房价走势如何？真相很明显！

作者 | 燕大

有老读者在后台问，政策面释放这么多大招，房价到底怎么走，前几年就是看很多人说上面在救市，然后没卖房子，结果房子跌的稀里哗啦。

看了这种留言我就有种无奈的既视感，记得前几年，在房地产部分我讲的最多的就是风险，国家政策都一直强调“防范化解风险”范畴，不断松绑限购限售、降低利率来托底房地产经济。

为什么要不断松绑限购、降利率？不就是因为房地产形势严峻嘛，托底楼市就是让它掉落的慢些。

彼时烂.尾.楼要保.交.楼；大批房企陷入半死不活状态，房企的项目要拉一把，要不然交了钱的业主咋办；

时不时还得救一救一些站在悬崖边的大房企，想方设法给输一点血，因为每一个大房企背后都是无数从业人员、建筑商、材料商等等，君不见建筑之乡的南通，好多全国有名的建筑企业都被房企拖倒了吗？！

与房地产相关联的投资理财更是雷声阵阵，断供的房子被封被法拍也时不时冲上热搜，彼时房地产的颓势大家都快看麻了。

作为家庭主要资产组成的房子，价值大幅缩水，搁谁都非常肉疼，但既然当时有机会选择卖却没有卖，那这跟炒股其实也没区别，本着炒房的心理，却错过了高位出货，又能怪谁呢。

网络上的观点千千万，燕局不是最火的那个，但燕局愿意讲真话实话，并且自认为在这方面的分析和判断还是能拿高分的。如果彼时认真看了燕局的文，我相信你不可能有房价很快会反弹大涨的错觉。

就像近一年来我讲黄金一样，尤其是在去年10月直接在文中明确说，黄金这东西根本没有顶，在后面多篇文中也表达过黄金短期必涨的趋势，如果有心读者认真看过燕局的文，仔细咀嚼，那我相信，近半年的时间，你的收益应该相当可观。

回到楼市，其实现在的趋势已经非常清晰。

1996年，朱领导正式提出把住.宅.业作为经济.增长的支柱产业，后面房地产热火朝天发展了十余年，到了08年遭遇全球金融风暴，两年4万亿计划提出，轰轰烈烈开启基建，房价腾飞；

到了2015年，经济面临巨大下行压力，库存积压严重，这时候货币化安置被提出，预计3年棚改1800万套房、涨价去库存，这一策略支撑房子再度暴涨到2019年前后。

恒.大的雷在2019年就出现苗头，2018年的年报到了2019年3月都还没出，后面21年恒.大正式宣告暴雷之后查出，2019年它虚增5642亿的营收，造假造出史无前例。

说白了，2019年左右，大部分能棚改的地方棚改完了，房价上涨的核.动力——货币化棚改，开始消弭。

底层支撑开始消弭，房价焉有不跌之理？！

附带的，所有攀附在房地产上的各行各业都进入萎靡不振和降本增效。

后面就是不断排雷拆雷，什么雷？与房地产相关的融资雷、烂尾雷、理财雷、腐.败雷，等等。

去年到今年在搞的100万套货币化安置棚改，虽然跟2015年一样是棚改，但意义已经不同，2015年的时候是为去库存，而现在至今是为了稳楼市，全力防止楼市再大跌。

这一点，政策面也说的很清楚。今年3月16日中办、国办印发的文件就明确提到：“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

官方从来说的都是稳，你又凭什么认为房价一定会涨且持续十几二十年的稳涨呢。

房地产，已经归到大宗消费，是要“更好满足住房消费需求”。翻译过来，鼓励你买高价改善的房子，前提是不差钱。

从这个角度也可以理解现在的楼市价格趋势：

举例来看，新房，3月份，一线城市新房价格环比上涨0.1%（上海新房连续涨了34个月！）；二线城市新房环比持平，不涨不跌；三线新房价格下降0.2%，收窄0.1。

再看二手房，3月份，一线从上月下降0.1%转为上涨0.2%,；二线降0.2%，比上月收窄0.2；三线下降0.3%，收窄0.1。

稍微分析就能看出，在新房上，一线是涨的，二线是基本稳的，三线还是跌的。二手房，一线的上海迎来金三银四，3月份成交2.93万套，创21年8月以来的第二高，价格由跌转升，二线、三线的二手房，价格仍然在跌，不过跌幅收窄。

什么是稳，这些数据状况体现的就是稳。从这你也能理解为什么国家说了半年多的“择机降息”始终没有大幅降息，因为数据显示较稳，政策层面自然不会在这时候降息。

但房价的涨跌是因城而异，是不断变化，是与经济政策密切相关的，而且是滞后的。

许多四五线乃至十八线小县城，说实话，几乎没有再能支撑房价上涨的基础，随着人口的减少、人口的聚集，城市边缘的房子也会随之贬值，聚集区的房子则更趋稳。

一线城市应该是例外，首先是政策扎堆聚焦，其次是人口流入也由政策驱动，换句话说，它的新房价格受政策调控的影响较大，但即使是这样，也利于新房价格的稳涨，而不是二手房。

二手房的价格主要看交易量，如果交易量持续火爆，量变带动质变，那价格趋稳是必然，而未来一段时间内会不会上涨，也要看接下来的交易量。

换句话说，现在的二手楼市不再处于过去的上升通道，而是在进入稳定期，价格涨跌更接近股市，不确定性极高。

眼前来看，最大的Bug是关税、贸易战，出口受阻的影响还没有真正体现出来！

拿日本来说，85年9月美日等国在纽约签订让日元升值、打压日本出口的“广场协议”，之后日本出口企业哀声遍野。但大量闲钱却流到了股市楼市，推动日本股市楼市一路涨到89年，在89年那一年更是上演最后的疯狂上涨，那时候日本人简直目空一切。

但万万没想到，转瞬崩盘，日本股市楼市在七八个月内暴跌了70%。

现在万税王搞的关税.战同样严重阻碍了出口、伤害出口企业，区别只是85年那会日本是主动自残，现在除美国之外的全是被动。

所以，如果这种伤害持续，那么海量资金会往哪里去呢？股市是必然，因为政策已经表明要把股市作为“拓宽财产性收入渠道”，要大力推动中长期资金入市。

但楼市很难说，一方面是日本人的前车之鉴就在眼前，二是咱们也经历了一轮泡沫破裂，炒高楼市的代价太大。

最后还是那句话，房价的涨跌是因城而异，是不断变化，是与政策密切相关，而且是滞后的。

但贷款买房就要背上二三十年的房贷，时间跨度太长，天知道会有哪些变量！

如果买了房又过分关注房价涨跌，那与炒股又有啥区别？！