法拍房市场见证了时代的血泪，却从来没有赢家

❶解脱

两年过去了，朱梦一直在重复做一个梦，那是她和她数百里外的房子，距离最近的时刻。

醒来以后，她与房子相隔最近的时候，是在手机中的照片里。那是她断供几个月后，与银行卡冻结通知同步而来的物业短信。

不知情的物业在短信中告诉她，现在可以交房了，装修完的照片是这样的干净、明亮。

（因为断供，朱梦被法拍的房子）

非常漂亮的房子，朱梦想，如果从窗户看出去，想必太阳强烈，水波温柔吧。

可惜，这个原价130万的房子，已经事实上不再属于她了。它将在收到短信的几个月后，在某平台以68万的价格被人拍下。

朱梦计算过，这套精装修的房子，自己首付了30多万，还贷了差不多10万，卖掉以后扣除诉讼费、逾期费，还倒欠银行20万。也就是说，这个房子自己一天都没住过，直接经济损失超过了：

60万。

朱梦说，看到这个成交价，她像是被马蜂蜇了一下，痛得无法呼喊。

因为她无法想象，作为法拍房，它怎么就按这个价格成交了。

但缓过劲来后，朱梦又安慰自己，一切都结束了，她将彻底告别这个温柔而绝望的“有房才有家，有恒产者有恒心”的陷阱，从明天开始，打工，挣钱，用力地活下去。

朱梦说，只要回想到2019年的购房决策，她就会想起张枣的诗：

只要想起一生中后悔的事，梅花便落满了南山。

（1984年，22岁的张枣创作了《镜中》，那时候，他想象不出商品房断供的痛苦）

这两年，因为经济的“新常态“与房地产市场的”自调节“，法拍房的挂牌数量、拍次呈现出稳步递增的势态。对比中指研究院发布的最近几份《法拍市场报告》，我们可以看到一些异乎寻常的增长趋势：

1，2023年是法拍房狂飙突进的一年。这一年，全国法拍房挂拍套数达到79.6万套，较2022年增加36.7%， 创下历史新高。 2，2023年，全国法拍房成交数量为14.9万套，基本与上一年持平。其中， 法拍住宅房源挂拍38.9万套，同比上一年（27.2万套）增长43.01%。 3，2024年全国各类法拍房挂拍量累计76.8万套，实际成交17.6万套。其中，法拍住宅成交11.7万套， 拍次成交率为18.4%，拍品清仓率为31.4%。

可见近年来，法拍房的挂牌数量出现了一波强劲增长，而且新增的法拍房以居民住宅为主。

可以想象，每一套新增法拍房源的背后，都对应着某个社会个体的资金链断裂，进而对应着一个普通家庭的负债，破产，乃至解体。

当年急着上车的购房者发现，这些年来，他们似乎偶然地走错了关键的一步棋，然后就陷入了巨大的悖论当中：

虽然每次房贷利率都降得不多，但你总房价降得多啊。就好比，虽然数年来你工资一直没涨，但你假期少、花钱的机会也少啊。

于是，时代的浪潮瞬息而至，抹平了沙滩上的一切痕迹——例如房子，家，还有梦想。

一位从事相关行业的朋友告诉我，法拍房从被起诉执行到最终拍卖，大约要经过1-2年时间。粗略估计，这两年数量激增的法拍房，基本上对应着两年前的居民断供潮，或者创业者的住房抵押潮。

事实上，上文提到的主人公朱梦，就是在2019年9月在武汉买下期房，然后在2020年6月开始断供的。

也就是说，2021年以来的某个公共卫生事件虽然突然就消失在人们的记忆里，但对某些人而言，它依然在数年后沉默地发炎。

阿尔贝·加缪说：

当我们四十岁时，会死于一颗我们在二十岁那年射进自己心里的子弹。

❷捡漏

一位以力证道的哲学家高启强说，风浪越大，鱼越贵。

从2015年开始，一部分人的断供房流入法拍市场，成为另一部分人眼中或主动，或被动的猎物。

在了解围猎者的动机之前，我们需要了解房地产市场的转折点。

2014年之前，中国房地产市场经过数年的疯牛行情，已经涨不动了，房屋库存水平创下新高。恰巧在当时，国家也有国家的难处。例如在2008年后的大基建时代，企业杠杆与产能齐飞，但需求严重不足：

