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鹏瑞云璟湾基本信息

• 地理位置‌：上海浦东临港新城，具体位于海洋五路666弄/美人蕉路800弄。
• 开发商‌：上海顶科深湾科技发展有限公司（隶属鹏瑞集团）。
• 物业公司‌：中海物业，物业费3.95元/㎡·月。
• 交房时间‌：剩余房源分批次交付，2024年12月（部分批次）、2025年3月（第四批次房源）。
• 容积率‌：2.20-2.26，绿化率约35%。

户型与价格

• 主力户型‌：
  • 三房：89㎡、99㎡，总价约230万-336万。
  • 四房：120㎡、133㎡、145㎡，总价约370万-590万。
• 装修标准‌：中央空调、新风系统、精装交付。
• 梯户比‌：两梯四户。

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区位与配套

• 交通‌：紧邻临港10路公交站及规划中的轨交线路，距离滴水湖公园约2公里。
• 教育医疗‌：周边有建平临港小学、华二学校等教育资源，医疗配套完善。
• 生态资源‌：毗邻临港科学公园、南汇新城城市公园等600万方绿地。

项目亮点

1. 科技住宅‌：符合绿色建筑三星标准，配备净化新风系统、海绵城市系统等8大科技系统。
2. 投资潜力‌：位于临港主城103国际创新协同区核心，聚焦集成电路、人工智能等前沿产业，区域发展前景广阔。
3. 低门槛置业‌：总价230万起，部分房源首付比例低至2成。

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近期动态

• 2025年4月挂牌均价约3.4万元/㎡，部分房源价格呈小幅波动。
• 当前主推145㎡四房户型，总价554万起，剩余房源有限
• 【鹏瑞云璟湾】
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鹏瑞云璟湾」

103顶尖社区，C位红盘

建面约120-145㎡双水岸景观四房

总价约370万起 精装交付

售楼处线上火热预约

项目基础信息

【项目地址】：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区海洋五路666弄

【开发商】：上海顶科深湾科技发展有限公司

【项目占地】：23997㎡

【建筑面积】：57594㎡

【建筑面积】：

120㎡(四房两厅两卫)21套 370-473万
130㎡(四房两厅两卫)1套 2楼470万
145㎡(四房两厅三卫3套（1-2楼） 554-590万

【层高】：11-18层 高层

【装修】：装修（中央空调、新风系统）

【梯户比】：两梯四户

【均价】：3.4万

【总价】：370-590万

【绿化率】：约35%

【容积率】：2.26

【交房时间】：2024年12月（剩余1/2批次房源）
2025年3月底（4批次房源）

【物业费】：中海物业 3.95元

【车位配比】：1:1.12

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临港主城的103国际创新协同区，聚焦发展集成电路、生命科学、人工智能等前沿科技产业，打造上海科创中心建设、国家科创兴国大国崛起的科技引擎，规划能级高、兑现速度快，俨然就是“张江2.0”版本！

103国际创新协同区规划图

103国际创新协同区由三个单元组成：科创总部湾、科技创新城和世界顶尖科学家社区。其中，科创总部湾已汇聚22家央企及高科技行业领军企业研发总部；科技创新城聚集约360多家实体企业、6家功能型创新平台签约、超过5000名科研人员。（来源：上海临港官微）

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103国际创新协同区总体规划

正如张江、大虹桥的崛起，伴随着众多企业的入驻，吸引常住人口进入，涌现广泛居住需求，从而擎动板块价值的飙升。大量企业，人才涌入的103国际创新协同区，不仅会带来区域住房需求，也会大大推动板块价值提升。

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超快建设速度

比肩国际顶尖社区

作为全国首个世界顶尖科学家社区，区域定位为“世界级的新时代重大前沿科学策源地”，以“领先未来20年的科技战略力量，储备未来50年的科学资源”为战略使命。布局了顶尖科学家实验室等研发与交流空间及成果转化中心等。（来源：《上海市临港新片区PDC1-0401单元世界顶尖科学家社区控制性详细规划》）

世界顶尖科学家社区效果图

这里，不仅有世界的“最强大脑”，更有加速建设的国际生活配套：世界顶尖科学家论坛永久会址，总建筑面积22.8万平方米，内有数字图书馆、超800座综合型剧场、酒店等配套。

