中环观察｜“细价盘”助推“小阳春”，年内香港楼市能否止跌回稳？

21世纪经济报道记者 孙迟悦 香港报道

“此时不买，更待何时”，4月在香港岛上环购置一套小面积公寓的“港漂”Jessi Chen对21世纪经济报道记者表示，在拿到香港特区永居身份后，解决住宅刚需成了她首要考虑。

Jessi表示，不仅仅是因为香港住宅物业市场价格的下跌，更是因为她预测“供平过租”的时代即将到来。

“供平过租”，即按揭还款以购置住宅的月付成本小于月租房屋的成本。Jessi称，按照现行利率，一套售价约为493万港元的公寓，30年期贷款利息约为224.6万港元，购房后的按揭成本约为15900港元/月；对比之下，其此前的房租约为13000港元/月。

根据差饷物业估价署最新公布的数据，2025年3月香港私人住宅售价指数最新报284.2点，对比2月下跌约0.49%，按年跌8.2%，该数字已连续下跌4个月，创8年半以来的新低。相较于买卖市场的低迷，租赁市场的表现则相反，2025年的首四个月内，租金指数连续攀升，最新报193.3点。

中原城市租金指数（CRI）反映了一系列具有代表性的屋苑的总租值，该指数在2024年4月至2025年3月期间，由117.09上升至123.87。美联物业数据也显示，香港房屋平均租金在2024年内累计上升超5.5%。

美联物业住宅部行政总裁布少明曾表示，随着租房成本显著上升，在财政预算案、施政报告宣布放宽物业按揭成数上限，以及允许投资移民买豪宅等一系列利好楼市因素加持下，“供楼”将更趋于划算，吸引部分人士“转租为买”。

“细价盘”助推“小阳春”

在2025年的首五个月，香港房地产市场的“小阳春”势头似乎正逐渐升温。

根据香港特区政府土地注册处和美联物业资料，在2025年首4个月内，香港住宅市场一手成交量为5511宗，虽不及2024年同期的6601宗，但仍然创下6年以来的同期次高。

数据显示，2025年首4个月期间，400万港元或以下的交易录得1003宗，同比大幅增加约346%。

美联物业首席分析师刘嘉辉认为，在2月底财政预算案的影响下，发展商积极推售“细价物业”，即各个单位平均售价约为400万港元或以下的新盘。随着该类型楼盘的不断推出，这类楼盘在新盘市场中的占比由2024年首4个月的约3.4%，大增至2025年同期约18.2%，同比增加了14.8%。

2月底，香港特区财政司司长陈茂波提到，为减轻“上车客”的负担，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。根据计算，这将为买家最多节省约6万港元的购房开支。

财政预算案一经推出，香港住宅物业的整体成交量在27天内上涨了98%，但成交金额只上涨了63.5%，成交的一手楼盘中，有超过一半总价在400万至600万港元之间。

部分卖家持续以低定价吸引买家入场，是目前房价未显著升高的原因之一。

万科香港旗下位于大埔的新盘上然，在3月15日首轮销售卖出9成单位后，次轮发售119伙，收到认购意向登记7868票，超额认购逾65倍。万科香港表示，截至3月19日晚10时，约107伙单位被挑选，项目在发售后的4日内共卖出331伙。

据悉，万科上然2期定价318万至1179.2万港元，万科提供16%折扣优惠后，实际售价为267.2万至990.6万港元，折实呎价为10303至13701港元，首批折实平均呎价为12018港元（1呎约等于0.11平方米）。发售房屋中共有58伙单位折实售价低于400万港元，可享受新出台的印花税优惠政策。

布少明表示，由于该楼盘超额认购，首轮销售反应热烈，二轮推出的单位也很快售罄。一手市场销售表现理想，香港楼市的“小阳春”现象已然到来。

根据香港置业资料研究部的《一手住宅物业销售资讯网》数据，2025年首4个月内，400万港元或以下的一手住宅成交量录得1003宗，已达到2025年全年1127宗的约89%，创9年以来的次高纪录。

更值得注意的是，若以400万港元或以下一手成交量占整体一手成交量比率计算，今年以来该数据已达到18%，同比增加11%，更创下了自2013年4月“一手住宅物业销售条例”生效后的新高。

