北京楼市红盘启示录

记者 格野

编辑 艾果

金三银四过后，北京楼市向上爬坡的趋势还在延续。

据北京市住建委官网数据显示，北京五一黄金周期间（5月1日-5月5日），新房网签423套，其中住宅网签302套，同比2024年增长约114%。

此前的4月份，据北京链家研究院统计，北京新建商品住宅（不含共有产权房，下同）成交3010套，同比上涨30%、环比下降27%。根据此前北京市住建委公布的信息，1月－3月，全市新房网签分别为2835套、2102套、4742套。

从价格来看，据中指研究院监测，2025年4月北京新房均价46160元/平米，环比上涨0.18%，延续了上涨的趋势。

数据是向好的，但光看数据不看趋势，很难把握当下楼市企稳的动因。市场的加速分化意味着房地产不是简单的回暖，而是内生需求变化，需要诸多外力加持才得以成立。

购房者对房屋品质、周边配套、物业服务，甚至是审美趣味都有了完全不同的诉求；外力来自于每家企业都在不断“内卷”，竞争的压力不断升级。当政策鼓励开发商做新的探索和尝试，“好房子”是一个关键契机。

行业仍旧处在重构时期，市场也已经验证，在这个时期，怎样的产品和服务能够获得认可，能够洞察这种趋势的开发商才能在如此激烈的市场竞争中生存。

分化加剧

从需求端看，北京当下的市场成交中，超半数都是改善型。这部分人群除了对于地段、价格、房屋品质外，对层高、户型、得房率，以及园林设计，都有着更高的要求。

这非常考验开发商的拿地以及操盘能力，也使得北京楼市的分化趋势越加明显。一边是单价8万+“豪宅”畅销，一边是边缘新房项目降价促销也难卖，甚至一度出现：新房成交前10的项目中，单价超过8万的就占一半。

从各个区来看，海淀无疑是热门迭出的区域，像和樾玉鸣、和樾望云、颐海澐颂这三个位于海淀的项目均实现了热销。和樾望云开盘1分钟就揽金超85亿元，和樾玉鸣销售超67亿元，颐海澐颂开发商发布海报宣称销售额破72.5亿元。短短一周，海淀区三个新盘就直接给北京楼市贡献了超224.5亿元销售额，使得该区成交量在全市占比接近20%。

有热销就有滞销。天朗数据显示，第一季度，石景山区的元玺、中海寰宇天下天镜，通州区的招商璀璨公元、云璟揽阅，丰台区招商臻园、森与天成等项目的网签数据排名靠前。但像朝阳十八里店某项目，以及顺义、房山等许多不临地铁的新房项目去化缓慢。

住建委数据显示，一季度有216个项目网签量不足10套(含10)，而TOP10项目却吃掉了全市30.73%的购买力。市场的分化在未来仍将持续，核心地块的高产品力项目会持续热销，而缺乏地段与产品竞争力的项目则加速遇冷。

热销的基因

三个海淀项目获得热销，可见该区域在需求端的旺盛，但对于这部分群体，项目需要有过硬的素质才能够获得如此亮眼的市场表现。

这些红盘最直接的优势无疑是地段，好的地段保证了产品的下限。

比如和樾望云位于海淀上地芯，北侧直线距离约300米即是中关村软件园。百度、腾讯等国创级总部林立，产值占万亿海淀GDP的半壁江山。周边有着北大、清华等近30所高校，以及几十所重点中小学和近百家功勋级科研机构。在强校和产业加持下，这个项目的基本盘是稳的。

但是，北京楼市已经进入了“高端玩家”的博弈阶段，无论是深耕多年的，还是新晋进入的，都在拿地上毫不手软。寸土寸金的优质地块，每家企业都想得到。

在“高端局”中，谁的经验更丰富，意味着能走更少的弯路，更贴合市场做产品。红盘的基因应该是刻在骨子里的，而不是仅靠地块优势就能实现的。

热销的背后是房企产品力创新的表现，这是长久的经验积累，也是对当下的市场洞察，它是能够拔高项目的上限。特别是住房城乡建设部党组书记、部长倪虹向外界强调，要推动建设“好房子”的标准后，给房企产品力又打上一个新的评价指标。