滴水湖折纸幼儿园已投入使用；莫比乌斯公园，投资5.3亿、占地约14.3公顷，计划于2022年10月投入使用，同时公园内滨水艺术商业即将由临港城投启动建设。（来源：世界顶尖科学家论坛官微）

临港人居标杆

深圳湾1号执笔者鹏瑞集团的上海首作——【鹏瑞·云璟湾】建面约120-145㎡四房，为临港带来高品质住宅典范。

鹏瑞·云璟湾示意图

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项目创新性打造Alpha Casa社区，通过两大水系的围合，呈现出内外畅联的无界滨水生态。举步即享的滨河公园，下楼即达的健身活力区，全龄活动空间，打造全家人欢乐主场。

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打破常规住宅标准，以超前的“舒适环保、科技赋能、艺术美学”建筑观，遵循绿建三星标准+超低能耗设计，提升居住舒适感的同时降低了能源的消耗，打造临港高品质住宅典范。

示意图

在产品打造上，项目融入现代成长户型理念，项目主打总价仅约370万起高性价比三房产品和稀缺双水岸景观舒适四房，建面约120-145㎡的智慧美宅。用心考量三开间朝南、客餐厅一体化、1.5卫设计等产品细节，一步到位满足家庭全周期生活进阶。

项目主打总价仅约230万起高性价比三房产品和稀缺双水岸景观舒适四房，大家抓紧机会！

示意图 以实际交付为准

建面约89㎡3房2厅1.5卫▼

客餐厅连通南向阳台，自然采光通风俱佳；

科学1.5卫设计，起居有度生活更舒适。

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建面约99㎡的3房2厅2卫▼

3开间朝南+5飘窗设计，空间利用到极致；

主卧套房带独卫+衣帽间，尊享私密性和尺度感。

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建面约130㎡4房2厅2卫▼

四房功能齐全，满足三代同堂近而不扰；

四开间朝南，“全面屏”采光视野优秀。

建面约130㎡4房2厅2卫▼

建面约130㎡样板间实拍▼

建面约145㎡4房2厅3卫▼

建面约145㎡样板间实拍▼

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突破品质上限，全维度智配空间升级生活享受，高效中央空调提供稳定舒适空气环境，全屋新风系统让家人24小时酣畅呼吸，空气质量监测可以实时监测温度、湿度和空气质量，高品质饮用水系统带来健康直饮，还有更多方面的周到考量，解锁家的健康与舒适。

项目周边配套

【医疗资源方面】三级甲等上海市第六人民医院东院距项目直线距离约1.5公里

【交通资源方面】1043路公交、申港1路可直接换成16号线，预留了27号线站点和T2美人蕉陆战

【商业配套】

已投入使用：港城新天地、百联、港城商业广场。

规划在建中：距项目1km的海港中心综合体

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一、基本名词

1. 借款人

也叫贷款人，指即将或已经贷款的客户，可以是个人，也可以是企业。

2. 本金

是指客户某一笔贷款当前还欠金融机构的额度，即未结清金额。

3. 综合利息

也叫综合费用，就是包括办理的费用在里面，客户要承担的利息。

4. 贷款用途

金融机构会要求每一笔贷款都有固定的用途，是贷款买房，还是装修还是消费等。

5. 日息

也叫做日利率。若日息为万分之五，那么月息=30X(5/10000)=1.5%，年息=360X(5/10000)=18%。

6. 月息

也叫做月利率。若月息为1分，则月利率=1%，年利率=12X1%=12%。

7. 年息

即年利率。凡年利率超过36%的，法律均视作高利贷。

8. 一次性手续费率

指办理此次贷款业务，只收取一次手续费，日后不再重复收费。

9. 信贷

信贷是最常见的融资活动。广义的信贷指一切以实现承诺为条件的价值运动形式，包括存款、贷款、担保、承兑、赊欠等活动。狭义的公司信贷专指金融机构的信用业务活动，包括金融机构与客户往来发生的存款业务和贷款业务。

10.公司信贷

是指以法人和其他经济组织等非自然人为接受主体的资金借贷或信用支持活动。

11.贷款流程

分为九个环节：贷款申请、受理与调查、风险评价、贷款审批、合同签订、贷款发放、贷款支付、贷后管理、贷款回收与处置。

12.贷款金额

是指金融机构承诺向借款人提供的以货币计量的信贷产品数额。

13.贷款期限

信贷期限有广义和狭义两种。广义的信贷期限是指金融机构承诺向借款人提供以货币计量的信贷产品的整个期间，即从签订合同到合同结束的整个期间。狭义的信贷期限是指从具体信贷产品发放到约定的最后还款或清偿的期限。

