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上海华府天地售楼处电话：4009939964..“上海内环线”，官方称呼“上海内环高架路”，是上海市最早建设的城市快速高架道路，它全长47.7千米 ，于1993年开工建设 ，1994年沪太路至金沙江路的一期工程建成通车 。它的浦西部分主要沿“中山南路→中山南一路→中山南二路→中山西路→中山北路→中山北一路→中山北二路→黄兴路→宁国路”修建高架道路 ，分为双向四车道，设计时速80KM/小时 。浦东部分为“罗山路→龙阳路”的地面快速道路，浦东部分作为最后的施工阶段经进行了高架道路建设 ，已于2009年12月25日晚上10时整正式通车，至此上海内环线才算真正意义全线通车。

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The Xintiandi Plate at the center of the universe
宇宙中心新天地板块
【 Huafu Tiandi 】
【华府天地】
East is "Tangchen" and west is "Huafu".
东“汤臣”西“华府”
Occupy the core resources of the city
占据城市核芯资源
Establish the reputation of Puxi as the first luxury residence
铸就浦西first豪宅之名
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The construction area is 454.82 square meters
建面454.82㎡
There are more than five large rooms available
大五房满五不唯一
One household per floor, with two consecutive parking Spaces at the staircase entrance
一层一户，楼梯口连号双车位
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The quotation is 110 million.
报价1.1亿
There is no limit to the price
价格不要设限
Move into the pinnacle of human settlements
进驻人居巅峰
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As a synonym for improved housing, non-roughcast houses symbolize quality and class. Naturally, Binhu District in Wuxi has become a gathering place for non-roughcast houses.
非毛坯作为改善房的代名词，象征了品质和逼格，在无锡滨湖区自然成为了非毛坯房的聚集地。
The excellent environment and huge development have made Binhu a favorite among home buyers in Wuxi.
良好的环境、巨大的发展 使滨湖成为无锡购房者的爱。
Many non-unfinished real estate developers have already set up operations in Taihu New Town. As a new non-unfinished project in Binhu District, can Huafu Tiandi Zunyuan break through the encirclement of numerous non-unfinished real estate developers?
不少的非毛坯房企早早在太湖新城落子，华府天地尊园作为滨湖区非毛坯新盘，在众多非毛坯房企的“包围”之下，能否杀出重围呢？
Today, MM Afu visited Huafu Tiandi Zunyuan in person and brought a comprehensive analysis of its floor plans, facilities and transportation.
今天阿福MM实地探访华府天地尊园，带来其户型、配套、交通全解析。
I. Regional Location and Transportation Conditions
一、区域位置及交通条件
Ii. Product Reviews and Developer Brands
二、产品点评及开发商品牌
Third, the commercial and medical facilities are all-round
三、商业、 、医疗配套全方位
Iv. Non-roughcast model rooms and project progress
四、非毛坯样板间和工程进度
V. Comprehensive Evaluation
五、综合评测
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Huafu Tiandi Zunyuan is located at the intersection of Guanshan Road and Guanshun Road in Taihu New Town, Binhu District. It covers a total area of 70,000 square meters and has a total construction area of 69,000 square meters. The community consists of 6 high-rise residential buildings over 30 floors. In terms of site selection, it follows the site selection standards of Shanghai Huafu Tiandi and adopts the concept of large-scale commercial (Coast City) + LAN Kwai Fong + rail transit.
华府天地尊园位于滨湖区太湖新城观山路与观顺道交界处，总占地面积7万方，总建筑面积69000方，小区为6栋30层以上高层住宅，选址上参照了上海华府天地选址的标准，以大型商业（海岸城）+兰桂坊+轨道交通的概念。
Huafu Tiandi Zunyuan is located in Taihu New Town and Wuxi Coastal City. The surrounding area is mostly in a good commercial environment and has a suitable natural environment.
华府天地尊园处于太湖新城较 ，无锡海岸城，周边多为商业环境较好，有适宜的自然环境。
From the perspective of geographical development, Taihu New Town is a new city of Wuxi, an open and ecological modern new town.
从区位的发展 来看，太湖新城是无锡新的城 ，是一个开放式、生态型的现代化新城。
The main functional positioning is business and trade, science and education creativity, and leisure and livability. It is a gathering area for business, financial institutions, enterprise headquarters, and professional services in Wuxi.
