金 100 万元分两笔支付，陈丽应于 2022 年 10 月 10 日前解押，10 月 15 日前过户。周明远分别于 9 月17 日、20 日支付定金 15 万元、85 万元。

争议经过：签约后，陈丽称配偶不同意出售，要求周明远停止支付第二笔定金，周明远拒绝并要求继续履行。此后，陈丽仍与周明远及甲经纪公司沟通过户事宜，但最终拒绝履约。

评估结果：经陈丽申请，法院委托评估机构鉴定，一号房屋 2022 年 9 月 17 日市场价值为1060.2081 万元（单价 105,378 元 /㎡），合同价为评估价的 81.68% 。

其他事实：陈丽已退还 100 万元定金；周明远申请财产保全；陈丽曾另案起诉要求撤销合同。

二、争议焦点

陈丽与周明远签订的房屋买卖合同是否有效？是否存在恶意串通或显失公平情形？

合同未能履行的过错方是谁？陈丽是否构成违约？

周明远主张的定金罚则、利息损失、律师费等能否得到支持？

三、案件分析

（一）合同效力认定

恶意串通无效：吴俊主张合同无效，但无证据证明周明远与陈丽主观上存在损害其权益的故意，也无证据表明双方客观上相互串通。陈丽提前告知房屋贷款情况，周明远得知配偶不同意后仍希望促成交易，未体现恶意。

显失公平撤销：陈丽主张显失公平，但合同价为评估价的 81.68%，未低于正常市场价 70%，不满足 “权利义务显著失衡” 的客观要件；且陈丽有房屋交易经验，聊天记录显示其对房价有判断能力，难以认定其因危困状态缺乏判断力，主观要件亦不成立。

（二）违约责任认定

合同约定定金为违约定金，陈丽主张 “支付第二笔定金前可随时解约” 无书面证据支持，其要求周明远停止付款不产生解除效力。

周明远按时支付定金属正常履约，陈丽以配偶不同意为由拒绝过户，构成根本违约。

（三）责任承担范围

周明远主张双倍返还定金符合合同约定与法律规定，法院应予支持。

周明远选择定金条款且未证明损失超出定金，其主张的利息损失不予支持；律师费、保全担保费无合同或法律依据，亦不支持。

四、裁判结果

法院依据《民法典》相关规定，判决：

陈丽与周明远于 2022 年 9 月 17 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2023 年 2 月 24 日解除；

陈丽于判决生效后七日内向周明远双倍返还定金 100 万元；

驳回周明远的其他诉讼请求；

驳回吴俊的全部诉讼请求。

五、案件启示

夫妻共同财产交易需谨慎：涉及夫妻共同财产的房屋买卖，须取得配偶同意，避免因单方处分导致合同履行障碍或无效风险。

合同条款明确性至关重要：定金性质、解除条件等关键条款应书面约定清晰，避免口头约定引发争议。

主张权利需充分举证：主张合同无效、可撤销或对方违约时，需提供充分证据证明主观故意、客观行为及损害后果。

中介机构应规范履职：中介方需尽到审慎审查义务，如实告知交易风险，避免因误导或失职承担责任。