城市更新再扩容，万亿级利好释放商业新动能

今年3月，住房和城乡建设部部长在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，明确今年将下功夫实施一批惠民生、促发展、防风险的城市更新项目，将重点实施“民生类项目、发展类项目、安全类项目”三类项目。

三类项目涉及住宅、办公楼、厂房和产业园、历史街区、综合商业体等更多种类业态，预示着城市更新在横向范围与纵向范围的“双重扩容”。全新阶段的城市更新，也将激活商业物业与资产等重要载体的新功能、新需求，以催生城市的更多元价值，持续带动城市活力和发展动能。

凭借对全球资产更新机遇的研究和对中国城市更新的长期观察，仲量联行中国区物业与资产管理总监李从越、仲量联行中国区研究部总监姚耀接受风财讯采访，从城市、商业物业与资产发展等维度分享了观点。

城市更新扩容，释放万亿级利好

“扩容提质”是城市更新的新重点。住建部部长指出，“2000年前建成的城市老旧小区纳入改造范围，鼓励居民自主改造”；“城中村改造范围扩大到全国地级及以上城市，在去年新增100万套基础上继续扩规模”，指向民生类项目（老旧小区、城中村）改造的范围扩大。

同时，“更新一批老工业区旧厂房，植入科技研发、文化创意、人工智能等新业态新功能，筑巢引凤、因地制宜发展新质生产力”；“改造一批老街区，打造精品街道、城市客厅，建设活力街区，为青年人提供更多创业空间，为市民创造更多消费场景”；“保护修缮一批历史文化街区、历史建筑，推动活化利用，让城市文化遗产融入经济社会发展、城市生产生活”，指引发展类项目改造的扩容提质。

此外，以城市数字化基础设施等为代表的“安全类项目”的更新，则引领了智能进楼宇、进家庭、进社区等进程的加快推进，对城市多类物业资产的智慧、功能性、安全性有进一步推动。

与此同时，《2025年政府工作报告》部署“优化城市空间结构和土地利用方式、盘活存量用地和商办用房”亦指明了城市更新的扩容新方向，即不仅要加快闲置土地、风险项目的纾困，还要将城市各类老旧商业地产物业的改造推进至新阶段。

从住宅更新、商业改造到一级土地的盘活，伴随改造物业更加细化、改造范围扩大，城市更新盘活的资产体量也进一步扩大，将释放更大规模的投资红利。

新一轮城市更新释放的红利是万亿级的。根据第一批各地摸查情况，全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，改造涉及居民上亿人，拉动投资万亿元级。若将统计范围从住宅扩大至商业改造等更多领域，推动上下游行业和品类市场规模将更加可观。例如商业楼宇更新部分，据仲量联行测算，在北上广深这四个一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，80%现存的建筑楼宇至2050年将仍在使用中。商业物业的改造需求体量持续增长，围绕老化设备更新、硬件条件升级、管理效率提升等方面的更新工程，将激活巨大市场潜力（点此回顾《发现老旧资产中的机遇：“数亿规模”蕴藏长期价值》）。

长周期管理复合化规划，挖掘商业更新价值

自《国家新型城镇化规划(2021—2035年)》出台，实施新型城镇化战略五年行动计划，扎实推进城市更新，2024年常住人口城镇化率提高到67%，已培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈，更好支撑经济社会高质量发展。

现代化都市持续进化，对城市更新提出了扩容提质的新要求，在这个阶段也需要与之匹配且与时俱进的方法论。

“《2025年政府工作报告》明确’优化城市空间结构和用地方式’，指引城市空间不再外延式扩张，而要转向集约化、紧凑型、功能互补，向功能复合转变的新方法、新思路，这也为参与者进一步满足市场需求、挖掘价值空间描摹了方向。”

“商业地产物业改造是城市更新的重要组成部分，一方面要注意老旧物业改造中有效和高效的‘补救’，另一方面也要注重在改造的前中后全过程树立全局思维，对物业升级进行全流程规划、全周期管理，以便促成资源集约化管理，实现更高效益的资源价值。”

一方面，「前介管理思维」无论在服务新项目还是改造旧项目过程中，都值得关注。在条件允许的情况下，如果项目从设计、开发建设改造阶段，就引入物业顾问，考虑到物业后期使用和运行时的需求，以及多年后的变化可能，则可以达成从设备端到末端转化、从业主方设计投入到使用方切实感受的紧密链接。

“在市场下行及存量时代的双重影响下，仅注重后端服务和基本维护的传统物业管理，会越来越无法满足复杂化的市场，优秀的前介物业顾问服务、将物业管理的角色由‘辅助者’视为‘经营者’，有助于提高物业的使用和运营效果、保障资产的长期收益。”李从越表示。

另一方面，「租务管理思维」作为领先的物业资产管理方法，对资产价值的影响力也进一步凸显，并要求物业管理的职责不再仅仅局限于对客户需求做出被动响应，而要通过满足租户、市民和更多维度需求，优化租户结构、提升租赁业务的稳定性与收益表现，为业主方提供更多价值。

这一方法论符合当前城市更新的趋势。伴随老街区改造、历史街区保护要求赋予“城市客厅、创业空间、市民消费场景、城市文化遗产”等新功能，相关商业物业资产在规划时需考虑复合功能的空间，在运营时注重多元高效利用物业资源，在服务时要更好满足租户、消费者、市民等更多对象对商业地产物业空间的需求，重塑物业的空间价值，提升其经济价值、人文价值、社会价值等更多维度价值。

仲量联行观察发现，当前全球主要国家都呈现相似趋势，即人们对于“有凝聚力、舒适且平衡的目的地”需求不断增长，物业逐渐从单纯的空间转变为具有特定功能的地点，以方便居民、上班族和游客的使用。高水平的城市更新项目、采用小规模细致手法修复，以提升房地产均衡性和供应多样性，能够激活办公楼、增设体验空间、吸引游客和零售商创造新机遇，将带来长期收益。

仲量联行认为，在市场下行时，与一味压缩物业管理成本相比，引入具备资管逻辑的成熟物业管理战略才能从根本上解决问题，系统性地提升资产的整体运营效率与长期效益，使其在全生命周期中实现增值保值。