2月13日，北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》。其中提到，可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。

在得房率上的放松，无疑是吸引购房人群的一大利好，开发商在这方面绞尽脑汁，也给其打造热销项目提供了大施拳脚的空间。比如多个项目通过赠送飘窗、南向阳台、北向设备平台等方式提升实际使用面积，赠送花池、奇偶阳台、挑空平台等。

从目前的市场反馈看，北京首批入市的“好房子”均获得了不错的销售成绩。

据了解，北京“好房子”项目主要通过赠送阳台和设备间等面积提升使用空间，目前这批房源的得房率在88%至100%之间，尽管没有像其他城市动辄超过100%，但也给了市场很大的信心。

也就是说，在北京市场要想打造红盘，已经是一个有迹可循、有经验可依的流程了，从前期的地块规划研判到产品形态的打造，再到社区配套、后续的服务，都被开发商们在最近几年的低谷中探索出了一条路径。红盘的基因不是偶然的，而是打造的，是可复制的。

升级润府

近期，又有一批“好房子”即将入市，而与刚拿地就以“好房子”站位的项目不同，自去年就保持销冠的北京润府，今年五月二期即将入市，规划上进行了提升，产品形态也符合“好房子”概念，再加上周边配套的落地上，一期二期整体都出现了质的飞跃。

这也将成为北京市场另一个范例，探索在原产品的基础上，开发商如何积极介入调整，提升产品力，完成向更高阶产品的跃进。

项目一期开始时，还没有“好房子”政策的出台，但项目本身的地段优越，周边汇集了地铁17号线、华润万象汇、北师大附中，具备了红盘基本素质。

在“好房子”概念推出后，从北京润府二期规划公示中可见，在园区内部增设了至少1处架空层，增加了整个园区的公共活动空间。

而在赠送面积方面，二期在户型排布上受到地块条件制约，导致部分阳台/平台尺度受限，但也一定程度上结合销售情况做了更贴合市场的户型配比优化。

另外，二期住宅与亦庄万象汇同步取得规证，这意味着万象汇的开工也指日可待。对于购房者来说，配套的落地则是给其带来了更大的信心。特别是对商业较为匮乏的亦庄来说，万象汇的品牌力是对区域商业巨大的补充，更是对区域价值的一次升级。

从过往的案例看，华润的产品，带来区域价值增长已经并不少见。2005年清河地块获取的时候也是当时的地王，它的地块条件与现在的北神树有点相似，拿地初期还是一片荒地。

随着清河万象汇的落地加上高品质住宅的交付，使得片区发生了翻天覆地的变化。清河橡树湾从2006年一期售价8000元/平方米，截止到目前二手房售价已经到了12万-13万元/平方米，五期万橡府售价达到14万-15万元/平方米，周边同期项目房价仅7万-8万元/平方米。

作为当下价值洼地的北神树区域，未来的价值正在不断兑现，区域的价值必然会水涨船高。

而随着“好房子”的产品升级，加之区域重头商业的落地建设，有消息称，二期在价格也会有一定程度的上调，这也是对区域价值空间的一种正态反馈。另外，项目一期目前仍有一部分房源在售，也给了购房者多一重选择。

在行业周期下行的背景下，开发商的整个操盘逻辑早已不再是单纯的高周转，前置对产品定位、细节打磨、配套升级都要考虑周全。同时面对不断有利的政策，还要时刻针对政策和市场对产品进行调整，最终要给目标客户呈现的是一个具有居住体验、审美价值、保值功能、服务周全的全周期产品。这种产品和经验是流动的，变化的，持续改善的。只有顺应了这种变化，才能在市场中抓准时机。