14.免息优惠

通常以利率折扣券和天数免息券的形式发给客户。

15.借据

贷款借据原称“放款借据”。贷款单位支用贷款时给金融机构出具的书面凭证。具有法律效力，它是在企业和金融机构双方签订贷款合同的基础上，贷款单位办理每一笔贷款时所必须履行的手续。

二、授信和用信

16.API渠道

通过api对接方式进行授信申请。

17.自营渠道

通过自营h5、app、小程序进行进授信和用信的客户。

18.统一授信

是指金融机构作为一个整体,集中统一地识别、管理客户的整体信用风险,统一地向客户提供具体授信支持,并集中管理、控制具体授信业务风险。

19.额度

是指客户所获得授信的最大金额。

20.放款（用信）

指在该借款需求满足放款条件后，贷款方将该笔款项打入借款人账户的操作。

21.首贷客户

第一次用信成功的客户。

22.复贷客户

第二次以及多次用信成功的客户。

23.授信申请

借款人有授信资金需求时，应根据银行的要求提出授信申请，并承诺所提供的资料合法有效。

主要内容包括：借款人的基本情况（借款人名称，经营范围、财务状况等），申请授信的基本情况（包括授信品种、金额、期限、利率、担保方式、用途、用款计划和还款计划等），如果涉及项目授信，还应提供项目情况。

24.额度有效期

金融机构贷款额度有效期是指金融机构给予用户的贷款额度有一个有效期限，在有效期内，用户可以在任意时间段内申请贷款。

而过了有效期，用户必须重新获得金融机构授信额度，这样才会有一个新的贷款额度有效期。重新获取授信额度，需要通过系统审核。

25.授信冷冻期

当授信拒绝之后，冷冻期内不能重新发起授信。

26.额度止付

若借款人额度账户存在逾期，则额度账户止付，不允许再次提现。直至借款人清偿全部欠款后方可后解除止付。

27.循环授信

客户在获得金融机构的循环授信额度后，可以分次提款、循环使用，单笔支取款项不超过可用额度时，只需要填写申请表即可，无需再次审批，非常方便快捷。循环授信额度会根据贷款人支取额度而变化，取出的越多，循环授信额度越少。

28.单笔单批

单笔单批是客户在获得金融机构的单笔授信额度后，并且提款后，下次又需要重新签订授信合同，重新获取授信额度。

循环授信是一次授信多次提款，单笔单批是一次授信一次提款。

29.首次还款日

第一次还款的日期。

三、抵质押和担保

30.抵押贷款

是指拿固定资产做抵押办理的贷款，比如房子抵押贷款，车子抵押贷款，仓库货物抵押贷款。

31.信用贷款

不用抵押任何东西的贷款方式，房月供贷，车月供贷，公积金贷款，保单贷都属于信用贷款。

32.质押

是将为债务提供的动产担保品存放在债权人处的行为。

33.保证

是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。

34.留置

是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权按照规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

35.担保

是金融机构根据客户的要求，向受益人保证按照约定以支付一定货币的方式履行债务或者承担责任的行为。

36.二次抵押

抵押物在金融机构抵押的同时在没有结清的情况下，去办理第二次抵押贷款。

四、风险管理

37.征信报告

指由征信中心记载的个人或企业的信用记录报告，其中包含个人或企业信息、信用交易信息及其他信息。

38.反欺诈

反欺诈是对包含交易诈骗，网络诈骗，电话诈骗，盗卡盗号等欺诈行为进行识别的一项服务。在线反欺诈是互联网金融必不可少的一部分。

39.黑名单

黑名单指的是长时间逾期，屡次催款不还，非法套现，等被相关金融机构列入拒绝信贷的用户。黑名单数据在央行个人征信系统里保留五年，破产等特别严重和明显恶意的负面信息保留十年。