2014年第三季度，上海期货交易所的螺纹钢报价是1800元/吨，折合为每斤9毛钱，与大白菜价格仿佛。

所以在2015年，天空一声巨响，神人霹雳登场，提出了大名鼎鼎的：

涨价去库存。

它的基本原理是“三步走”：

第一步，通过棚改货币化，推高房价； 第二步，通过掏空六个钱包，刺激需求； 第三步，通过房产去库存，把企业的杠杆转移到居民头上。

在逻辑上，“涨价去库存”是自洽的。但是，这一旷古烁今的政策不只是推高了房价，还彻底摧毁了人们对实体经济、对勤劳致富的信念。

而且，“房价永远涨”的自我验证机制，让普通人的购房门槛越来越高。

2015-2016年，上海楼市平均涨幅为 97% ，其中内环地段的核心区域，涨幅超过了 170% ，还有价无市。

这时候，价格7折起步的法拍房，动辄就便宜了数十万甚至数百万元，自然就吸引了部分购房者的眼光。

另一方面，2010年5月北京推出的限购政策，开始成为国内主要城市的房地产基本政策，人们在购买房屋时，需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。

于是，一部分不符合条件的购房者不得不另辟蹊径。当人们发现，法拍房可以绕开限购政策，这个小众市场就慢慢火了。

例如在上海市，2016-2019年，各平台挂牌的法拍房数量不超过3000套。其中2019年实际成交的法拍房1703套，相比二手房市场成交数量（约24万套），占比为0.7%。

（2016-2019年，上海市法拍房挂牌与成交数量，数据来自于蓝鲸法拍）

但在2020年，尽管法拍房拍卖流程因为疫情而受阻，但上半年的成交量就接近1600套。值得注意的是，2020年上海法拍房住宅成交率高达77%，且溢价成交的法拍房占到了7成。

当时市场上流传着信贷宽松、货币贬值的主基调，民法典离婚冷静期的出台又加剧了购房恐慌。尤其是，上海法拍房不限购的政策，吸引了大量外地投资客涌入，最终导致部分法拍房房源成交价反超二手房市场价。

这一驱动力也体现在区域分化上——这一年，外郊环及崇明等区域法拍房一般以8折成交，但黄浦区、徐汇区、长宁区等中心区域1500万元以上的房源，最终成交价比同区域、同地段的二手房高出了：

15%。

据报道，世茂滨江花园的一套法拍房，出现了超过200轮的竞拍次数，最后以1991万元成交，反映出被限购家庭的狂热与恐慌。

2021年1月，上海市发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。

2021年12月19日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日起，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

至此，绕开限购政策购房的漏洞被堵上，法拍房市场应声下跌。

由此，法拍房市场进入了赤裸裸的零和博弈时代——由于不再存在制度性套利机会，价格成为双方博弈的唯一决定因素，购房者赢得的市场剩余，对应着法拍房债权人的社会福利净损失，整个法拍房市场的效率，并没有任何改善。

一些自认为对法拍房市场较为了解的人，开始了他们的狩猎。

2024年3月，《人物》发表了一篇深度调查文章《争抢法拍房的人》，提到了一个特殊的法拍房购买者——张普兵。

34岁的张普兵，在上海一家知名律所从事强制执行律师的工作，熟悉法拍房的流程。他与妻子想在上海买房，但只能承担500万元的预算。这个价位的房子，基本都位于中环甚至内环。不得已，张普兵与妻子组成了尽职调查小分队，开始分析上海的法拍房，并最终相中了一套比市场价便宜了100万元的法拍房。

通常而言，没有经验的法拍房参拍者愿意花钱找辅拍中介机构做尽职调查，但市面上做这个业务的机构越来越多，质量却参差不齐。

作为律师，张普兵自动承担了尽调工作，先后10次去目标小区，敲响邻居家门，试图询问那套房子被法拍的前因后果，还问最近是否有人上门闹过事。

但无论如何，背调的结果都是间接的，被法拍的房子大门紧锁，不可能进去勘察。

只有当法拍房进入拍卖环节了，报名人众多，法院才可能组织看房活动，由法官带队，十来个人像参加老年人旅游团一样，浩浩荡荡地来到原业主的家。

有人这样描述看房经历：

推开门，女主人带着孩子满面笑容地迎接各位看房客。房子是精装修的，有吊灯、地毯，客厅摆放着绿植，阳台上也种满了花。女主人客气地欢迎各位看房者，并说房子一直在精心维护，特别好。 说着说着，女主人就流下了泪水，看房者也眼圈发红。

就像巴尔扎克《人间喜剧》所描绘的那样，法拍房是一些人的血泪，又是另一些人的机会。

❸柠檬

早在2012年，阿里巴巴就开始尝试在网络上推广浙江地区的司法拍卖。2015年，最高院立法规定，所有的司法拍卖交易都必须挂到入围的平台拍卖。 从2016年起， 淘宝、京东等平台陆续在全国各地区上线法拍房。