主要功能定位为商务商贸 、科教创意 和休闲宜居 ，是无锡 商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区。
The relocation of Wuxi indicates the future development situation of Taihu New Town. More investment in infrastructure and improvement of transportation facilities, such as the introduction of Line 1 and the settlement of commercial complexes like Coast City, are all promoting the development of the entire Taihu New Town area.
无锡 的迁入预示着太湖新城未来的发展境况，更多的基础设施投入和交通配套的完善，如 1号线的引入和海岸城等商业体的入驻，都在促进着整个太湖新城区域的发展。
The development of the entire Taihu New Town also has a positive effect on the development of Huafu Tiandi Zunyuan, driven by regional development.
区域带动楼盘，整个太湖新城的发展 也对华府天地尊园的发展有积极作用。
From the perspective of overall transportation, Huafu Tiandi Zunyuan encompasses both rail transit and self-driving travel. The Citizen Station of Line 1 is only 400 meters away from the project, and the Cultural Palace Station is approximately 900 meters away.
整个交通来看，华府天地尊园包含了轨道交通和自驾出行两方面， 1号线的市民 站距项目仅400米距离，距文化宫站约900米距离。
At present, Wuxi Line 2 has been opened, and the entire Wuxi network has taken shape. From the Citizen Station to about 25, it is relatively economical and fast for both commuting and shopping.
目前无锡 2号线已经开通，整个无锡 网已经初具规模，从市民 站到 约25，不论是上下班还是购物都比较经济快捷。
For car owners, self-driving mainly relies on Guanshan Road, Wuhu Avenue and Gaolang Road. Currently, the traffic volume is not large, and the relatively few congestion phenomena can save travel time and facilitate self-driving trips.
有车一族的自驾主要依靠观山路、五湖大道和高浪路，目前车流量不大，比较少的拥堵现象可以节省出行时间，方便自驾出行。
For people who travel by public transportation, they can choose routes 135, 156, 358, 359, Express Line 6, Express Line 7, 8, 133 and 157. The numerous bus routes are convenient for public travel and are close to the bus transfer stop in Binhu District.
针对公交出行的人群，可以选择135路、156路、358路、359路、 快6线、快7线、8路、133路、157路出行，众多的公交线路方便公共出行，并且邻近滨湖区的公交转换站台。
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Although Huafu Tiandi Zunyuan is a new development in Taihu New Town, its non-unfinished heritage is quite long-standing.
华府天地尊园虽在太湖新城属于新盘，但是其非毛坯的血统相当悠久。
Originating from Shangzhi Group, Shangzhi Group Limited is a comprehensive real estate group company mainly engaged in real estate development, operation and new town construction. It was founded in 1993 and independently listed on the main board of the Hong Kong Stock Exchange in 1999.
源自上置集团，上置集团有限公司是一家以房地产开发、经营和新城镇建设为主营业务的综合性房地产集团公司，创建于1993年，于1999年在香港联合交易所主板市场独立上市。
In 2013, the group was once again honored with the titles of "Top 10 Tourism Real Estate Development Enterprises in China", "Top 100 Real Estate Development Enterprises in China 2013", and "Top 100 Real Estate Enterprises in China 2013".
2013年，集团又取得了“中国房地产开发企业旅游地产10强”，“2013年中国房地产开发企业百强”，“2013年中国房地产百强企业”的殊荣。
The real estate properties developed by Shangzhi Group and named after brands such as Oasis Garden, Rich Gate and Albany enjoy a good reputation in domestic and overseas markets such as Shanghai, Shenyang and Hong Kong in China.
上置集团开发的以绿洲花园(Oasis Garden)、华府天地（Rich Gate）、雅宾利（Albany）等品牌命名的房地产物业，在中国上海、沈阳以及香港等海内外市场享有良好声誉。
Currently, there are 89-square-meter, 102-square-meter and 123-square-meter units on sale in Huafu Tiandi Zunyuan. All of them are three-bedroom designs and the overall design is quite excellent.
目前华府天地尊园在售2#89平、102平、123平房源，均为三房设计，整体设计比较出色。
89-square-meter floor plan and floor plan review