“止跌回稳”仍在等待信号

一手“细价房”受到市场火热追捧的同时，香港二手住宅的成交量却在下降。

一直以来，香港“十大屋苑”的相关动向是衡量楼市走向的重要指标，其涵盖了十处香港、九龙和新界地区在房地产市场中占据稳固地位、交易活跃且价格稳定的优质楼盘。

从数据来看，香港十大屋苑在4月的整体成交量全线下跌，其中超半数屋苑成交量跌幅超过50%。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪对21世纪经济报道记者表示，继2月财政预算案公布以来，3月，部分业主在利好消息下选择出售物业，而买家则因楼价吸引而入市，并倾向于选择优质且平价的房源，进而使得二手物业价格承压下调。

中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对21世纪经济报道记者表示，4月，受到关税风波等影响，买家入市态度趋于谨慎。

陈永杰补充道，开发商以低价策略推售新盘，进一步分散了买家对于二手住宅的购买力，以上因素叠加使得近期香港住宅物业二手成交量明显下降。

反映二手楼价的中原城市领先指数（CCL）的最新数据显示，4月21日至4月27日间，CCL指数为136.71，对比上个月同期下降0.08%。

“市场还在等待更明晰的信号”，戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑娴也对21世纪经济报道记者表示，香港整体的住宅物业市场在看到明显的成交量上升趋势后，住宅物业的交易价格才会逐步“止跌回稳”。

邓淑娴补充道，印花税门槛的放宽，还将持续帮助想入市的买家减轻购房负担，有利于提升住宅物业市场的后市交易投资量，最终帮助香港楼市稳定发展，楼价回稳。

二手住宅年内有望“见底回升”

2025年内地买家的入市个案正持续增加。

早先有数据显示，2025年的前两个月内，香港一、二手住宅物业市场迎来了超过1300宗“普通话买家”的购买，同比增长超50%。

香港房产中介公司品正置业总经理伊娜对21世纪经济报道记者表示，在其近期接触的客户中，香港本地客户的占比不足一成。但她也表示，这一现状应该也与公司的定位和背景有关。

中原地产数据显示，“撤辣”政策实施两年间，内地客累计购房达1.2万宗，贡献1331亿港元成交额。其中启德新区成为最热区域，内地买家占比高达50%，远超第二位黄竹坑557宗的1.8倍。

香港地产界广泛认为，启德地区交通方便、学校网络丰富、基础设施完善，是其近年来受到广大买家青睐的原因，也使其成为了香港“最受欢迎的地段”之一。

伊娜补充道，“普通话买家”的活跃度较高，其关注的区域也较为广泛，包括启德、何文田、黄竹坑、中西区和炮台山等地。

“撤辣”从2023年10月开始，直至2024年3月，香港财政预算案宣布全面撤销辣招——即撤销所有住宅物业需求管理措施，所有住宅物业交易不再需要缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

陈永杰表示，价格吸引力是驱动内地买家在香港购楼的主要因素，香港的整体楼价较三年前峰值回落进25%，近期印花税放宽的政策也对内地买家的入市决策有影响。

4月以来，接连的节假日使得内地买家进入香港看房购房的频率增加。根据中原地产数据，清明节三天假期，香港“十大屋苑”获得共计约565个预约看楼量，看楼量依然维持在超过400个的高水平，市场热情不减。伊娜也表示，五一期间，其部分客户“早早安排了来港看房行程”。

在内地买家不断入市的影响下，进入5月，香港二手住宅物业市场的成交量也似乎有了“起色”。

在包括佛诞日的三天“小长假”（ 5月3日-5月5日）期间，利嘉阁地产数据显示，香港十大屋苑中6个屋苑录得成交。按区域划分，港岛及九龙区各录得6宗成交，新界区有5宗交投。其中，太古城共有6宗成交；嘉湖山庄录得4宗成交；美孚新村排名第三，录得约3宗交投；新都城录得2宗，沙田第一城及黄埔花园各录得1宗二手成交。

然而，陈永杰提醒道，随着近期低价新盘主导市场，未来香港本地刚需或将逐步接棒市场动能。

展望未来，杨明仪进一步表示，随着市场上优质低价房源的逐步消化，在2025年第二季度内，香港二手住宅物业市场的价格有望止跌，甚至有可能“见底回升”。

香港置业研究部则预计，如果开发商能够在2025年第三季度清理部分库存，并积极推出新盘，在配合2025年内两次降息的情况下，香港一手住宅价格将有望提升，进而改善二手住宅价格。

结合当前的变化，莱坊预计，2025年内，香港一般住宅价格最多上升5%，一般住宅的租金亦则有望上升3-5%，创历史新高；戴德梁行表示，2025年香港住宅物业的成交量有望比2024年提升5-8%，达到56000至58000伙的水平，整体楼价将反弹约5%，租金也将反弹5%。