农村房屋交易未登记，买方如何主张权利？房产买卖律师说明

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：周明远

被告：

赵建国

赵晓芳

刘淑珍

关联关系：赵建国与刘淑珍系夫妻，育有女儿赵晓芳；周明远与各方为房屋买卖合同当事人 。

（二）原告诉求与事实理由

周明远诉请：

判决确认与赵建国、赵晓芳、刘淑珍于 2007 年 7 月 25 日签订的《买卖房产协议书》有效；

判决一号房屋（位于北京市密云区A村）归自己所有；

诉讼费用由被告承担。

事实理由：1982 年 1 月 15 日，赵建国与刘淑珍登记结婚，育有女儿赵晓芳。1984 年 8 月 21 日，赵建国申请一处宅基地并建房。2007 年 7 月 25 日，周明远为解决居住问题，与赵建国、赵晓芳、刘淑珍签订协议，以 72,000 元购得一号房屋。付款后，周明远入住至今，现请求法院明确房屋所有权归属。

（三）被告答辩

赵建国：认可卖房事实，但不认可全部诉讼请求。

赵晓芳：认为宅基地属集体所有，无权出卖，且周明远非本村村民，不认可其诉求。

刘淑珍：承认房屋买卖过程，但称签订合同时周明远非本村村民，主张合同无效 。

（四）法院认定事实

当事人身份：周明远系北京市密云区A村村民，农业家庭户。

合同签订：2007 年 7 月 25 日，赵建国、赵晓芳、刘淑珍与周明远签订《买卖房产协议书》，约定以 72,000 元出售一号房屋（含北房四间、厢房三间及附属设施），明确付款方式、产权归属、违约责任等。

履行情况：周明远于 2007 年 7 月 25 日付房款 4 万元，8 月1 日付 3.2 万元，已实际占有使用房屋至今。

证据材料：周明远提交宅基地使用证、建设审批表、村委会证明等，证实房屋来源及买卖事实，被告均认可真实性。

特殊情况：周明远购房时已婚，配偶蔡宗利去世后，其继承人同意由周明远主张房屋权利。

二、争议焦点

2007 年签订的《买卖房产协议书》是否有效？

周明远能否取得一号房屋的所有权？

农村宅基地房屋买卖的效力应如何认定？

三、案件分析

（一）合同效力认定

主体资格：周明远现为房屋所在地的集体经济组织成员，符合农村宅基地房屋交易的主体要求。虽购房时其户籍情况存疑，但现有身份已消除交易障碍。

意思表示与履行情况：合同系双方真实意思表示，周明远已履行付款义务，且实际占有房屋超十五年，形成稳定居住关系，符合交易稳定性原则。

法律规定：合同内容不违反当时《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，亦未损害集体或第三人利益，因此应认定有效。

（二）所有权归属判定

因双方未能提供完整建房审批手续，房屋产权存在瑕疵。根据法律规定，不动产物权的设立需依法登记，在缺乏合法产权证明的情况下，法院无法直接确认周明远为房屋所有权人，仅能确认其占有、使用权利。

（三）农村房屋买卖的法律边界

农村宅基地房屋交易受限于集体经济组织成员身份，非本集体成员购买此类房屋可能因违反政策而被认定无效。但本案中，周明远最终具备成员身份，且交易行为已实际履行多年，从维护交易秩序和公平原则出发，法院认可合同效力。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，判决：

确认周明远与赵建国、赵晓芳、刘淑珍于 2007 年 7 月 25 日签订的《买卖房产协议书》有效；

一号房屋（位于北京市密云区A村一号院内北正房四间、东厢房三间）归周明远占有、使用；

驳回周明远的其他诉讼请求。

五、案件启示

严守政策红线：农村宅基地房屋买卖需确保买方为集体经济组织成员，避免因违反政策导致合同无效，造成财产损失。

完善交易手续：买卖双方应签订书面合同，明确权利义务，并及时办理产权登记或审批手续。若手续不全，可能影响所有权认定。

关注身份变化：对于户籍可能变动的交易，可在合同中约定附条件或附期限条款，规避因身份不符引发的纠纷。

重视证据留存：交易过程中应保留付款凭证、村委会证明等材料，为后续可能的纠纷提供有力证据支持 。