89平户型图及户型点评
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Layout analysis: The 89-square-meter layout of Huafu Tiandi Zunyuan is located in the middle of units 1#, 2#, 3# and 4#, with a usable area ratio of approximately 77%. It features a 1 elevator serving 2 households design and is expected to be delivered in December 2016.
户型分析：华府天地尊园89平户型位于1#、2#、3#、4#中间套，得房率约77%，1梯2户设计，预计2016年12月交房；
This apartment type is designed with 3 bedrooms, 2 living rooms, 1 bathroom and 1 kitchen. The small three-bedroom design has a relatively high area utilization rate. The complimentary area is half of the balcony and the entire area of the bay window.
该户型为3室2厅1卫1厨设计，小三房设计面积利用率较高，赠送面积为阳台的一半和飘窗的全部面积。
Functional layout: The 89-square-meter unit of Huafu Tiandi Zunyuan has a square overall layout, which conforms to the traditional academic style.
功能布局：华府天地尊园89平户型整体布局方正，符合传统的学；
The three rooms face south. Among them, the living room is connected to the south-facing balcony, with good views and lighting conditions.
三开间朝南，其中客厅连接南向阳台，视野和采光条件好；
The two bedrooms face south and come with bay Windows, increasing the usable area and making the space renovation more flexible.
两卧室南向且附带飘窗，增加使用面积，空间的改造更加灵活；
The kitchen is an L-shaped operation counter, which is convenient for kitchen operation and reserves a place for the refrigerator.
厨房为L型操作台，方便厨房操作并且预留了冰箱安放位置；
The dynamic and static areas are clearly separated to protect the normal daily routine of the property owners.
动静分区明显，保护业主的正常作息。
Overall evaluation: The 89-square-meter unit in Huafu Tiandi Zunyuan has a square layout. It has three south-facing rooms and comes with a bay window. The layout is well-utilized. There is a restaurant entrance, and a partition can be set up later to avoid the problem of seeing food when opening the door.
综合评价：华府天地尊园89平户型方正，三开间朝南且自带飘窗，户型利用 ，餐厅 门口，可在后期设置隔挡，避免开门见餐的问题。
123-square-meter floor plan and floor plan review
123平户型图及户型点评
Unit Introduction: The 123-square-meter unit of Huafu Tiandi Zunyuan is located on the side of units 2# and 3#. It features a 1 elevator serving 2 households, with a usable floor area ratio of approximately 80%.
户型介绍：华府天地尊园123平户型位于2#、3#边套，1梯2户设计，得房率约80%。
The complimentary area is half of the balcony and the entire bay window, approximately 13 square meters. It is expected to be delivered in December 2016.
赠送面积为阳台的一半和飘窗的全部面积，约13平，预计2016年12月份交付。
Functional layout: This apartment type consists of 3 bedrooms, 2 living rooms, 2 bathrooms and 1 kitchen. The layout is square and in line with traditional academic standards.
功能布局：该户型为3室2厅2卫1厨合计，户型方正，符合传统的学。
The residence is well-ventilated from north to south, with the living room and dining room connected. It has two balconies on the north and south sides, ensuring good air circulation.
南北通透，客厅和餐厅的位置连通，有南北双阳台，住宅空气流通较好。
The three rooms face south, ensuring sufficient lighting and a wide view for the two bedrooms.
三开间朝南，保证了两个卧室的采光，视野充足。
The bedroom and study are equipped with bay Windows, providing excellent space for renovation.
卧室和书房附带飘窗，具有良好的改造空间。
The dynamic and static areas are well separated. The master bedroom includes a bathroom, which protects the privacy of daily life and facilitates daily living.
动静分区合理，主卧内包含卫生间，保护了生活的私密性，方便日常起居。
Overall evaluation: On the whole, the design of this apartment type is quite excellent. It has three south-facing rooms, is well-ventilated from north to south, and has a reasonable division of living and sleeping areas.