阿里拍卖平台曾公布一份数据，法拍房起拍价一般为评估价的7折，如果一拍流拍还会酌情降低起拍价（通常为第一次报价的8折）。而且，因为拍卖评估价本身与市场价格存在一定的信息差异，各方因素叠加，法拍房成交价一般在二手房市场价的8折左右。

长期以来，法拍房的价格真香，但准入的隐性门槛却很高，购房者在“捡漏”之前，却顾虑颇多。

理论上，作为新鲜事物的拍卖房市场正在步入正轨，各项保障性制度逐渐细化。例如在拍卖之前，购房者可以通过第三方中介机构调查房子与房主的背景情况，有的法院也开始试点承诺清场，配合并协助业主腾房…这些利好消息，理应帮助法拍房市场高歌猛进才对。

但在现实中，故事却朝着另一个方向发展。

1970年，经济学家阿克洛夫发表了《柠檬市场：质量不确定和市场机制》的论文，文中指出：

在一个高度信息不对称的市场中，由于产品的卖方对产品的质量拥有比买方更多的信息，买家无法区分商品质量，只能根据市场平均质量出价，导致高质量卖家因价格过低退出市场。最终，低质量商品将完全驱逐高质量商品，整个市场充斥着次品。 例如，二手车市场中，卖家更了解车况与隐患，而买家只能根据外观出个平均价（120美元），这时，真正的好车车主因为只能接受150美元的最低出价，愤而退出该市场，而漏油的、关键部件需要大修的次品车主，则欣然接受120美元的出价（他的心理底价可能是100美元）。 但在此后一轮轮的博弈中，二手车市场的价格必然一路走低，好车出现的概率越来越低，最终成为彻底的次品市场。

阿克洛夫认为，柠檬市场的形成过程，实质上就是一个逆向选择的过程。

问题来了，方兴未艾的法拍房市场，是怎么一步步地沦落为柠檬市场的？我们试图以最直白的语言，描述风险形成的根本原因。

所谓的法拍房，实质上就是原房主欠钱还不上了，法院按照程序强行卖掉房子还债。这里存在一个买卖双方的信息差：

买家要购买的是房子的产权+使用权，但法院卖掉的是这套房子的产权。

例如价值200万元的房子，竞拍后以150万元买到，房子过户给你了，你拥有了它的产权。然后你发现，因为房主张三事先和李四签署了长租合同。如果张三更狠一点，他甚至把房子抵债给了李四，期限是20年以上。这时候，你很可能进不去属于你的房子。

根据《民法典》第145条，与张三签署长租或抵押合同的李四，在法律上是善意第三人，也就是指在民事法律关系中，不知或者不应当知道与交易相对人的交易会损害他人合法权益，而为交易之行为的一方当事人。

既然李四不知道（或不应该知道）对方为限制民事行为能力人，那么，民事法律行为被法定代理人追认之前，善意相对人有撤销的权利。

也就说是，房子产权是你的，长租人并不否认你的所有权，也不得干涉你的处置权，但房子的原长租合同继续有效，你不能强行赶走他。这就是所谓的：

买卖不破租赁。

由此就产生了法拍房的长租纠纷。

一方面，原房主可能通过“倒签合同”“虚假长租”等方式阻碍拍卖。另一方面，法院需审查租赁合同真实性，若租赁合同签订在抵押、查封之后，或存在恶意串通，则不受保护。

这时候，如果租户拿出在纠纷发生之前签订的租赁合同，并附上合同签订以后的正常付款记录，法拍房购买者的腾退诉求，基本要凉。

当现行法律遇到难解的题目后，各种民间骚操作就开始了。

我们参考日本经验，看看在经济泡沫破裂后，东瀛人是怎么开发新的商业模式，解决法拍房“买卖不破租赁”的。

1991年，日本房地产泡沫破裂，大量断供房产被银行收回并进入司法拍卖程序。1991-2000年间，日本每年新增法拍房约1.4万套，其中东京等核心城市房价跌幅超50%。

但是，日本《借地借家法》规定，法拍房原有租约继续有效，租户可拒绝搬离。

因此各大报刊经常刊登各类法拍房纠纷新闻，例如位于港区的赤坂高级住宅区，就发生过原业主在房产被查封前恶意与美国租客签订25年的超长租约，导致买家无法入住。又例如新宿区某商铺法拍后，租户拿着查封前签订的5年租约，拒绝腾退。

