高价卖房背后藏陷阱，合同性质怎样判定？房产买卖律师解析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：方明

被告：周伟、周昊

人物关系：周伟与周昊为父子关系，方明与周伟存在民间借贷及房屋买卖纠纷。

（二）原告诉求与事实理由

方明诉请：要求周伟、周昊赔偿违约金20 万元。

事实理由：2022 年 10 月至 12 月，周伟陆续借给方明 25 万元，用于方明之子留学及创业周转，约定 2023 年 1 月 3 日前还清 。到期后周伟仅还款 5 万元。2023 年 1 月 10 日，三方协商，周伟以 380 万元价格将名下一号房屋（位于北京市朝阳区）卖给方明，方明转账 55,000 元，并将周伟未还的 25 万元作为定金 。此后周伟以各种理由推脱履行合同，方明得知周伟有未偿贷款后上门讨要，周伟提出退还定金并支付 25 万元违约金，实际支付 25 万元后称无力偿还剩余违约金 。经协商，方明同意收取 20 万元违约金并分 6 个月支付，周伟、周昊与方明签订借款合同约定还款计划及违约责任 。但二人未按约还款，方明无奈起诉。

（三）被告答辩

周伟辩称：不同意方明的诉讼请求。与方明因民间借贷产生纠纷，签订房屋买卖合同并非真实卖房意愿，只是作为还款担保。

（四）法院认定事实

2023 年 1 月 10 日，方明与周伟签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价 380 万元、付款方式、过户时间及违约责任 。

双方签订《房屋买卖合同补充协议》，约定周伟若违约，退还定金25 万元并赔付 45 万元，剩余 20 万元由周伟、周昊以借款形式偿还 。

周昊出具20 万元借条，三方签订《借款合同》，约定借款金额、期限、利率及违约责任 。

周伟认可上述证据中其签字真实性，但否认房屋买卖合同关系，称是民间借贷担保，补充协议非真实意思表示。

双方均认可房屋买卖合同未实际履行。

二、争议焦点

方明与周伟之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷担保关系？

周伟、周昊是否应向方明支付20 万元违约金？

三、案件分析

（一）法律关系性质认定

方明主张房屋买卖合同关系，提供合同、补充协议等证据；周伟辩称系民间借贷担保。法院综合考量：双方先存在民间借贷关系，房屋交易价格高于市场价，补充协议约定的违约金与借款金额关联紧密。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，方明未能充分证明房屋买卖合同的真实交易目的，而周伟的抗辩结合证据更具合理性，因此认定双方不存在真实的房屋买卖合同关系。

（二）违约金诉求判定

基于双方不存在房屋买卖合同关系，方明依据房屋买卖合同主张违约金缺乏事实基础。虽然三方签订了借款合同约定违约金，但该合同建立在争议的房屋买卖关系之上，且周伟对合同真实意图提出异议。方明未能进一步举证证明借款合同的合法性与独立性，所以其要求支付20 万元违约金的诉求不能成立。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：

驳回原告方明的全部诉讼请求。

五、案件启示

明确合同性质与目的：签订合同时，双方应清晰界定合同性质，避免因法律关系模糊引发纠纷。若为担保性质合同，需采用规范的担保形式，明确权利义务。

保留交易证据：涉及大额交易或复杂关系时，应保留完整的沟通记录、转账凭证等证据，以证明合同真实意图与履行情况。

谨慎约定违约责任：违约金条款应合理合法，避免过高或缺乏事实依据的约定，同时需确保违约条款与合同性质、交易背景相匹配。

重视合同真实性审查：法院审理合同纠纷时，会综合交易背景、证据链条等判断合同真实性，当事人需确保合同内容反映真实意思，避免虚假或形式化约定。