综合评价：综合来看，该户型设计比较出色，三开间朝南， ，南北通透，并且动静分区合理。
123-square-meter model room
123平样板间
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Huafu Tiandi Zunyuan has a plot ratio of approximately 2% and a green coverage rate of about 35%, creating a comfortable living community.
华府天地尊园容积率约2%，绿化率约35%，打造舒适的居住社区。
The average distance between buildings is about 100 meters, which can meet the normal lighting and ventilation requirements of the entire building.
平均楼间距在100米左右，可以满足整个楼栋的正常采光和通风。
In the future, a plastic track will be built in the community to facilitate the residents' leisure and physical exercise.
后期小区将会建造塑胶跑道，方便业主休闲和锻炼身体。
The irregular circular track within the community is distinguished from other roads in the community by its paving materials, connecting each major landscape node within the community, allowing people to enjoy the beautiful scenery on both sides while running.
社区内的不规则环形跑道，该跑道通过铺装材料区别于社区中的其他道路，将社区内的每个主要景观节点串联起来，使人们跑步得同时将两边美景尽收眼底。
In the future, the first floor of the community will be built into a reception hall, featuring artificial rockery landscapes, whole stone benches, and single-arm easels. At the end of the main entrance leading into the community, artificial rockery sculptures will be set up, combined with low shrub planting. Whole stone benches for people to rest will be placed along the roadside, naturally creating a charming landscape.
未来的小区一楼将建成接待大厅，假山景观、整石坐凳、单臂画架，在由主入口进入小区的端头，设置假山雕塑，结合低矮的灌木种植，在道路边设置可以供人休憩的整石坐凳，自然也就成了富有情调的景观。
The geographical location of Huafu Tiandi Zunyuan determines the characteristics of its supporting facilities. The commercial complex - Wuxi Coast City Bafanghui, a new commercial complex in Binhu District, is just across the road from the project.
华府天地尊园地理选址决定了其配套的特点， 商业体——无锡海岸城八方汇，滨湖区新兴的商业体，距项目仅一路之隔。
It has a living atmosphere.
具备生活氛围。
Wuxi Coast City · Bafanghui is located on the east side of the project, approximately 200 meters away. Coast City · Bafanghui is a newly emerging commercial complex in Binhu District, with a large number of merchants settled in.
无锡海岸城·八方汇位于项目东侧，约200米距离，海岸城·八方汇为滨湖区新兴的商业综合体，入驻商家众多。
It includes food, drink, entertainment and leisure, making it convenient for the owner's daily life.
包含吃喝玩乐，方便业主的日常生活。
In addition, the rise of Coast City · Bafanghui has also promoted the development of regional commerce and attracted more attention from home buyers.
另外海岸城·八方汇的兴起也促进区域商业的发展，吸引更多购房者的关注度。
Huafu Tiandi Zunyuan is adjacent to Financial Street 1, a gathering place for financial institutions in Wuxi. Financial institutions such as China Construction Bank, Industrial Bank, and Hua Xia Bank are conducive to the owners handling various financial business nearby.
华府天地尊园邻近金融一街，无锡金融机构的聚集地，建设银行、兴业银行、华夏银行等金融机构有利于业主就近办理各种金融业务。
Jinkui Park and Shangxian River Wetland are about 10 kilometers away from the project. The beautiful natural environment not only enhances the environmental quality of the entire area but also provides a relatively close place for relaxation and leisure.
金匮公园和尚贤河湿地距项目约10，优美的自然环境不仅提升了整个区域的环境质量，而且提供了较近的放松休闲场所。
Jinqiao Experimental Huafu Tiandi Zunyuan, located about 800 meters to the north of the project, is a private kindergarten and ranks among the top private kindergartens in Wuxi.
金桥实验 华府天地尊园，在项目北侧约800米，属于民办幼儿园，在无锡的私立 中名列前茅。
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花廊借由原本的走廊打造而成，设计师在墙面设计了一些雕花装饰板和搁板架来摆放和吊挂植物，垂坠的吊兰、绿萝、常春藤等把整面墙装饰地如瀑布一样，观叶植物倾泻而来，带来极强的视觉冲击。晓晓在地下还摆放了整排的盆栽植物，雪柳、蒲棒、冬青、玉兰、蕾丝、芭蕉、鸭掌木、虎皮兰、茶花、仙人掌等，不定期会更换新鲜的花。