几乎每一次法拍房腾退纠纷，都引发极端对立、相互攻击的两派观点。

反对派认为，这是恶意钻法律空子，破坏社会契约的基础；支持者认为，《借地借家法》的出发点，是保护弱势群体的稳定使用权，避免承租人流离失所，或者减少社会资源的浪费（例如避免商铺租赁中断，影响商户与当地商业）。不能因为个别案例否认公正与公平。

但不管社会各界如何看待，1990年代后期，日本出现大量“租约绑定法拍房”的纠纷，以至于法院需耗费约2年（平均时间），审查租约的真实性。

越来越多等不及、等不起的纠纷当事人，催生了社会化解决的刚性需求，进而导致了专业化催收服务与灰色产业链的兴起。

最先粉墨登场的，是民间催收的灰色手段。

1990年代末，有活力的社会团体（例如山口组）开始介入催收领域，以恐吓、骚扰等手段逼迫租户搬离。

那场景和日剧里差不多。例如有活力团体的人士礼貌拜会长租人，说租房20年的合约确实存在，但我们接了委托，兄弟们以后每天登门拜访三次，或者光明正大地护送您去上班，让您的邻居、客户见识到您的另一面。

我们这些兄弟们啊，身体强壮爱健身，说话的中气特别足，还喜欢戴墨镜做新发型，看你受不受得了？而如果您同意搬走呢，我们可以给您一笔四五百万円的搬家费，协助腾退。

对于爱好面子、害怕“社会性死亡”的日本人而言，暴力催收的效果很好。但坏就坏在效果过于良好，以至于被媒体广为报道，并最终被立法打击。

（西装革履的日本“

雅库扎”）

于是，高大上的“法律+金融套餐”开始出现，主打一个全程正规陪伴，360度无死角服务。

例如，三菱UFJ银行组建了500人的“不良债权处理部门”，委托律师团队通过法律诉讼等方式，清理长租约。它们的标准流程是：

1，先通过私家侦探的背景调查，看原业主与租客是否存在亲属关系，两者的租赁合同是否低于正常的市场价，付款记录是不是在债务发生之前，一次性支付20年房租是不是有违常理，是不是提供了资金来源证明，出租人是否可提交正常的水电费缴纳记录… 2，律师团队从执行层面找到疑点后，可以申请清退。 3，占房人觉得有问题可以提请执行异议，还可以不服反诉。但银行的不良债权处理部门就按正常流程，积极应诉，完全是按照判决执行，依法行事。一审不服就上诉，不怕把事情拖久，看你头铁还是我嘴硬 。

在2012年爆火的日剧《Legal High》中，古美门律师就曾代理涉及房产抵押纠纷的案件，揭露银行通过法律漏洞强制拍卖房产的灰色操作，呈现法拍房背后的个人悲剧。

所以，真正的法拍房市场中，天然就存在一个“劣币驱逐良币”的机制，真正高质量的法拍房，大部分都等不到法拍阶段，直接在二手房市场中消化了；少数因为变现要求高、二手房市场无法及时消化的高质量房源，也会在法拍前由资产处置部门内部消化。真正大规模上网拍卖的房源，多多少少都有难言之隐。

这不就是典型的柠檬市场么？

（《李狗嗨》中，古美门律师在分析房产抵押案）

事实上，法拍房危机暴露出来法律保护与市场效率的冲突，远不止入住风险。

当前中国需要警惕的法拍房风险，已经出现了船新的版本进化，产生了特别适合中国宝宝体质的灰色金融操作——法拍房市场的中介方不但可以与买家合作，配合腾退，还可以反过来与卖家合作，丝滑切换到“逆回购”频道。

打个比方，假设某位债权人张三，因负债160万，被强制拍卖一套市场价为200万元的房子。根据规定，这套房的第一次法拍价是140万（7折），如果卖不出去，第二次法拍价可能是112万（再打8折）。

身为被强制执行的债务人，张三其实也希望利益最大化，希望能保住房子，再不济也希望房子卖得无限接近于市场价——当然，债权人也不原因看到实际成交价（112万）低于债务额（160万），否则这48万的差额就真的成为实实在在的净损失了。

这时候，债务人首先要做的，是与中介机构到公证处做公证。注意了，虽然这个公正日期发生于纠纷后，但公证事项的协议日期可以是拍卖之前的，这个公证是存在法律效力的。这样，债权人对房子的使用权才有机会保住。

