北京买房：理清思路，购房建议1526

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

目前计划买房，向您咨询一些买房相关的建议。 提供以下信息：

1、孩子26 年上学，第一考虑是上学因素。户口有很大概率在 27 年解决。

2、预算在 800 万左右（首付300W，可接受 2.5W 每个月的月供）

3、希望能保值，所以不考虑老破小。

4、目前住在新北苑（租房），比较喜欢周边的环境。 但对新北苑有两点担忧：一是朝外来广营校区的教育水平，而是新北苑在受到周边新房的刺激下房价是否会崩盘。

A：

1、保值跟是不是老破小没直接关系，北京不少老破小的保值好着呢。

2、第一考虑是上学因素？但新北苑的也不算学区房啊。这里虽然是朝外的校区，但到目前为止跟分校差不多，没得到太多的资源倾斜，2+4名额应该也不太多。再加上前两年因为并校闹的那些事儿，很难说能在短期内得到太多利好。

反正这里到目前为止不算学区房，房价中的溢价主要是租售背离造成的。所以倒也没必要太担心教育水平，不至于降低，顶多是短期内没明显提升而已。

3、周边新房刺激下崩盘，我觉得没什么可能性，新房的溢价比二手房高的多，除非打狠折，否则不好刺激。反正全北京没有被刺激崩盘的先例，再加上新板块也不是整体开发，就算冲击成熟板块也是长期的事儿，没那么快。

这参考望京和酒仙桥的关系吧，以望京论平方公里的规模（总规模15公里），也只不过是让丽都豪宅走弱而已，跟崩盘不挨边儿。而且北京早过了大规模开发的年代了，以后不太可再有了。

所以就算新北苑现在仍然有溢价，也不过是5-10%之内，这点儿比例谈不上崩盘。除非一年之内在旁边砸下上千亿，否则没什么影响，至少短期之内抹不平。

4、总之新北苑不算学区房，跟朝外本校到目前为止的差距还比较大，也不如其他几所头部校热门。只能说毕竟是朝外的校区，以后理论上能得到扶持。从房子角度讲没有学区溢价也挺好的，居住的性价比还高呢。

另外也甭纠结崩盘的事儿，让中介算算租售比就知道了，或许这些日子溢价更低了呢，也就更划算。

仅供参考。

二

Q:

请问，家里二个孩子，分别26年和30年幼升小，现在在大兴，爸爸在展览路上班，预算500出头，想买房到展览路学区，担心学区学校一般，现在买了溢价部分跌的太多，您有什么建议吗？

A：

1、这我能有什么建议啊？就是这现状，谁也不敢保证这些担心。

2、展览路学区挺好的，学校角度只能说明年肯定是低谷期了，2030年的人数更少，理论上会增加对口入学的比例，人少了就没必要调剂。所以尽量买离学校近的吧，毕竟就近入学是写入《教育法》的。而且按新政策也能二宝同校，大宝稳了二宝就没问题。

3、溢价部分也只能看到时候的政策，就算没什么政策也未必下跌，毕竟家长们买房也净是兼顾自住的，那就得等孩子毕业才逐年卖房搬走呢。所以溢价未必直接下跌，或是涨的慢点儿，或是逐年降低，怎么也得好几年才能把溢价降下来呢。

4、总之这都是实际情况，没什么建议。既然是明年上学，那要不就尽量买溢价率低的，这样性价比就相对高了，真要买到很低的还算捡漏儿呢，各项都占优了。

仅供参考。

三

Q:

请问，家里小孩27年上学，现在跟着四老落户在广内，想换个好点的学区，四老分别在西城广内和朝阳朝外有房，但不想和我们一起住。我们预算在1200以内，想找个兼顾学区和三口居住体验好的片区，同时离某一方老人近点，为了以后可以搭把手接送。

目前看过月坛，但这个预算次新就看上了三里河一区3号院和一区2号院的小户型，居住不太行，另外看了史家实验对口的阳光都市，这个预算可以改善房，但担心学区不好，不知道您建议选哪个。

A：

1、既然有了朝外这级别的学区房，那再换学区可考虑好。朝外放到东西海也是仅次于金刚小强的，而且还是九年，家长省心的多。所以常规建议是换到月坛这种级别的，其他的不太合适。

另外你们在西城的房是731之前的是吧？那这次是直接买还是用四老置换啊？四老置换是有可能仍然单校的，就算教委没明确说，但近几年也没听说有调剂的。所以从学区来讲，从朝外换到月坛这种级别算是合适的，如果加上单校就更合适了，只是小升初再看情况吧。

2、我要建议从房子角度也是三里河的啊，发改委的小区，无论哪方面都占优势。也就是说在溢价率差不多的情况下，那干嘛不选学区和房子都占优的呢？即便是过了入学高峰，这种学区+小区也必定支撑更强，好东西才什么时候都稀缺呢。

阳光都市是公寓形式的，自住合适，保值角度不占优，这十多年来的价格走势大多偏弱，很难逆转。但这看自己的喜好吧，房子本来就是用来住的，能改善也是好的。

3、简单就这情况，朝外的不卖是吧？那就先留着，等上学时再看哪边更合适。

仅供参考。

四

Q:

请问，五一看了几套房，都是500多预算的新房，分别是丰台中建壹品花香壹号88的小三居，招商臻园93的小三居，首开熙悦晴翠110平四室一厅两卫（现房），朱辛庄越秀星樾的小三居，都是京户首房首贷，纯商业贷款。

请教一下章哥，如果计划五年至十年间换房子，从房子保值角度分析，这几个房子怎么排序？还看了一个丰台的中海御鑫阁90多平的两室一厅，这个的保值性怎么样？

A：

1、我对新房不熟，不方便点评人家，这还是咨询中介或渠道商吧，他们卖房的才熟悉新盘。

2、不过提醒一句，李嘉诚有句名言是“房产的价值由什么决定？地段儿，地段儿，还是地段儿”。虽然不是决定全部，但一般能决定70%以上。所以建议再考虑一下吧，感觉挺随意似的，捡到篮子就当菜了，虽然都能吃，但营养未必高。

常规建议是尽量规避两区交界吧，周边项目都站岗快30年了，不想接班的没必要硬上赌桌，赢的概率不大。看看京良路东段都折腾多少年了？很能说明问题了吧？

另外也注意户型面积吧，最好别卡边儿的，占不到便宜就大概率吃亏。多那几平米实在没什么意思，我们开发商都没辙，作为接盘人能怎样？

十年间换房子，那西边的感觉能兑现规划吗？之前的反正已经等了十多年了，仍然在继续等待。算算溢价吧，到时候能按期完成就拉平溢价，完不成继续站岗，超出预期的才算保值好呢。

简单就这几句吧，我实在不方便多说，北边的不聊。

3、御鑫阁的保值怎么样？还行吧，略有落后不算多，比预期强一些。这种产品全北京价格走势好的不多，御鑫阁作为围合式的算不错的了。另外也是这面积，最好不卡边儿，多出1平米真能改善吗？这让中介给算账吧，看和税费相比是否划算。

4、总之还是再考虑一下吧，这几个是一个卖房的给推荐的吗？如果是的话就离这小子远点儿吧，这损劲儿都赶上我当年的风范了。

仅供参考。

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