合肥新地标将诞生！天鹅湖片区市场将迎来爆发~

从工业锈带到城市秀场，合肥滨水革命拉开帷幕

合肥天鹅湖东岸，一块曾承载工业记忆的土地，正迎来史诗级蜕变。原红四方地块——这座以3350万元/亩刷新合肥土拍纪录的“黄金宝地”，近日公布三大国际顶尖设计团队方案，标志着合肥“以河兴城”战略迈入实质性阶段。全球设计巨头同台竞技，以生态、商业、人文为笔，为合肥绘制一幅“河湖双拼”的未来蓝图。

这片滨水空间，不仅是合肥城市更新的核心战场，更被赋予“长三角生态会客厅”的期待。从工业厂房到城市封面，从单一湖景到河湖联动，这场设计盛宴的背后，是合肥迈向“生态宜居之城”的野心，也是天鹅湖片区价值裂变的信号。

NO.1|壹

天鹅湖片区价值裂变，楼市迎来“顶豪时代”

作为合肥一核四心中四心之一，天鹅湖中心一直以来是合肥价值高地，而且政务区地块一直比较稀缺，供应一直比较少，从伟星T10之后也仅原红四方地块出让，2024年12月，合肥轨道以3350万元/亩、楼面价27916.7元/平方米的天价拿下红四方地块，创下合肥单价与楼面价双料“地王”，土地价值也是不言而喻。

新房方面更是合肥价格高地，曾经合肥初代高端豪宅生活圈层，内森庄园、栢悦公馆、凯旋门、融创政务壹号等豪宅均位于政务区，即便在市场下行的当下，这些豪宅成交价格仍然能站稳4万/㎡以上，成为合肥价格的高地。

合肥楼市政务区航拍图

而天鹅湖片区的升级核心在于十五里河河道改造，将打通天鹅湖与十五里河的水系脉络，形成约37公顷的滨水空间，涵盖河道绿地、桥梁、商业综合体及教育配套。未来，这里不仅是合肥的“生态绿肺”，更是融合景观、商业、居住的超级城市综合体。

购买人群都是高净值人群，购房人逻辑从“性价比”转向“品价比”。与此同时，政务东板块凭借着与天鹅湖CBD“零距离”的区位优势，这两年也蜕变为合肥顶豪聚集地，彻底坐实“改善之王”地位。

目前天鹅湖片区在售房源仅有文渊府，伟星T10今年将入市，这也是目前合肥唯二的现房销售项目，目前在售楼盘主要集中在政务东板块。

伟星T10位于政务核芯区，360°玻璃环幕立面与YKK系统窗重新定义城市天际线，215-262㎡户型双套房设计与独立保姆间彰显顶豪配置标准，是目前合肥唯二现房销售项目。

金钥匙物业与私属家庭顾问模式填补区域高端服务空白，但22层高层产品与当下低密改善趋势存在理念冲突，且只有两种户型，可选择性比较小，品牌在超高端项目交付履历的空白，亦成为部分塔尖客群的决策顾虑。

红达天映作为合肥首批现房销售项目，其“所见即所得”模式打破传统期房交易逻辑，规避了交付风险与货不对板争议。项目位于政务东五区交汇核心，南二环与地铁4/5号线构建高效通勤网络，绿地大融城与西递小学等配套形成成熟生活圈。

全玻璃幕墙与蜂窝铝板立面呈现国际化美学，规划5栋17-25F约260户高奢大平层住宅，面积段143㎡－225㎡，定位精准匹配高端客群对现房品质的迫切需求。

不过，本土开发商品牌溢价能力相对传统房企稍显不足，北侧邻近南二环高架，部分楼栋存在噪音和扬尘影响，相比同期竞品，得房率及功能分区设计未体现新规优势，且周边竞品密集可能稀释市场关注度。

伟星ONE139位于政务东板块，紧邻政务区，稀缺地块赋予项目先天价值基底，300-560㎡户型与6米挑高客厅，赠送40-50㎡露台。刷新区域豪宅标准，十五里河景观带与天鹅湖资源形成生态双溢价。

伟星深耕合肥的品牌积淀为项目背书，规划四代住宅产品体系，对外放风也是千万级别的豪宅。市场关注焦点在于千万级放风价能否突破政务区改善客群的价格敏感带。另外项目邻近金寨路高架，有点的噪音和灰尘影响，千万级置业门槛较高。

云缦·璞舍项目规划7栋11层洋房+2栋16层小高，户型138平/168平，使用率能达到105%-110%，放风价大概3万左右。

合肥轨道开发的TOD综合体项目，地铁4号线姚公庙站无缝衔接的交通优势显著，138-168㎡户型依托新规实现超100%使用率。

混合用地性质规划的体育公园与商业配套具备前瞻性，西侧紧邻金寨路高架，噪音和灰尘影响显著，开发商在高端项目运营经验的欠缺，成为潜在抗性因素。项目与政务区仅一路之隔的区位既享受板块外溢红利，也需直面天鹅湖核心区项目的直接竞争。

