北京
✨北京海淀朱房建发海晏✨✽✽✽✽
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#建发海晏全盘435套，有287套总价都在2500万+。
要知道，2024年全年，整个海淀新房市场，总价在2500万预算及以上的新房成交套数也才只有126套。
如果再算上#功德寺、#四季青、#朱房村的华润以及尚未入市的#中海树村地块，今年海淀2500万量级的豪宅战场，唯有惨烈二字可以形容。
即便将有效购买力的市场容量从海淀放大到全北京，还有#朝阳酒仙桥、#黄杉木店、#广渠路等地块的围追堵截，惨烈程度堪比十几个丰台。
这一点，建发不可能不清楚。
但在什么都清楚的情况下，还选择了看似更难走的路，就多少有点孤勇者那个味儿了。
要知道，在朱房村，和建发贴面PK的竞品是华润。
而PK的战场，恰恰就是曾经华润的主场。
虽然建发是首次坐上海淀的牌桌，但华润早已在海淀大杀特杀，积累了海量的群众基础和用户粘性。
建发如果不出奇制胜，很有可能会陷入更为被动的境地。
当然，这只是我的猜测。
毕竟学霸刷题从来都不苦，只是你脑补他们苦。
从已知的产品信息来看，#建发海晏主体定位是183-340的高奢大平层，主力户型在215平以上。
虽然和#华润臻澐134-275的户型面积段有部分重合，但华润主力户型都控制在了180平以内。
叠加两个项目的楼面价差，华润的总价优势显然是毋庸置疑的。
既然成本和售价不占优势，不如直接干把大的。
我命由我不由天。
捅破产品力的天花板，干翻海淀，做一个让顶豪买家无法拒绝的产品。
但，实在抱歉，海淀的高净值买家，又决定了这并不是一件容易的事。
如果说朝阳有钱人看脸，海淀有钱人看的就是五脏六腑。
从过往经验来看，对于海淀高净值买家而言，高净值≠超高总价偏好。
根据2024年北京豪宅成交数据，海淀区总价1500万-2000万的改善型四居室占比超60%，而2500万以上房源仅占15%。
因为这些高净值客群里，以科技新贵、高校教授及企业家为主，其购房需求更注重“学籍+产业+居住品质”的复合价值。
要么占有稀缺资源，要么占有顶级学区，要么占有无可替代的产品力。
这些核心痛点，才是搞定海淀塔尖圈层的秘密武器。
如果偏离正确轨道，任凭你再怎么堆砌产品力，也只能沦为红毯之上拼命凹造型抢镜的心机女配。
所以，建发在海淀，的的确确是下了一招险棋！
因为从已经剧透的产品配置来看，建发真的用足了猛料。
全屋德国旭格系统窗+四玻两腔+超白玻+夹胶黑科技，甚至卫生间、厨房都是这个配置。
单看这一项，就已经是全北京独一份的存在了。
当然，很多时候，优点和缺点都是买一赠一的捆绑销售，之所以给你上这么高配的隔音窗，说明室外噪音问题，大概率也是露天KTV般的存在。
还有首个京派王府风的园林景观，将故宫美学直接搬到你家里，什么汉白玉影壁+鎏金匾额，定制景泰蓝的门把手，让你回家堪比皇上回宫。
还有3600平全功能会所，层高7米，涵盖私宴、高尔夫、ktv、spa、茶室、棋牌室、雪茄吧、瑜伽室、私教室、自习室等等，甚至光是恒温泳池就给你做了三个，一个综合泳池，一个儿童泡池还有一个按摩泳池。
虽然户型整体得房率没有太大的突破，但层高（3.2米-3.6米）的突破，在立体空间维度，也算是对得房率的一种变相弥补。
甚至在居室空间上，也首次有了4居到5居的进阶，楼姐前段时间就有粉丝专门找5居的产品，发现北京新房市场，5居几乎已经成为历史，所以一直没有找到心仪的房源。
这位粉丝对于5居的诉求就是希望以后子女可以偶尔带着孙子孙女回来小住，4个房间住不开。
所以，5居对于少数细分圈层还是有它非常刚性的居住需求。
只是，海淀的挑剔，理性，低调，内敛和建发海晏对于“仪式感”的过度追求，能否成功匹配？
包括建发无比张扬的入户大门，是不是能够对味海淀塔尖圈层对于隐奢的追求。
以及社区空间与外围城市界面的违和感，是不是能够被海淀客群所接纳。
一切的一切，或许都需要等待项目亮相之后，才能给出答案。
这是楼姐在参观完#建发海晏售楼处之后的真实体感，过于厚重的王府中式，会不会给顶豪市场带来一次颠覆性的震撼？
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