深圳楼市：刚需的暴击来了…

　　深圳房产市场，最近的成交明显放慢了。

　　截至5月10日，5月深圳新房住宅网签670套，二手房住宅网签964套。

　　虽然月初有个五一假期会影响网签数据滞后，但整体交易热度下降这是不争的事实。

　　具体来看：

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　　五一回来后，深圳贝壳二手房实时成交量每天在40-50套左右，和4月底的交易热度差不多。

　　而在3月份和4月上旬，深圳贝壳二手房日均成交大多在60-70套左右，单日最高超120套。

　　当前市场的观望情绪浓厚，选择在这个节点出手的大多是刚性需求买家。

　　事实上，深圳楼市超过60%的人，都是买500万以下的房子。这类刚需群体是市场的成交主力，但在当前来说，其选择标的并没有想象中的那么好。

　　以新房市场为例。

　　现在总价500万以下的深圳新房，主要分布在龙岗、龙华、坪山、宝安等非限购区域。很多要么位置远，要么舒适度低，或者两者兼具。

　　像最近拿证的观澜超级大盘观城，总占地约81万㎡，由鸿荣源打造，本次首推312套88-143㎡三房和四房，均价约4.17万/㎡，位于1-2栋，容积率9.23，58-59层超高层设计。

　　虽然项目前不久砸了很多钱搞明星流量，但是对购房者来说，现在花366-500多万买这里，未来几年房价很容易开倒车。

　　第一，观澜当前老旧住宅和工业区为主，城市面貌落后，需依赖旧改逐渐提升，这是一个非常漫长的过程，短期内居住舒适度有限。

　　第二，超级大盘入市二手房，最怕的就是引起价格战，越卖越便宜。加上观澜偏离主城区，缺乏中高端产业，直接决定了片区房价天花板。

　　越是刚需，越是预算有限，越要注重房产的流动性与成长性

　　02

　　人往高处走，家往富处移。

　　无论是国内还是国外，一线大城市那些强购买力群体，总是向更核心的区域聚集。而低收入群体则主要集中在郊区、外围板块。

　　一个板块，缺乏高端产业和精英人口的持续的流入，就意味着无法支撑房价的长期上涨趋势。

　　再加上当前的经济环境和房地产市场的结构调整，深圳的外围板块还会面临进一步的价值稀释。

　　从这个角度看，目前偏远位置的房子，适合换仓，不适合买入。

　　同样的——

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　　为什么核心地段高品质的房子，往往能得到更大的政策倾斜？

　　火车跑得快，全靠车头带；车头要没油，火车不如牛。

　　一线城市就是房地产列车的车头，在一线城市没有正式启动之前，二三四线城市任它怎么闹，也掀不起什么风浪。

　　放在一线城市，也是同样的道理。

　　救楼市，拉预期，从来都是自上而下。

　　从豪宅盘传导到改善盘，再传导到刚需盘，从核心地段到外围板块，从富人到中产再到普通人。有钱人的信心回来了，其他群体的信心也会慢慢跟着修复。

　　一个很现实的问题：为什么金价一涨大家都抢着买？

　　每个家庭都在努力保护自己的财产安全，就像保护生命一样重要。虽然大家不一定天天想着投资，但总会有理财需求和保护财产安全的需求。

　　最近黄金市场的暴涨，就是一个很好的例子。

　　人们天生就觉得涨的东西更安全，跌的东西更有风险。

　　而这其中的参与者，不分年龄、学历、城市，只要看到上涨的信号，就容易跟风涌入市场，大喊：“我要买黄金，保护我的财产。”

　　近年来，楼市疲软和国际形势动荡，让人们陷入了投资的困境。于是，百年以来的传统理财方式——买黄金，又一次成为了人们的主要选择。
资产价格是由供需关系决定的，如果黄金的开采或储备量逐渐减少，价格会逐渐上升，这是正常的现象。

　　但如果短期内价格快速上涨，那一定是供求关系发生了变化，而非自然现象。因为受国际形势影响市场，导致了“人为的供求关系”的短期失衡。

　　对于普通购房者来说——

　　要做的提前做好全局规划，紧接着是等待，等待合适的时机、合适的产品与价格，然后果断入手。

　　这个世界，没有什么毫无道理的横空出世。

　　能够在房子上获利，基本都是把国家政策玩得明明白白的人。

　　中长期来看，核心城市核心地段的购房保值逻辑依然有效，但因为地段、产业发展和房子品质的差距，安全边界会进一步收缩。