然后再在拍卖阶段进行细微的操作。

例如以160万的起拍价拍卖市场价200万的房子，如果债权人张三眼瞅着登记参拍的人数不多，估计成交价到不了债权人的心理底线（例如180万），中介机构可以暗示张三，事先委托“我有一个朋友/亲戚”，缴纳10%的保证金（16万）作为竞拍人去参加拍卖，以180万成交。

当然，张三的朋友也不会傻乎乎地去成交，他会说一堆理由，例如周边配套不足交通不便啦，周边交通太方便太吵闹啦，房子朝向不对影响个人磁场啦…选择悔拍。

他亏掉了一轮保证金，结果是房子流拍，重新进入第二轮拍卖程序。

在第二轮竞拍时，张三异父异母的亲兄弟又过来竞拍，最终房子170万成交了，但又继续悔拍…

如此操作个两三次，一年的时间就过去了，这就为张三赢得了财务操作的时间窗口——说不定由于这个机会，就迎来了有关部门政策工具箱的工具大放送呢？说不定就迎来了甘愿入坑的接盘侠呢？那岂不是全盘皆活了…

而更美妙的是，也许到了第三、第四次竞拍后，房子的关注人大减，最终被张三那已经离婚的老婆以120万元买下了，还是贷款买的。房子拿到手后，说不定又可以去抵押贷款了…

综观全程，整个法拍过程合法合规，债权人的权益得到了保障，执法当局依法执行，只是过程一波三折，最后成交价略低于预期。

但成长嘛，总得失去点什么。

显然，律师感觉不虚此行，不但执行了社会正义，降低了交易成本，还促成了一桩房产买卖，增加了GDP。

而张三本人也没有吃亏，不但赢得了重整自救的时间空间，还通过银行加上了杠杆。

有人要问了，四次悔拍，每次损失的10%的保证金怎么办？是不是由张三承担了？

其实也好办，因为最高法《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，以及相应的司法解释与实务补充：

悔拍导致的保证金收入，作为拍卖过程中产生的收入，转为债务清偿资金。

例如张三领衔的三次悔拍，每次打8折作为底价，需要缴纳的保证金是16+16*80%+16*80%*80%=39.04（万元），这笔钱直接让张三的总债务，由原先的160万元降低到了120.96万元。

所以，39万的保证金并没有凭空损失，而是偿还了张三的部分债务。实务操作中，哪怕最终法拍房的成交价低至120万元，但加上39万元的保证金，其实已经基本抵消了张三的总负债（160万元）。

这一招，你学废了吗？

❹忠告

总的说来，法拍房的实际流程这么复杂，普通人弄楚脉络就要费大劲，还得与各路专业人士唇枪舌剑…所以刚需购房者最好不要参与，尤其是急着入住的“刚需购房者”，非常不建议从法拍房入手。

这是因为，和你博弈的，既有买来加杠杠的金融玩家，也有无视规则的江湖中人，他们和你，从来就不是一个路数，两者的风险承受能力，也是不一样的。

他们善于利用专业手段，合理地利用规则，你真的有信心去与虎谋皮吗？

至于D音与小红薯上传授的“断水断电断气，破坏门窗更换锁”的入住套路，你看看过过眼瘾就好，因为这种行为，在查封之后就属于犯法了，真遇到鱼死网破的，后果不堪设想，强烈地不推荐。

当然，形势正在发生变化。

近年来，法拍房交易之所以重新活跃，还有一层原因是，近年来法拍房的风险其实呈现出下降的势态。这固然与法拍房交易流程更加公开、透明有关，但更重要的一点是：

这几年新增的法拍房里，大部分业主大多是拖欠债务或者中途断供的普通人。在房价较高一线城市，这些“滑坡的中产阶层”往往积极地配合拍卖流程，按照规则偿清债务，并不想“破罐子破摔”地打破社会契约，成为失信人——和他们是可以讲法律、讲道德的。

但无论如何，法拍房的潜在风险依然存在。你只需要记住，对于遵纪守法的大多数人而言，普通人，有好处，不用抢，自发地构成了一个不可能三角：

普通人+不用抢，通常不可能有好处；

不用抢+有好处，基本轮不到普通人；

普通人+有好处，肯定抢到头破血流。

时刻牢记这个“不可能三角”，可能不会给你争取什么好处，但可以让你规避很多无妄之灾。

当然，如果你有强力机关背景，或者天潢贵胄，您自然是天生法拍房圣体，自然不能套用“不可能三角”。

但那又是另一个故事了。

玛格丽特·尤瑟耐尔说：

在这个如梦如幻的世界里，永世不存是一种不幸，所有美好事物都将凋零，因为它们的美，有很大一部分就由这不幸组成。

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8th May 2025

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