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基本定位

金投天宝府是郑州市金水区的重点改善型住宅项目，由金水投资集团与华润置地旗下代建品牌 “润地管理” 联合开发，定位为宋韵美学标杆社区。

项目地块的基本信息

土地开发及公示 拿地时间与价格

　郑政出〔2023〕37 号（网）地块位于金水区国泰北路南、杨君路东，使用权面积36588.1平方米，该地块被河南金瑚龙泰置地有限公司以起始价68899万元摘得。

股权信息显示，该公司背后股东为金水区。

拿地时间：2023 年 12 月 12 日，河南金瑚龙泰置地有限公司（金水投资集团全资子公司）通过公开竞拍

楼面价与土地指标：

地块面积：36,588.1 平方米（约 54.88 亩）。

容积率：≤4.0（土地出让规划上限），但项目实际容积率为3.48（住宅部分）开发商优化后的结果

按实际容积率 3.48 计算：36,588.1×3.48≈127,326.6㎡，楼面价≈6.89 亿元 ÷127,326.6≈5,410 元 /㎡

区域对比：

金水区核心区（如农科路板块）楼面价普遍在 1.2 万 - 1.5 万元 /㎡

项目楼面价：5,410 元 /㎡低于区域平均水平，主要因地块位置偏离花园路主干道，且容积率较高（区域竞品多为 2.5 以下）。

但开发商通过降低实际容积率至 3.48，提升了居住舒适度，间接增加了成本

地块信息与成本控制

国企 + 代建模式：

项目由金水投资集团（国企）与华润置地旗下代建品牌 “润地管理” 合作开发。

国企拿地成本较低（如郑政出〔2023〕37 号地块以底价成交），华润负责规划、建设及运营，通过品牌溢价平衡楼面价劣势

价格预期：

高层：预计 2.2 万 - 2.5 万元 /㎡

洋房产品：预计 2.5 万 - 3.0 万元 /㎡

（以上价格为预测，以售楼部释放为准）

基础开发信息

开发商与代建方

河南金瑚龙泰置地有限公司（金水投资集团全资子公司）

润地管理：华润置地旗下代建品牌，负责项目规划、建设及运营，这是华润在郑州的首个代建项目。

位置郑州市金水区花园路与国泰路向东约 300 米，紧邻北三环，属于金水主城与北龙湖交汇区域。

总建面约 16.2 万方，规划 13 栋住宅，含高层、小高层及洋房。

容积率 3.48（住宅部分），主城低密社区，优于区域平均水平（金水区新房容积率多在 4.0 以上）。

绿化 规划以宋式游园为蓝本，打造 “三重立体庭院”，含水系、景观等。

总户数 746 户，主力户型为 153-225㎡大平层，得房率超 100%（含赠送面积）。

建筑类型 6 栋 32-33 层高层、3 栋 19-26 层高层、1 栋 13 层小高层、2 栋 7 层洋房，整体以高层为主，局部配置低密产品。

交付标准精装交付，采用汝窑天青公建立面、宋式会所（含泳池、健身房等）。

教育资源

幼儿园：金水区惠泽幼儿园（步行可达）。

小学：金水区农科路小学国泰校区（东侧紧邻，已招生）。

中学：郑州市第七十六中学（北侧）、郑州市第四十七初级中学（460 米），覆盖全龄段教育。

交通

地铁：2 号线（沙门站）、4 号线（北三环站），步行约 700 米可达，4 号线 2 站直达北龙湖金融岛。

主干道：花园路、中州大道、北三环高架，15 分钟直达 CBD、30 分钟至新郑机场。

商业配套

正弘城商圈：涵盖高端零售、餐饮、娱乐。

生态环境

北龙湖森林公园：距离约 3 公里，享 3500 亩绿地、8400 亩水域，是郑州 “城市绿肺”。

东风渠滨河公园：西侧约 1.5 公里，提供休闲步道及景观带

医疗资源

三甲医院：河南省人民医院（4 公里）、郑州大学第一附属医院东院区（5 公里）、郑州人民医院（3 公里）。

户型设计

153㎡：三室两厅两卫，南向双阳台，主卧套房设计。

179㎡：四室两厅三卫，6.2 米宽厅，一体化空间。

225㎡：五室两厅三卫，7 米环景宽厅，270° 观景阳台，定位终极置业改善。

价格预期

高层：预计 2.2 万 - 2.5 万元 /㎡（参考同区域万科・古翠隐秀 2.6 万元 /㎡、信达天樾九章 1.66 万元 /㎡）。

洋房产品：预计 2.5 万 - 3.0 万元 /㎡

(价格仅为猜测，以售楼部释放为准)

核心优势

国企背书：金水投资集团为金水区属国企，资金实力雄厚

宋韵美学：以宋徽宗艮岳为蓝本打造园林，融合汝窑天青立面、百米阔尺大门等设计，文化属性突出。

主城稀缺：金水主城低密地块稀缺，项目容积率 3.48，得房率超 100%，性价比优于周边竞品。

最后点评

开发商背景与资金安全性

开发商历史金投开发商的主体为河南金瑚龙泰置地有限公司，其母公司为郑州金水投资集团（金水区政府 100% 控股的区级国企）。金水投资集团成立于 2021 年，注册资本 10 亿元，业务涵盖城市更新、产业投资、金融服务等领域，2024 年资产规模达 356 亿元，纳税 8000 万元，2025 年 4 月成功发行 10 亿元中期票据（利率 2.25%，主体信用评级 AA+），资金实力雄厚。 开发模式：采用 “国企拿地 + 央企代建” 模式，如金投天宝府由华润置地旗下代建品牌 “润地管理” 操盘，整合国企资源与央企品质。

2. 资金安全性 国企背书：金水投资集团作为政府平台，融资渠道畅通（如低息债券），财务透明度高，2024 年无债务违约记录，资金链风险极低。 合作方保障：华润置地作为代建方，在项目规划、施工、运营中承担关键角色，进一步降低开发风险。

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