由于花廊不朝阳，晓晓每天修建完枝丫后还会把绿植移动到客厅朝南的落地窗前接受阳光滋养。毕竟养在室内，还要格外注意虫害污染，浇水也要特别小心以免溅脏地板，每天花一个小时打理并不轻松，但晓晓完全乐在其中，看着这些花花草草长势喜人，是她最大的成就感。

客厅有个东南亚风格的藤编休闲沙发，是晓晓上一套房子留下来的家具，搬来新家以后就成了一家人玩闹游戏的角落，她喜欢跟孩子们围坐在一起讲故事或做游戏。

她还计划在客厅增加一张大书桌，方便和孩子们一起学书法、画画、做手工。女儿很喜欢画画，门厅那幅色彩斑斓的斑马猴子画就是她的杰作，挂在门厅给玄关空间增添了亮色。

餐厅墙面呼之欲出的大朵大朵的牡丹和喇叭花，设计师画出了生动的立体感，好似下一刻就会从墙体里开出花来。

茶室榻榻米的墙面也手绘了几幅花朵图案。整个家像是被花朵和植物笼罩了，虚虚实实之间，体会住在大自然里的惬意。

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不管咱们怎么小心，买房难免会踩坑，只是坑的大小不一样而已，如果我们注意这十大问题，踩坑的可能性基本就减到最小，但是起码能超过99.9%的买房人。

买房的几个重点，整理下来总结就是这几个方面:

一，售楼处到底有多少隐藏的秘密我们普通买房人不知道的？

二，刚需买房和改善买房怎么样既能买到好房子？还能比别人省钱？

三，贷款买房和全款买房注意哪些方面才能不吃亏？

四，怎么样避坑烂尾房？如果已经遇到该怎么办？现房怎么选？期房怎么选？

五，精装修房注意哪些问题？毛坯房注意哪些问题？收房怎么样验收？

六，北京买房、上海买房、深圳买房和其他城市买房的区别和注意事项有什么不同？

七，为什么2025年开始，超过18层的房子不能碰？

八，买房找什么样的中介才能放心？

【文章超万字，请耐心看完】

【一】，新手买房必须知道的重点:

售楼处接近底价的价格要了解到位【10年以上资深老销售才能掌握】；

五证是不是真的要了解清楚？只要银行给贷款的，就有五证；

开发商资金链是否正常【懂金融知识的中介才能了解到】；

性价比最关键一点就是房子的公摊和与同品质同地段的房子对比出来的；

自己到售楼处一定比中介带你去售楼处多花钱；

精装修不一定就一定有坑，看开发商的口碑和装修施工方的历史情况；

每一套房子都存在不同的缺点，看同户型肯定踩坑，这个是老中介才有的经验；

一定要了解哪些房子买完就降价；

什么房子你有钱开发商也不愿意卖给你？【如果不了解这些，先别说买房的事，了解清楚再说，简单整理如下】

第一，买房轻装修，重地段，地铁第1，学校第2，大型商业第3，物业服务建筑品质户型第4，环境和楼栋位置第5。买房的时候，千万不要被开发商的精装修迷花了眼，冲动下单。宁可买好地段的毛坯房，也别买烂地段的精装修房。开发商给您做的精装修，住不了三年就会原形毕露，别问我是怎么知道的，买过精装修房的人自然就懂。

第二，不管南方还是北方一定要选择南北通透的房型。哪怕价格贵 点，也要选南北通透的，因为在未来的二手房市场中，南北通透的房子通常要比纯南向、纯东向、纯西向的房子贵 10% - 20%以上。

第三，2020年我就说过，商业地产不能碰，凡是商业性的地产最好都别碰，包括写字楼、商住、商铺、门面房等一些文旅项目，统统不建议碰。因为这些房子一旦入手，亏损是小，关键是以后很难卖出去。如今我国的商业地产已严重产能过剩，不管是一二线城市还是三四线城市，全都产能过剩。

第四，南方北方买房，采光都重要。如果是高层小区，楼间距不大的话，您一定要买在楼层的 2/3 以上，一定要选从日出到日落都能见到光的楼层，但是2025年开始，18层以上的房子不能碰。

