比了吓一跳！市中心房价跌落！

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　经过多年的下行，楼市终于止跌企稳。但是，这久违的利好，似乎只与核心地段的新房有关。

　　那些老去的房子，以及老去的板块，依旧深陷泥潭，即便是大南门这样的市中心。

　　我们先来看一组数据，这是去年年底以来大南门部分住宅的成交价格：

　　可以看出，除国际豪庭这座豪宅外，其他小区房价都不贵，但似乎也没有想象中那么便宜。

　　关键在于，这些房源享有城南小学/蒲鞋市小学+12中的双学区。比起蒲鞋市、双井头的“老破小”，就算旧了，好歹还能正常居住。

　　锦春大厦

　　而像亦美大厦、瑞霞公寓、锦春大厦等，尽管是安置房，却是大南门为数不多的封闭式小区。

　　凭借学区与封闭式小区，大南路以东的房源，尽管价格跌了不少，但并没有跌至10000元/㎡出头，甚至还要约15000元/㎡。

　　亦美大厦

　　而到了大南路以西，房价就下了一个台阶，大多仅约12000元/㎡，较低的甚至仅10000元/㎡出头。

　　这里的初中学区是3中，就远远没有12中那么吃香。其中，蝉河以北是建设小学大南校区，稍好一些，但也要看面积段。

　　以上，仅仅是近半年来有二手房成交的小区。

　　而大南门其他一些小区，近期根本没有二手房成交，甚至已经多年没有二手房成交了。别说降价了，有时连看都没人看。

　　也就是说，作为传统市中心的大南门，已经不再受新一代温州人欢迎。

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　比起其他建于本世纪初的“老旧大”，大南门不少“老旧大”有一个特点，即没有小区、没有园林景观，就是一两栋楼屹立于马路边，高层住宅底下为商业裙房。

　　整个区域没有像样的公园、绿地，就连河边也只有非常简单的绿化，几乎所有土地被高层住宅塞满。

　　如果说那些封闭式小区“老旧大”只是旧了，只要园林景观好、人车分流，还有一定的居住舒适性，那么大南门这种落后的住宅模式，完全谈不上宜居、舒适，唯独就是生活便利，而且是极度便利。

　　大南门的商住楼

　　可以看出，从设计之初，大南门就埋下了隐患。

　　1999年启动改造的大南门，原规划依托温州历史文化街区基础，打造一座全新的市中心。

　　然而，除世贸中心外，其他建筑几乎都采用了传统商住楼形式。

　　考虑到商业运营，这些住宅没做封闭式小区，也几乎没有绿化，形成了街区式布局。站在住宅角度看，与早10多年启动改造的人民路相比，没什么进步。

　　而当封闭式小区、园林景观、人车分流开始盛行，这种商住楼就很快被淘汰了，甚至可以说一交付就淘汰。

　　这也反映出一点，2005年之前温州的住宅建设标准是有多低，连大南门这样的市中心，这些有钱人买的“豪宅”，都建成了这副样子。

　　大南门的商住楼

　　当时就落后了，如今过去了20余年，注定不受购房者欢迎，尤其是年轻人。

　　当中央绿轴区域、滨江CBD崛起，选择大南门的人自然越来越少，反而很多人离开大南门，前往中央绿轴区域、滨江CBD。

　　如果对老城区有执念，购买润府、鹭湖、檀境等高品质新盘，也好过这些连小区都没有的“老旧大”。

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　　以上仅仅是站在居住角度，若站在城市角度看，大南门改造的失败，还导致温州市中心走弱。

　　众所周知，市中心是一座城市的商业、文化高地，从而形成精神空间，具有极高的标志性与首位度。

　　然而，大南门的改造，缺乏战略高度与长远眼光，塞满了密密麻麻的商住楼，成为一片平庸的区域，自然成就不了市中心该有的高度。

　　这些商住楼底下的商业裙房，面积有限，甚至产权分割，无法招引真正有影响力的品牌。

　　沃尔玛撤出后的空置物业

　　其中，鸿锳大厦底商曾是沃尔玛超市，去年撤出后，至今空置。

　　联合广场底商曾开设联合百货，最终以失败收场，后来开了苏宁电器。

　　万里桥大厦的底商，还是一座农贸市场。

　　国正大厦、南方大厦的底商，更像是一些大型品牌集成店。曾经的嘉乐广场、凤凰尚品都撤出了，如今只剩一家丽姿华都。

　　至于其他住宅底商，只是产权分割的普通沿街商铺，与普通街道没区别。

　　部分空置底商

　　唯一能跟上时代的，只有银泰百货世贸店，近年拓展B馆后，从原先的百货，逐步向商业综合体转型。

　　遗憾的是，银泰百货世贸店B馆的4-5层，受产权分割等历史遗留问题影响，至今空置。

　　而世贸中心本身，运营得也非常粗糙，入驻商务楼的公司非常普通，高区的星级酒店也一直开不起来。

　　世贸中心

　　除了世贸中心，大南门一带也没有其他像样的商务楼，缺乏优质的就业岗位。一些企业，还在住宅里办公，这进一步削弱了住宅的价值。

　　而大南门其他大大小小的商业，大多被淘汰，或艰难维持，未能形成一座现代化商圈。

　　近年，一些高端餐厅、美容院等，也逐渐迁出大南门，跟着年轻人、富豪的步伐，迁往中央绿轴区域、滨江CBD。

　　商业模式落后，没有轨道交通，大型停车场少，如今年轻人活动，选择大南门的越来越少。

　　既然成就不了市中心，又是一大片被淘汰的住宅，最终大南门丧失了原有的高价值，沦为普通区域。

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　　都说地段很重要，但是规划缺乏前瞻性的眼光、建设了一批落后事物，哪怕曾经再辉煌，也会沦为普通地段。大家眼中的好地段，就会转移到其他更好的地方。

　　大南门的改造失败，导致温州至今未能形成一座像样的市中心。

　　更要命的是，改造后的大南门，塞满了密密麻麻的高楼，完全失去了改造、拓展的空间，就此定型。

　　大南门

　　尽管这些年中央绿轴区域基本成型了，滨江CBD正在建设中，像印象城MEGA、滨江万象城等商业综合体都运营得都不错，但想要集聚更高的人气，尚需一些时间。

　　中央绿轴区域、滨江CBD的短板，在于与历史文化街区脱离，还是缺了一些城市独特的味道。而这种城市味道的沉淀，需要数十年起步。

　　2018年以来，大南门以北，以五马街、公园路等为代表的温州历史文化街区，不断改造、提升，展现了老城新颜，让温州老城重新焕发了生机与活力。

　　倘若温州历史文化街区的改造、提升持续推进，这座传统商圈的复兴，不是不可能。

　　老城区

　　然而，大南门以南的改造区域，因其失败的改造、受限的空间，还说很难承接这一波红利。

　　至于那些还住在大南门的居民，一部分人想置换，却因二手房卖不起、卖不掉，而打消了念头，好歹这里生活极度便利，也习惯了。

　　倘若接下来若能启动拆迁，要想办法让拆迁户来消化这些“老旧大”二手房，还能将一部分改善型需求，从这些“老旧大”里激活。