曲线入鹏城 龙湖龙智造代建华屹置业宝安项目

观点网 2022年中旬首次亮相以来，龙湖龙智造已发展至行业前排。

2024年，龙湖龙智造新签代建项目60个，新签代建面积800万平方米，全年代建销售额106亿元。

“内卷”的市场之下，5月11日，龙湖龙智造宣布签约新项目，这一次的合作方为华屹置业，龙智造将为其深圳市宝安区项目提供代建代销服务。

实际上，龙湖龙智造一直以来更加专注于一线及核心二线城市，此次落子深圳，对于龙湖集团拓展收入来源、提升品牌影响力都将有明显帮助。

按照龙湖集团管理层在今年3月召开的2024年度业绩会上的说法：“龙湖龙智造不去做住宅代建领域的拼价格、杀规模的定位。提供的是一个综合的城市营造解决方案，住宅代建只是一部分，还有综合体的代建，以及龙智研策、龙智设计、龙智精工，千丁数科等围绕项目全周期的营造服务。”

曲线入鹏城

深圳作为四大核心一线城市之一，龙湖之前也已经有项目落地。

数据显示，于2024年，龙湖集团实现合同销售额1011.2亿元，销售总建筑面积712.4万平方米。

其中，龙湖集团在深圳实现合同销售额21.17亿元，较2023年7.14亿元增长约196.5%；销售总建筑面积6.1万平方米，较2023年2.5万平方米增长144%。

过去这一年，受市场环境影响，房企销售表现普遍继续走低，龙湖集团已布局的城市中，合同销售额取得同比增长的也不多，包括杭州、广州、佛山、佛山、太原等近十座城市，深圳正是其中之一。

从区域的角度，2024年，龙湖集团在长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为290.6亿元、194.8亿元、274.7亿元、155.0亿元及96.1亿元，分别占集团合同销售额的28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%。

今年截至4月末，龙湖集团在西部、环渤海、长三角、华中和华南区域分别实现合约销售金额57.7亿元、50.6亿元、62.6亿元、23亿元和27亿元，共计220.8亿元，深圳所在的华南区域合约销售额占总合约销售额的12.23%，略高于华中区域的10.42%。

可以看到，深圳市场行情与其在龙湖集团内的贡献还存在些许出入，换而言之，无论是自有项目开发还是代建参与，都有机会为龙湖带来收益。

来自乐有家研究中心的数据显示，2024年深圳楼市共售出超10万套住宅，同比上涨49%。其中一手房网签合计49679套，同比上涨34%，网签量达到近三年最高水平；二手房网签54487套，同比上涨66%，网签量位近四年中最高。

于2024年末，龙湖集团在深圳还有总建筑面积约13.44万平方米的土地储备，权益建面8.6万平方米，占集团总土地储备的0.4%。

此次以龙智造切入深圳市场，不涉及拿地、出资等环节，于龙湖而言大大减少自有资金的投入，适度平滑了市场波动带来的风险；另一方面，对于拓展业务边界，扩大企业品牌的在地影响力，都能够起到积极作用。

龙智造脚步

业内普遍认为，2020年起，国内代建业务进入机遇与挑战并存时期。

从2021年下半年开始，房地产行业进入了下行调整期，逆周期的代建行业迅速成为了企业关注的重点，包括旭辉控股、世茂集团、龙湖集团等规模房企纷纷入局代建领域，开始向轻资产业务转型。

2022年8月26日，在中期业绩发布会上，龙湖集团首次对外亮相旗下智慧营造品牌“龙智造”，旨在以科技作为标签探索代建领域。

发布当年，龙智造即实现盈利，2023年实现营业收入19.7亿元，2024年实现营业收入12.1亿元，营收虽有回调，但2024年利润上实现了50%增长，预计2025年仍然能够保持快速增长。

“虽然现在代建领域竞争比较激烈，但我们通过差异化优势，加上TOD综合体方面的能力、数字化的能力、多业态协同的能力，为业主提供更好的回报，实现增长。”

随着过往项目陆续进行确收及利润转化，龙智造将为龙湖集团业绩带来更大程度的改善。

相关数据显示，2024年龙湖运营及服务业务实现收入267亿，对集团整体收入贡献占比达到21%。除了商业、资产管理、物业管理，龙智造亦归属于运营及服务业务。

2024年，龙湖龙智造新签代建项目60个，新签代建面积800万平方米，与2023年持平；全年代建销售额106亿元。截至年末，龙湖龙智造累计获取的代建类项目已达150个，总建筑面积超过2400万平方米。

据不完全统计，今年以来龙湖龙智造已经新获取近十个代建项目。在合作方的选择上，大部分为所在地的本土企业。

例如今年3月4日，龙湖龙智造携手南京源驰，为南京鼓楼区NO.2024G96地块，提供代建代销服务。据查，南京源驰的大股东为合肥瑞伦房地产开发有限公司，后者也是南京鼓楼区NO.2024G96地块的拿地企业。

该地块成交于今年1月23日，总成交金额不高，仅为1.36亿元，但溢价率高达16.24%。有当地媒体报道称，同一板块内的首开桃园金茂府开盘均价约5.7万元/平方米，2024年三次开盘三次售罄。

值得一提的是，合肥瑞伦是江苏亚伦集团孙公司，亚伦集团以纺织起家，1994年首次进军房地产行业，近两年市场动作频频，曾于西安、广州、深圳、合肥、上海等城市拿地。

江苏亚伦集团也是龙湖集团的老朋友，其广州首秀项目为“龙湖御湖境”，从名称也不难看出与龙湖集团有着千丝万缕的联系。据悉，该项目正是由龙湖操刀。此外，据观点新媒体此前报道，仅在合肥市场，双方的合作项目还包括龙湖翠湖壹号、龙湖学樘府等。

据了解，龙湖龙智造还与包括大家投控、中铁城投集团、中国东方、清华大学、蚂蚁集团、未央城建等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了合作关系。显然，依托于龙智造，龙湖集团也在建立新的“朋友圈”。

与此同时，以今年以来新签约项目为例，龙湖龙智造的城市落点仍是聚焦在一线及核心二线。

面对下沉趋势，龙湖龙智造管理层在近期一次采访中提到，一方面持续深耕核心城市的高量级项目，另一方面对风险可控、符合长期生意逻辑的非核心区域优质项目也积极关注。

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