第五，二层的房子，只要超过八层就避开为好，如果超过18层，二层的房子堪比地窖，一层顶层都可以考虑。

第六，您一定要牢记，楼间距过近的小区千万不能买。从住进去第二天你就一定想卖掉这套房子，现在有些开发商太没良心，二十多层、三十多层的楼，楼间距只有二三十米，标准是冬至日太阳光能照墙角两个小时以上，否则就是开发商违规。眼睁睁看着业主用一生的积蓄买您的房子，却让业主一年四季都见不到完整的阳光，而且开发商一定有利益看得太重的嫌疑。

第七，不管是养老还是为了孩子上学问题，一定要选择年轻人多的小区，老人在年轻人多的小区至少多活三五年，因为一个充满活力的小区才有生命力；如果是孩子上学，最好选一个老师邻居多的小区，这种小区你能多省不少钱，如果说孩子有什么题目不懂，直接发到邻居群就解决了；而且年轻人多的小区，特别是什么咋骗？网络新问题、都能提前知道并且避坑，总之，年轻人多的小区才是宝。

第八，大银行比小银行靠谱一定记住，买房贷款的时候是可以货比三家的。记住，不同的银行有不同的房贷政策，问问各个银行的贷款利率是多少，要选择贷款利率最低的。不同银行放款的利率最高差别能达到 1%，如果贷款 500 万，一年至少能差 5 万块的利息，这可都是真金白银，而且，大银行政策多，特别是可以申请延期还贷，或者平时优惠福利啥的，这个房产老中介才知道的。

第九，砍价是关键，会不会砍价，是确定一个房产中介是否专业的重点。认真听，不管是新房还是二手房都是可以砍价的。买新房的时候，给您的最终成交价，在您决定交首付、交定金的时候，一定要跟他们要特批价，找他们的领导、总监要特批价，如果不给，您就不交钱，他们一定会给的。二手房的交易佣金也是可以砍价的，最多能打 5 折。一定要学会讨价还价，几分钟的努力就能帮您省下几年的工资收入，何乐而不为呢？而且，砍价的事提前和你的房产中介沟通好流程，1.2.3.4.5点分别怎么做？

【二】，进售楼处必须了解的重点:

进售楼处之前，一定要知道，自己进售楼处一定比老中介带你进售楼处多花钱，可能售楼处的人会反对，你问问买房的老司机问问就知道了；

一定小心没有标注具体数据的户型图，房子的沙盘模型和楼盘区域图拍一个照片留底，以后肯定有用；

你细心观察一下，你的房产销售是不是站在你这一边的；

售楼处必须公示楼盘的不利因素，这个是房管部门保护买房人的利器，很多房产中介都不懂这个，不信你问问就知道他是否专业；

经常进出这个售楼处的房产中介才能给你要到别人要不到的房源和优惠；

整理好了十个以上的问题再进售楼处；

售楼处经常会有销售离职，而房产老中介可能二十年后还能与你坐在一起吃饭；

【总结，没有准备好，别进售楼处，进了售楼处，就得有流程，这个是房先生十多年经验，同行如果抄袭必究】

进售楼处流程整理如下:

进售楼部的第一件事是做什么呢？辨别五证真假，只要不能贷款的房子，肯定没有五证或者其中一个证件是假的，就是查看这个开发商有没有五证，且五证是否齐全。这个是没问题的，一般来说，我们的开发商都会将这五证公示在售楼部里，您想看的话随时都能看。要是他没有五证，那切记千万不能买。五证是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工证、预售许可证或者现房销售证。

还有一个非常重要的细节，房子的每一套都有公摊，户型图没有标明尺寸就一定要问清楚合同上写明的公摊比例，公摊面积是很重要的一个因素，也是确定房子性价比的关键。您去看房的时候一定要向顾问问清楚，这套房子的公摊是多少，实用面积是多少，得房率是多少。因为您房子的公摊面积越大，房子的使用面积就会越小。举例:同样面积的两套房子，一套房子公摊30%，总价100万，一套房子公摊20%，总价110万，你说谁更有性价比？

最好拿着征信报告再看房，征信不好，或者你不能确定你的征信情况，最好别先看房，贷款买一套房，有一件非常非常重要的事情，那就是确认您能否贷款。如果您贷不了款，那您交的钱一般是不退的，老中介才有办法可以退。因为开发商会找各种原因，说是您自己的问题导致贷款办不了，还会扣您的违约金，您就会白白损失好几万甚至几十万。所以在交定金之前，一定要确认清楚您能否办理贷款，如果不能，那就不要交，有了征信报告，一切有把握。

