广东
作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
降价促销的项目其实不少，但能引起楼市讨论飓风的就只有“7折卖房”的李嘉诚。
教科书式卖房
两个月前，李嘉诚要卖掉手中的绝大部分港口，引起了讨论的浪潮，如今李嘉诚为曾经7折上车北京豪宅的业主进行大额补偿，也引起了市场讨论的海啸。
最近，有媒体报道，李嘉诚位于北京朝阳区东四环外的御翠园项目又降了。
如果熟悉北京市场的就会发现，这个项目去年因为“7.6折”上过热搜。
当时只有50套，备案价9.07万-9.97万/平，正式销售均价约7.5万-7.6万/平，并且在开盘当天3个小时卖完。
如今变成了“7折”卖房，这就意味着相比去年的销售价格每平方米再降5000元左右。
不仅如此，御翠园还对去年的老业主进行了“差价补贴”，给出了两个真金白银的补偿方案——
一种是装修补偿，按照每平方米固定价格替老业主进行装修，另一种是现金直接补差价，按照不同户型补80万到110万元价格不等。
这几乎开了北京楼市“降价促销补贴”的先例。
北京的市场虽然，但这种促销方式，放在一线城市来看，都是相当激进的。
2023年广州花都出现首个“保价”住宅中诚璟泷湾，但开发商也仅仅是承诺在项目推售到交房的阶段执行“补差价”政策，在交房前业主如果发现项目促销降价或者价格比同楼栋同户型买贵了，可以申请全额补差价。
再比如2023年深圳光明的满京华金硕华府，开发商也仅仅承诺满京华·金硕华府全部住宅房源售罄之前保价。
几乎都存在一定的补差价时间或者条件限制。
但北京朝阳区东四环外的御翠园却是在项目前批房源已经售卖完毕的情况下，依旧对老业主进行了事后“补偿”。
要知道，御翠园2023年7月获批预售共有9栋，包括3栋高层、6栋联排别墅，准许销售面积达到9.32万平方米，共473套房，已经网签备案了112套，也就说李嘉诚需要给不少业主进行补偿。
可见为了让项目顺利促销，李嘉诚选择折价有多坚决。
不过，这也为北京的后续新房给出了教科书级别的操作。
窗口时间不多
虽然这次李嘉诚对御翠园的调价幅度不大，但也反映出了很多问题。
一是过去囤地慢慢开发坐等升值开发模式已经开始行不通。
过去李嘉诚在内地的项目，开发周期几乎以10年为起步，但这只能建立在土地制度漏洞之上。
而这些年，随着土地制度的转变，漏洞已经堵上，不再可能复制“低价拿地、慢开发、高溢价”模式，并且如今房地产市场已经进入深度分化阶段，就有必要重新调整市场节奏。
二是北京的豪宅市场同样承压，只有西城、东城等传统豪宅区相对坚挺。
虽然御翠园所在位置地段属于朝阳东四环属核心地段，但产品已经是20年前左右的设计了，对比如今推行的住宅新标，差距非常明显，户型、配套、设计等各个方面完全没有竞争力。
如果可以选择，市场天然会选择空间标准、居住环境、人性设计、得房使用等全面提升的新住宅，即使别墅、小高层层面的产品也不例外。
所以御翠园放在如今的市场，显然产品力跟不上时代的变化，唯一的出路就是通过打折提升项目性价比。
所以，囤地囤久了，副作用也就体现出来了。
三是，市场只会更卷。
和其他新房项目调价一样，对区域市场有重要意义。
作为区域项目，位于北京朝阳区东四环外，调价必然引起周边新房、二手房的连锁反应。
从行业的角度看，虽然单纯看是李嘉诚的一次普通补偿老业主行为，业主们得到了近百万的补贴，但市场共振之下谁能独善其身？
未来其他新房项目，是降还是不降？是补偿还是不补偿？
目前御翠园区域内的新房竞品有保利+金茂的三间房地块、黄衫木店地块等，其中保利+金茂的三间房地块很快可以入市，也将会是御翠园最大的对手。
这都是今年的新产品，无论是设计理念、产品布局，都不是御翠园能够比拟的。
那么，留给御翠园打折的时间就不多了。
二手住宅方面则在7万-9万/平的区间，其中御翠园的二手住宅约8.5万/平，那么区域的“价格战”还会更卷。
且从挂牌量上看，截至5月13日，绿中介平台二手房挂牌140761套，而2023年4月，北京二手房挂牌量还不到12万套。
所以，即使没有御翠园引起市场共振，北京的市场也在深度调整。
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