两年亏损上百亿元！金融街与董事长杨扬的困境

为加速资产变现，金融街在资产处置方面动作不断。

于帅卿/发自北京

金融街的经营困境仍未得到改善。

4月29日，金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街”）发布2024年年报。财报显示，2024年金融街实现营业收入190.75亿元，同比增加51.74%；归属母公司净利润亏损110.84亿元，亏损同比扩大469.69%；扣除非经常性损益的净利润亏损99.79亿元，亏损同比扩大381.71%。

对于亏损扩大的原因，金融街表示，受部分项目毛利率下滑、部分资产盘活和处置产生亏损、部分项目计提资产减值准备等因素影响。

值得注意的是，金融街净利润已连续4年下滑，连续两年陷入亏损，且亏损幅度急剧扩大。年报数据显示，2020~2024年，金融街归属母公司净利润依次为24.98亿元、16.43亿元、8.46亿元、-19.46亿元、-110.84亿元，同比降幅分别为27.41%、34.25%、48.48%、329.88%、469.69%。

房地产市场的持续低迷，使金融街深陷亏损泥沼。

自2023年起，房地产行业进入深度调整期，市场需求锐减，金融街的房产开发业务遭受重创。这一年，金融街项目毛利率大幅下滑，部分楼盘即便降价促销，销售价格仍远未达预期，无奈之下，金融街计提存货跌价准备，这直接导致2023年出现亏损。

2024年，金融街的形势并未好转，房产销售业务毛利率持续走低，利润空间被严重压缩。财报显示，2022年~2024年，金融街毛利率销售毛利率分别为15.64%、7.34%、3%。与此同时，存量项目盘活进展艰难，资产减值计提不断增加，合资项目的借款坏账问题也接踵而至，诸多不利因素叠加，进一步加剧了金融街的亏损态势。

同一天，金融街还发布了2025年第一季度报告。报告期内，金融街实现营业收入2.59亿元，同比下降57.94%；归属母公司净利润亏损0.38亿元，同比下降36.13%。

一季度，金融街实现销售签约额27.5亿元，销售签约面积19.7万平方米。从产品类型看，住宅产品实现销售签约额23.8亿元，销售面积13.2万平方米；商务产品实现销售签约额3.7亿元，销售面积6.5万平方米。

两年亏损上百亿元

依靠商业酒店开发起步的金融街，早期在高周转时代也曾布局不少区域，但在住宅开发领域表现亮眼的城市并不多，近几年在行业内的声音也越来越小。

2023年9月，杨扬接任金融街董事长一职。正是在这一年，金融街出现亏损，并且亏损态势持续至2024年。

2023年，金融街实现营业收入125.71亿元，同比下降38.7%，归属母公司净利润亏损19.46亿元，同比下降329.88%。

2024年，金融街经营业绩呈现营业收入增长但亏损扩大的态势，营业收入同比增长51.74%，达到190.75亿元；归属母公司净利润却亏损110.84亿元，同比下降469.69%。

从具体业务来看，2024年金融街房产开发业务实现营业收入167.2 亿元，同比上升 65.98%。其中，住宅产品实现收入159.91 亿元，商务产品实现收入7.29 亿元；物业租赁业务实现营业收入17.29 亿元，同比下降 5.28%；物业经营业务实现营业收入 4.62亿元，同比增长 5.42%。

销售方面，2024 年实现销售签约额194.5亿元，实现销售签约面积121.2万平方米。其中，2024年住宅产品实现销售签约额175.9亿元，销售面积104.5万平方米；商务产品实现销售签约额18.6亿元，销售面积16.7万平方米；资产管理业务实现营业收入22.9亿元，实现息税前利润12.4亿元，经营保持稳定。

据中国指数研究院数据，2024 年金融街进入的北京、天津、上海、苏州、无锡、广州、佛山、武汉、重庆等城市商品住宅销售面积同比下降11%，商品住宅销售金额同比下降17.1%；住宅用地成交面积同比下降30.3%，住宅用地成交金额同比下降 33.6%。

报告期内，金融街筹资活动产生的现金流量净额为-66.17亿元，上年同期为-96.35亿元。金融街表示，主要原因是公司根据资金计划和债务到期情况，偿还借款较去年减少。

2024年，为加速资产变现，金融街在资产处置方面动作不断。9月27日，金融街发布公告称，其持有的北京德胜投资有限责任公司100%股权及相关债权转让项目已完成转让，转让价款为15.75亿元。今年1月，该股权及债权就已拟通过北京产权交易所公开挂牌出售。

据公告资料统计，2020年至今，金融街累计抛售资产4项，金额合计达161.16亿元。频繁的资产抛售使金融街手中有了一定的现金流，从而提高了抵御风险的能力。截至2024年，金融街经营活动现金流净额为60亿元，连续6年保持为正。

融资缓解债务压力

作为北京国资控股的国资房企，金融街积极开展融资工作，通过多元化的融资渠道，募集期限结构合理、融资成本较低的资金。

截至2024年，金融街总资产达1216亿元，总负债规模达940.3亿元，资产负债率77.31%；一年内到期的非流动负债38.58亿元，占总资产3.17%。

在地产行业传统的融资模式之外，金融街大力推进资产证券化融资。2024年12月18日，金融街商业地产第1~5期资产支持专项计划获交易所审核通过，总申报规模为170亿元；2025年一季度，金融街已成功发行第一期上海融悦中心CMBS，成功募资46亿元，期限18年（3+3+3+3+3+3），票面利率2.8%，体现了金融街在商业地产领域的融资能力及市场认可度。

截至报告期末，金融街有息负债规模持续压降，较上年同期减少23.39亿元，一定程度上缓解了债务压力。同时，截至2024年末，金融街货币资金余额达128.11亿元，已连续5年覆盖1年内到期的负债。

值得关注的是，2024年金融街融资成本显著降低。2024年1月，金融街发行10亿元中期票据，其中5+2年期票面利率3.45%，创公司5年期中票历史最低利率；2024年4月发行11.3亿元公司债，其中3+2年期票面利率2.73%，低于同期其他央企国企地产公司。另一方面，公司的债务期限结构也持续优化。截至报告期末，金融街3年以上债务占比达79.17%，同比提升13.15%。

此外，在资产盘活方面，金融街通过处置北京房山金悦郡、苏州融悦湾写字楼等低效资产，以及天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店等存量项目，盘活了存量资产，上述盘活存量资产累计销售约26亿元，年内实现回款约8亿元。

近年来，金融街通过房产开发、资产管理、城市更新、文化旅游四轮驱动模式推动业务转型，与融资能力形成深度协同。

对于2025年的工作目标，投资计划方面，将坚持深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的中心城市，按照“发展格局”和“竞争格局”的价值投资理念，投资有人口、产业、需求支撑的项目；同时，将探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓、轻资产运营等新兴业务模式，培育公司新的业务增长点。

在业绩计划方面，2025年，将合理控制有息负债规模，持续优化资产负债结构，努力实现经营稳健和财务安全。

面对当前的困境，金融街已采取一系列措施积极应对，未来能否成功破局，实现可持续发展，仍有待市场检验。