【三】怎么样避开烂尾房？之前已经遇到了怎么办？如何识别开发商资金健康情况？

开发商只有资金出现问题的才会烂，简单一个方法，看看建筑工地前后对比有没有少工人？建筑工地的工人工资前后对比正常发放没有？这个不复杂但是很关键。

另外，如果是上市企业，可以看它在资本市场的表现，这个就得懂一些金融知识的老中介才能看明白。

如果早几年已经遇到烂了的楼盘，看开发商是不是一直在与你沟通，并且出具书面调节，看工程是延期交还是停滞？如果既没有有效沟通，还是停滞，那么，收集证据，直接起诉开发商，并且要求银H停贷，申请方法很简单。

当然，老中介是可以提前避开这些问题，不让它出现的。

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【四】，贷款买房必须了解哪些问题？

贷款利率是银行利率加上地方基点组成，贷款后基点永远不变，而银行的浮动利率会有增减，一般情况下，经济越向好，利率越上浮；而经济疲软，利率会逐渐往下走；

贷款买房，首付不是你的关键，未来能不能有确定好的还款能力，才是你需要评估的；

一个楼盘，贷款买房的人比例越高，房价稳定程度越差；

贷款买房以后，随时打听利率变化，确保能第一时间享受到低利率或者折扣优惠；

风险提示:如果你买房后没有还款能力了，也就是说断供三个月以上，银H有权利拍卖你的房子，如果拍卖款比你的尾款少，剩余部分你还得还上。

银行存在的违约金有哪些？比如提前结清贷款，还款预存额度不够，征信出现明显问题或者被其他执行等，银行都会提前联系你，并且要你支付违约金。有些银行会在合同里给您设置陷阱。众所周知，正常按揭买房，如果您在一年内结清贷款，是需要支付违约金的，所以，这些问题提前咨询好，特别是利率和提前还款这两方面。

但是，很多买房人不知道，如果遇到资金问题，可以向银H申请延期还款，而且银H也肯定有政策，不过这个一般人真不好操作，找内行人才能了解具体流程。

【五】，2025年买新房好还是买二手房？哪些房子不能再碰？

先说几个平时不知道的关键问题:

超过18层的高层电梯使用寿命是18年左右，也就是说，交房18年以后，电梯得从新买，如果维修，费用比买还贵；

老小区不管怎么样维修，基本功能都丧失了，也就是老小区除了能睡觉之外，电路老化、防火防盗功能、楼体老化、防寒保暖、以及居住人群会彻底改变，这些问题会让老小区一文不值，2024年到2027年可能就是分水岭，老小区和新小区两极分化会变得彻彻底底。

中国房地产即将迎来重大变化，未来或许再也没有所谓的刚需房了。如果您家里有老旧房屋，或者您正打算购买刚需房，那么，你了解清楚什么是刚需房？

未来人人都会有房子住，能买房的住自己的房子，买不起的租一辈子房子住，年龄太大回到一个房子特别便宜的地方买一套自己的房子，因为年龄老了以后是租不到房子的，不管什么房子都租不到，只能会到贫民窟养老，这不是提前焦虑，一定会成为事实。

也就是说，未来的小区也会分贫民窟和富人区，享受到的教育、商业资源、环境资源，会与现在存在天差地别。

【六】【关于房地产出来的一些消息，到底能不能改变市场情况？】

近期，很多人都在谈论房地产的新状况，像首付降低了、利息降低了、相关部门直接购买房子等等，听起来很了不起。这个只是表象，是让你去帮忙去库存而已，你真正要了解的关键问题只有一个:就是你真的需要房子吗？需要就买，不需要就屏蔽这些相关信息。

但是，出来了一些眼花缭乱的消息之后，不少房地产中介开始解读，宣称房价又要上涨，催促大家赶紧买房。这个与你的需求没有半毛钱关系，不是说房子不会涨价了，而是我们普通老百姓不可能在涨价前夜买到即将涨价的房子。

大部分中介说房价要涨，然而，他们都抓错了重点，这些并非关键所在，关键是什么房子会涨他没有说？什么房子会跌更没有说？为什么不说？因为他们说不清楚，可以说，谁也说不清楚。