天阜壹号是江淮厂三子中首个入市项目，项目南北双侧均采用了干挂石材到顶，大部分楼栋采用一梯一户的设计。天鹅湖畔的“零漆立面”作品，全石材干挂工艺与万科物业形成品质双保险。

项目规划143-165㎡户型，通过270度环幕窗实现政务核心区景观资源最大化占有。不过目前项目已经是尾盘，只有少量房源在售，可选择性房源有限。

另外在天阜品牌在市场占有率较低，购房者对品牌认知度较低，北侧紧邻南二环，对项目有一定的影响，周边城市界面有待提高。

意禾澄庐在售小高面积144-226㎡不等，总价332-793万元；洋房面积170-190㎡，总价395-682万元。

项目是政务东江淮三子之一，是核心区现象级顶豪，一季度8.75亿元销售额印证市场号召力，66米铜制门庭与宝格丽主题园林确立顶豪气质。

项目以105%使用率与3.5米层高突破传统空间尺度，意禾澄庐装修标准比较高，华为/摩根全屋智能系统与斯麦格厨电配置重新定义精装标准。

不过西侧宿松路高架及北侧南二环噪音问题显著，意禾为本土民企，缺乏豪宅开发经验，品牌溢价能力弱，与江淮厂其他项目相比，定位高，价格高于其他项目。

四川邦泰璟和朗月规划9栋小高层和一栋洋房，户型约132到175平，均价2.78万左右。项目与车位同买可享受94折优惠，单独购房可享受96折优惠。

项目在计容新规后使用率较高，超100%，132-175㎡户型通过7.2米横厅与南向双阳台实现空间突破。

该项目是四川邦泰在合肥第三个项目，在合肥的品牌认知度尚处培育期，同时周边城市界面有待提高，东侧与北侧临近主干道，有一定的影响。

保利龙川瑧悦是合肥第二个新计容后的入市的楼盘，整体得房率较高，目前楼盘总价350-550万

作为央企保利“瑧悦系”作品，以95%得房率与凤翼飞檐等文化符号重塑东方美学范式，首开售罄印证市场认可度。项目承接政务东改善外溢需求成效显著。

但龙川路沿线城市更新升级滞后，城市界面有待提高，同时项目周边配套也有待提高，与此同时，项目周边竞品分流压力，对其后续去化形成考验。

NO.2|贰

三大方案PK，谁将定义合肥水岸生活？

据悉，合肥天鹅湖片区东部原红四方地块就吸引了5家单位的竞标，择优选择三家优秀方案进行二阶段比选，本次曝光的就是三家设计方案效果图。

由同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司和Sasaki Associates，Inc.联合体打造，方案提出“补水提质—缝合城市—创造多元”三大策略。设计团队借鉴芝加哥河滨步道经验，将硬质河岸转化为亲水生活走廊，通过绿色基础设施改善水质，并打造“拉链式”桥梁连接两岸，形成多元岸线界面

泛亚景观设计（上海）有限公司和中国城市规划设计研究院联合体以“生机河谷·湖畔绿洲”为理念，提取“山石溪”自然意象，打造一条“由宏大到细腻”的空间叙事轴线。设计模拟岩石跌落的节奏，通过“莲步轻越”的动线设计，将十五里河变为诗意栖居的载体。

合肥工业大学设计院（集团）有限公司和艾奕康设计与咨询(深圳)有限公司联合体提出以“荷叶”为概念，以荷叶形态布局“一轴两带三荷集”。方案借鉴苏州金鸡湖经验，将河道转化为“城市客厅”，通过TOD开发导入商业、文创、体育等复合业态，打造“零距离”滨水生活圈。

三种方案不论哪个胜出，天鹅湖都将新增一处地标。

NO.3|叁

结语

合肥过去20年以天鹅湖为单一核心，而原红四方地块的改造，标志着“河湖联动”时代的开启。通过十五里河与天鹅湖的生态串联，政务东将形成“西商务、东生活”的互补格局，推动合肥从“环湖城市”向“拥河城市”进化。

置业启示：抓住“规划红利窗口期”

对购房者而言，三大趋势值得关注：

1.抢占滨水资产：优先选择距临河项目，享受未来商业与生态双重红利；

2.锁定现房安全牌：伟星T10、红达天映等现房项目可规避交付风险，且享受即买即住的稀缺性；

3.关注产品迭代：外立面玻璃幕墙、会所、超高得房率成顶豪标配。

结语：当全球设计为合肥一条河“打架”，我们该看到什么？

原红四方地块的规划，不仅是城市空间的升级，更是合肥从“功能城市”向“人文城市”转型的缩影。三大方案虽风格迥异，却共同指向一个未来：滨水空间不再是城市的背面，而是缝合自然与文明、历史与未来的“超级纽带”。

合肥的野心，藏在每一寸土地的重生里。当全球设计师为一条河“神仙打架”，这座城市已悄然按下国际化的快进键。