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上周三，绿城在奥体板块，三号线地铁口，拍到一块约83亩住宅用地，2.5容积率，溢价率15.8％，亩单价1685万，楼面单价10111元/㎡，将港务带入万元地时代。
(绿城摘地位置示意）
万元地面世，热闹的不止朋友圈的同行，还有业主，一个备注名为全运村五期的粉丝，借着土拍热度，大力宣传自己的二手房，建面143㎡，总价280万，单价仅19518元/㎡，还有不小砍价空间。
翻了下聊天记录，业主当年还给买房故事投过稿，分享自己摇号到全运村的喜悦经历。
挺好的位置，挺好的房子，旁边地价又创新高，怎么就不住要卖？细聊后是这样的回复。
一、周边同类型143㎡房源多，新房，二手都有，价格也不高，担心晚卖没优势。
二、虽然旁边出万元地，此前又有招商西安玺摇号热度，但新房火热，二手冰爽，前者的火热无法掩盖后者的遇冷。
三、绿城新地，新产品，四代住宅，必然各项素质全面升级，卖的好也不会带动周边二手房。
四、计划自己住，后来发现工作通勤40公里太远，奥体挺好，但自住都是体验，不住要算成本。
遂决定，趁着万元地有热度，有关注，能卖尽早卖，让我帮他也推一推，如果有成交，另有红包感谢。
来买的没多少，反而同是港务区买过房的，来咨询能否也帮自己推一推，备注上有融创时代奥城，华润港悦城、招商城市主场、电建泛悦城等等。
上贝壳查了下二手房价格，才发现，港务区的房价早已是冰火两重天。
（绿城涵碧苑二手房，来源：贝壳）
奥体区域，以全运村，未来城市为代表，二手房成交价回落至19000+门槛，小面积好卖，143㎡朝上的压力山大，西安二手房普降的行情，还是影响到了奥体。
（中冶奥体云璟二手房，来源：贝壳）
（融创时代奥城二手房，来源：贝壳）
但向东过了欧亚大道后，画风突变，中冶奥体云璟，15000+，融创时代奥城，14000+，保利锦上14000+，电建泷悦长安，15000+，电建泛悦城14000+，和当年入手价格比，基本没涨，业主现在卖，还要赔个利息。
奥体≠港务区的定论，没有体现在当年的新房里，却深刻体现在如今的二手房价格上。
奥体的业主心态，从盲目追高到回归现实，但一算账，起码不欧赔，但非奥体的业主心态，发现自己不是奥体后，眼瞅着业主挂牌的越来越多，你降我也降……
你看，不住都是成本，算首付，算利息，算租金，算贷款，自住都是体验，看公园，看学校，看地铁，盼商业。
要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。
（付费咨询，一对一通道）
二手房一时的涨跌，是供需关系，是全国普跌，是学区差异的影响，但长期的价格，还是自住心态和投资心态的影响。
所以，2025年，我们该以何种需求，心态，看待港务区，奥体的房价，房子呢？
（在建中的交大附中陆港学校）
从区域上看，目前港务区新房开发重点，是秦汉大道以北，房子都盖得挺好，配套不错，大众都在等交大陆港落地，新房价格不降反涨，内卷激烈。
奥体区域，住宅用地有限，仅有的几块，势必扮演里地王的角色，通过拉高奥体价格，预期，带动非奥体区域的价格和需求。
房价上，与产品息息相关，招商西安玺，做改善，地段好，400万门槛，不缺购买力，但不影响区域内传统的小面积，三代住宅价格下探，投资客立场。
而非奥体区域的房价，完全是跑得快的节奏，二手不景气，配套落地有限，一味拔高产品会所，大门，外立面，四代宅赠送，短期有需求，长期有限。
还是需要足够多的流入人口，产业支撑，经历新区从无到有的漫长发展过程。
需求上，全城非自住不买房已是共识，买港务区就要接受人少，通勤远，商业弱现状，部分人要接受往返式生活。
买港务区：就要有长期主义打算，和看待高三一样，相对低的成本，相对长的时间，陪着一起成长，见证每条路，没颗书，甚至每个人的变化。
买港务区：更要算好账，开发商可以高溢价讲故事，买房人切记低溢价图自住，想要性价比，等二手次新房，捡投资客的漏就行。
买港务区：也要坚信西安的发展发现，西南高新，东北港务，尊重需求，尊重人，敬畏经济规律，警惕一切吹气球的行为。
而非陷入房价陷阱里，今天涨了，颅内高潮，明天跌了，萎靡歇菜，回头看，房子空了三年，物业费交了一段，收获了炒股体验般的纸面财富。
当然，你也可以选择不买房，港务的发展，奥体的未来，西安的前景，和你也没什么关系，无收益也无风险，自己岁月静好也行。
今天，以万元地为契机，再聊港务区房价的冰火两重天，直播间见！
开播时间：今天中午12点
参与方式：视频号可预约本场直播，抖音直接搜索“西安房哥”观看，双平台直播。
【楼盘点评】
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【装修报告】
● 户型解析： | | | | | | | | |
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作者：不知火
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