40.客户信用评级

是商业金融机构对客户偿债能力和偿债意愿的计量和评价，反映客户违约风险的大小。

41.网核

对客户提供的保单学历等资料去网站上去核实。

42.电核

金融机构对客户的基本情况进行电话核实，这个对金融机构审批是否通过有重要作用。

43.多头贷款

指借款人同时向多家机构或平台申请贷款。

44.存量控制法

存量控制法就是控制贷款余额的方法。借款人的贷款余额不超过控制额度前提下可反复周转使用贷款,适用于临时性、周转性贷款的管理。

45.流量控制法

流量控制法是控制贷款累计发放额的管理方法。贷款额度可以一次用完,也可分次用完,即用即减,直至全部用完。适用于那些需要严格控制规模的贷款和一些专项性贷款。

46.审贷分离

是将信贷业务办理过程中的调查和审查环节进行分离，分别由不同层次的机构和不同部门(岗位)承担，以实现相互制约并充分发挥信贷审查人员专业优势的信贷管理制度。

47.贷放分控

是指金融机构将贷款审批与贷款发放作为两个独立的业务环节，分别进行管理和控制，以达到降低信贷业务操作风险的目的。

48.风险处置

是指在风险警报的基础上，为控制和最大限度地消除商业金融机构风险而采取的一系列措施。

49.风险预警

是指经过风险预警及风险处置过程后，对风险预警的结果进行科学的评价，以发现风险预警中存在的问题(如虚警或漏警)，深入分析原因，并对预警系统和风险管理行为进行修正或调整，因此对于预警系统的完善十分重要。

50.分级审批制度

是指金融机构根据业务量大小、管理水平和贷款风险度确定各级分支机构的审批权限，超过审批权限的贷款，应当报上级审批的制度。

51.客户经理制

是指商业金融机构的营销人员与客户，特别是重点客户，建立一种明确、稳定和长期的服务对应关系。

52.贷前调查

是金融机构受理借款人申请后，对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵(质)押物、保证人情况，测定贷款风险度的过程。

53.贷款的合法合规性

是指金融机构业务人员对借款人和担保人的资格合乎法律、合乎规章制度和信贷政策的行为进行调查、认定。

54.白户

没有做过任何形式的贷款，也没有办理过信用卡的客户，也可以说是在金融机构信用记录空白的客户。

55.黑户

在征信报告中有多次不良记录，从而被认为信用不良的人。

56.老赖

也称失信被执行人。凡未履行生效法律文件确定义务的人，法院会将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。

五、贷款种类

57.助贷

助贷机构基于自身流量及风控优势，通过与资金方合作将流量及风控能力变现以获得收益，资金方基于自身风控能力较弱，或者为防范助贷机构欺诈风险等多方面考虑，通常都会要求助贷机构对其所推荐的借款客户还款提供兜底。

