历史低位！公积金贷款利率继续下调，5年以上首套房利率最低2.6%

5月7日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证券监督管理委员会主席吴清介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，并答记者问。

潘功胜在会上宣布，将下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。同时降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，降低政策利率0.1个百分点。

吴典 摄

房贷利率继续降

58安居客研究院院长张波称，央行此次下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，是继2024年后再次对公积金利率进行定向调整，释放出明确的稳楼市政策信号，这一政策落实将有效缓解自住购房者的还款压力，尤其在当前经济环境下，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极意义。

一方面，调整之后5年期以上首套房利率降至2.6%，处于历史低位，叠加近期商贷利率调整，公积金贷款与商业贷款定位互补，共同支持房地产市场，既减轻了中低收入群体的购房负担，又为房地产市场注入了流动性。

另一方面，此次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，在一定程度上强化了公积金制度的普惠性，更利好于首次购房人群。政策效果的持续性依赖于房地产组合政策落地。

中指研究院政策研究总监陈文静算了一笔账，假设贷款100万元，等额本息还款30年，按调整前公积金首套利率2.85%计算，月供4136元，总利息48.88万元；按新利率2.6%计算，月供4003元，总利息44.12万元，月供每月少133元，总利息减少4.76万元。

陈文静指出，此次下调住房公积金贷款利率0.25个百分点，幅度与2024年5月相同。2019年以来，5年以上公积金贷款利率仅调降2次、共40个基点，本次调整前，5年以上公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%，调整后将分别降至2.6%、3.075%，“预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持居民家庭刚性住房需求”。

张大伟也表示，虽然目前公积金贷款利率已经是历史最低，但公积金贷款和商贷的利率差已经越来越小，与全国平均3.1%的房贷利率相比，利差只有30个基点，而最高峰期间超过200个基点，公积金的吸引力明显降低。

“此次降低25个基点，可以将公积金和商贷的利差增加到40—50个基点以上，一定程度上可以加大公积金政策的作用和吸引力。”不过，他也强调，预计5月20日再次降息10个点，届时房贷平均利率将降低到3%以下。

市场止跌回稳

今年以来，在稳楼市基调下，全国各地政策频出。

有数据显示，2025年前4个月，全国已经超过200个城市发布了超过300次各种房贷政策，此番降息降准有利于各地市场稳定，亦利于降低房企融资成本，降低融资难度。

建设中的楼盘（吴典 摄）

对于降息降准的考量，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，2025年一季度我国CPI（居民消费价格指数）同比下滑0.1%，PPI（工业生产者出厂价格指数）同比降幅收窄但仍负增长，GDP（国内生产总值）缩减指数连续八个季度为负（-0.77%）。消费疲弱仍为物价回升的核心掣肘。

物价持续下跌，不仅借款人实际承接的利率比较高，导致贷款投资消费的积极性降低，客观上需要降准降息，释放低成本资金，带动银行降低贷款利率，提振微观市场主体贷款的积极性。

同时中美关税战当前有一段政策“不确定期”，即最终的关税税率有不确定性，对出口的影响还待重新评估，人民币汇率承压压力减少，也创造出了降准降息的窗口期。

楼市方面，据中指研究院监测，今年4月，核心城市土地市场保持一定热度，北京、杭州、成都等城市继续拍出高溢价地块。同时重点城市新房销售面积在较低基数下同比基本持平，核心城市在优质供应带动下，销售延续增长态势；二手房成交量整体同比延续增长态势，但市场“以价换量”仍是主流。

第三方咨询机构克而瑞数据显示，今年4月，百强房企实现销售操盘金额2846.8亿元，前4个月实现销售操盘金额10181.7亿元，房地产市场整体延续止跌回稳态势。

吴典 摄

该机构指出，4月整体楼市增长动能显著放缓，新房供给持平上月，但成交环比回落，成交规模与去年同期基本持平；二手房成交环比跌幅不及新房，延续高位震荡行情。京沪深杭蓉等热点城市一二手房成交环比皆降，需求迎来阶段性瓶颈期。

李宇嘉亦表示，尽管当前热点城市高端改善的好房子项目销售不错，但也仅仅是“点”上的亮点，“面”上来看，成交量不错的还是以刚需、刚改降价的项目为主。

“比如在广州地区，近郊、远郊的刚需刚改新房占比反而是最大的，二手房150万至300万元低价位占比超过50%，这说明楼市的需求主体是刚需刚改群体，他们对房价、对成本比较敏感。”

因此，在李宇嘉看来，此次降准降息，包括政策利率降低，给银行释放低成本资金，鼓励银行进一步降低按揭贷款利率。他预估，后续随着低成本资金释放，加上存款利率下降，按揭贷款利率可能也会调整。