确实24年末出了一些消息，但是此次最核心的调整既不是首付和利息的变动，也不是政府收购库存房，这些都仅仅是手段，并非重点。最为重要的，是在新闻报道中的这样一句话：要深刻认识房地产工作的人民性、政Z性。那么，我说说我的看法？

房地产到今天，与是否完成它的使命没有半毛钱关系，现在一边需要它赚钱，而需求端却不卖账的矛盾出来了【我这样说就比较委婉，大家能理解其意思就行】，用大白话说:以前靠房地产赚钱这部分人，已经上瘾了，现在很难摆脱；而买房者却一下子醒悟过来了，不好割了。所以才有僵局出现。

我现在就站在买房人这一边说说想法:不管出来什么消息，咱们首先要冷静，不管谁说要涨价了，或者说要托底不让它再下跌了，你只需要注意几个问题:我真的需要房子吗？需要哪里的房子，老家的？还是工作地的房子？这个房子有没有问题？会不会让我们去纯接盘？房子安全不？有没有性价比？同样的房子，我能不能少花钱把它弄到手？想这些问题就可以了，至于其他的消息，大概率与你没有关系，比太在意。

另外，买房目的就是居住，但是首先保证别买了马上就被迫降价，也别想买了马上就涨价，多关注交通是不是便捷，小区旁边有没有学校？有哪些学校？基本生活是不是便捷？房子的居住舒适度高不高？

房地产变了，你得接受，也就是说手里有几套房子的，除了自己住的，其他赶紧出租，租不出去的房子，别犹豫，赶紧卖；自己没有房子的，如果有条件，一定得有自己的一套房子，而且不能在农村，得在人口高度集中的区域，说一个大家可能不怎么相信的现象:房租即将上涨。也就是说，未来你买房和租房、存银H所需要的成本是差不多的，但是租房肯定不如自己的房子，关键点就是把握自己的情况:比如，北京二环的房子好不好？好，但是不合适你；老家的房子便宜不？便宜，但是照样可能不合适你。

所以，我说很多出来的消息，改变不了市场，而我们的观念可以改变自己不踩坑。

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【七】什么房子才算真正有性价比？

简单说:合适你需求的是最有性价比的，首先选好城市，然后定位需求:如果上班通勤，地铁第一，普通交通第二；

如果孩子上学，好学校第一，不管以后怎么变，好学校都有，不好的学校也有，比如说:全国有10000个清华大学，那么也有甲乙丙丁等级之分；

养老居住，医院近第一，老人才知道的，距离医院近的最大意义在哪里？

同样的条件，怎么选呢？选好区域之后，同区域选品质最高的；同品质选价格最低的；

怎么样才算性价比？同品质、同配套、同质量、同服务、同面积、同舒适度、同时期，价格最低的性价比最高。

【八】收房时怎么验房？精装修和毛坯各有什么重要细节？

验房不看表面，看内在，看是不是腰线层，槽钢层有没有处理好，墙体有没有空鼓，公摊面积准确不，上下水畅通不，有没有墙体渗水情况，房间户型有没有变异；

契税不能交给开发商，要直接交到地方税务部门；

两书一表一定要到手；

精装修的装修标准与合同是不是一致，有没有偷工减料；

质量完全不能接受的:墙体渗水、户型变形、公摊超过标准、管道不畅通等，这些问题是无法解决的。

【九】怎么样判断你所在的城市房子会不会有人接盘？

本地人比外地人少的城市；

租房人比例超过35%的城市；

库存房去化不超过两年（含在建新房，也算在库存里面）；

【十】房价与租金处于哪个数值才能算正常？

租金在完全不涨价的情况下，与该房子现在的总价对比，30年租金刚好等于或者大于房子总价。

【十一】年轻人不买房能持续多久？

持续不了多久，衣食住行，必须得有地方睡觉，这个谁也改变不了，但是可能现在不了解未来房地产会变成什么样子？但是，最终的结局是:人人都会住在房子里面，只是租的房子还是自己买的房子不同而已，但是，据了解，年轻人并不是不想买房，而且觉得没有自己合适的、满意的房子而已，要么是房子的位置、要么是房子的价格、要么可能是户型等方面。