58.联合贷

金融机构如银行、信托等持牌机构，与第三方平台型的金融科技公司合作，基于共同的贷款条款、按约定的出资比例，联合向符合条件的借款人通过线上发放贷款。

59.公积金贷

是指利用客户交住房公积金的记录来办理的贷款，不用抵押，公积金账本等资料。

60.保单贷

是指客户买了指定保险公司的人寿保险，通常买了三年四次后可以做金融机构贷款，不用抵押保单。

61.工薪贷

是指专门针对工薪族的贷款，比如华润金融机构产品，公积金贷款。

62.房月供贷

是指客户买房贷款后，或者房子抵押贷款后，凭借他良好的还款记录来办理的信用贷款，注意房子仍然处于抵押状态。房月供贷是抵押贷款额外办理的一笔信用贷款。

63.车月供贷：跟房月供贷类似。有以下几种形式：

（1）信用卡供车：买车贷款，以信用卡的形式发放，有些金融机构不做。

（2）储蓄卡供车：买车贷款已放到储蓄卡里。

（3）金融公司供车：买车贷款的供给方式，汽车公司。

六、还款方式

64.线下还款

客户和平台协商成功的情况下根据对方提供的还款方式进行还款。

65.批量扣款

金融机构和客户签署扣款协议，由系统执行的统一扣款业务，并进行扣款通知给客户。

66.等额本息

一笔贷款，每个月都还同一个数字，包括本金和利息。是最普通最常见的还款方式。

67.先息后本

一笔贷款先还利息，到期再还本金。

68.等额本金

一笔贷款，每个月还的本金都是相同的，但是利息会变化。

69.提前还款

是指客户在合同约定的结束时间前还款，通常根据合同约定是否要收违约金。

70.期末清偿还款

借款人在借款到期日，还清贷款本息。

71.提前结清

贷款在约定的时间前提前全部还清本息。

七、逾期贷后

72.逾期

指借款人在约定时间未能足额还款的行为。

73.贷后管理

是指商业金融机构在贷款发放以后所开展的信贷风险管理工作。

74.贷款展期

是指借款人不能按照贷款协议规定的还款计划按时偿付每期应偿付的贷款，由借款人提出申请，经贷款行审查同意，有限期地延长还款期限的行为。

75.依法收贷

是指按照法律、法规的规定，采用仲裁、诉讼等手段清理收回贷款的活动。

76.当前逾期

客户的贷款或者信用卡目前处于没有按时还款的情况，这类情况需要特别注意，征信显示的1234等表示逾期1234个月。逾期1~30天算一个月，以此类推。

77.逾期天数：days past due,DPD

放贷型产品,还款日与下一次关账日为同一天,所以DPD从还款日后的第一天即算起；

信用卡在下一个关账日时未还才算DPD,但需要交纳滞纳金。

78.逾期期数：bucket 逾期月数

逾期1期M1，逾期2期M2，以此类推，信用卡还款日到下一个账单日之间不不计算逾期天数，但bucket为M0。

79.逾期阶段

stage依据bucket进行区分前期（front end），中期（middle range）,后期（hot core），转呆账（wirte-off），具体需要根据金融机构的催收策略，转呆账策略与产品特性决定。

M1前期，M2-M3中期，M4为后期。

80.不良贷款

是指借款人未能按原定的贷款协议按时偿还商业金融机构的贷款本息，或者已有迹象表明借款人不可能按原定的贷款协议按时偿还商业金融机构的贷款本息而形成的贷款。

81.呆账核销

是指金融机构经过内部审核确认后，动用呆账准备金将无法收回或者长期难以收回的贷款或投资从账面上冲销，从而使账面反映的资产和收入更加真实。

82.宽限期

借款人在宽限期内归还每期还款额的，视同正常还款，不计收宽限期罚息；超过宽限期还款的，将按实际违约天数（含宽限期天数）计收罚息。

83.五级分类制度

是根据内在风险程度，将商业贷款划分为正常，关注，次级，可疑，损失五类。

84.正常贷款

是指借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。

85.关注贷款

是指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还贷款本息产生不利影响的因素。

86.次级贷款

是指借款人的还款能力出现明显问题，依靠其正常营业收入已无法保证足额偿还本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。

87.可疑贷款

是指借款人无法足额偿还本息，即使执行抵押或担保，也肯定要造成较大损失。

88.损失贷款

是指在采取所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。

八、会计和账户

89.会计分录

会计分录亦称“记账公式”。简称“分录”。它根据复式记账原理的要求，对每笔经济业务列出相对应的双方账户及其金额的一种记录。

90.核心系统

核心系统指金融行业的金融机构核心业务系统。核心系统，都是以客户为中心，进行帐务处理、满足综合柜员制、并提供24小时服务的核心系统。

91.贷记卡

就是信用卡是金融机构发放的，不用存钱也可以消费一定额度的小额贷款方式，通常比较方便。

92.准贷记卡

是信用卡出现之后的一种过渡，可以存钱，也可以少量透支额度使用，有些金融机构不算负债。

93.放款卡

贷款发放的借记卡。

94.还款卡

归还贷款的借记卡。

95.二类户

Ⅱ类户可通过自助机具（商业银行工作人员未现场核验身份信息）、网上银行和手机银行等电子渠道开立。

96.自主支付

是指贷款人在确认借款人满足合同约定的提款条件后，根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。

97.实贷实付

是指金融机构根据贷款项目进度和有效贷款需求，在借款人需要对外支付贷款资金时，根据借款人的提款申请以及支付委托，将贷款资金主要通过贷款人受托支付的方式，支付给符合合同约定的借款人的交易对象的过程。

98.贷款人受托支付

是指贷款人在确认借款人满足贷款合同约定的提款条件后，根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。

99.实贷实付

是指金融机构根据借款人的有效贷款需求，主要通过贷款人受托支付的方式，将贷款资金支付给符合合同约定的借款人交易对象的过程。

100. 第三方收款

是指金融机构不直接放款到贷款人卡里，而是放款到贷款用途对应的收款人卡里，比如装修公司的法人卡里，金融机构是第一方，贷款人是第二方，其他人都可以是第三方。